本報(bào)記者 馬琳 北京報(bào)道

　　11月29日，北京市朝陽區(qū)地稅局率先向京城各大中介公司下發(fā)了《北京二手房土地增值稅實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)，這比北京市地稅局要求正式實(shí)施的日期提前了兩天。

　　11月10日，北京地稅局就出臺了《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》(京地稅地[2006]456號)(以下簡稱《通知》)，該文件對于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的相關(guān)問題進(jìn)行了明確規(guī)定，并決定于2006年12月1日正式實(shí)施。朝陽區(qū)率先實(shí)施，拉開了集中收稅的大幕。

　　有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，此《細(xì)則》除可能有個別環(huán)節(jié)與《通知》不同外，其他基本相同，而北京市其他區(qū)縣在征收標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式等關(guān)鍵問題上將統(tǒng)一按朝陽區(qū)實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。

　　“由于此次《細(xì)則》和之前的《通知》，對于既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅。1%是一個相對較低的收稅率，對市場影響不大。”鏈家地產(chǎn)(鏈家地產(chǎn)博客|鏈家地產(chǎn)新聞)市場總監(jiān)金育松表示。

　　這一說法在北京市朝陽區(qū)地稅局得到了體現(xiàn)。當(dāng)天，記者在朝陽區(qū)地稅局看到，整個大廳只有零零散散的人在辦理一些手續(xù)，并未出現(xiàn)以前在營業(yè)稅、個稅征收前日排隊(duì)過戶的壯觀場面。

　　實(shí)際效果小于心理沖擊

　　據(jù)“我愛我家(我愛我家博客|我愛我家新聞)”權(quán)證部透露，自11月15日開始，140平方米以上的非普通住宅的加急過戶量較以往正常過戶量上升了45%，但僅占總加急過戶量的28%；而140平方米以下的普通住宅的加急過戶量占了總加急過戶量的72%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于非普通住宅的加急過戶量。另外，住宅加急過戶的原因只有個別是由于為了避免征收土地增值稅，而絕大部分加急過戶往往是因?yàn)橘I方或者賣方需要去外地出差等個人原因。

　　“雖然12月1日將開始征收土地增值稅，但是11月30日加急過戶量依然如故，并沒有比前幾天有所上漲。截至30日下午3點(diǎn)，今天該權(quán)證部辦理加急過戶的非普通住宅中僅有4套以下是因?yàn)樯婕傲送恋卦鲋刀悺！蔽覑畚壹覚?quán)證部門負(fù)責(zé)人表示。

　　北京市朝陽區(qū)地稅局人員介紹，由于過戶人流少于個稅征收時，他們將按照正常的下班時間于當(dāng)日15點(diǎn)結(jié)束工作。

　　“影響不大的原因是一方面，只有居住未滿5年的非普通住宅才需交納土地增值稅；另一方面，相比營業(yè)稅和個稅，1%的征稅額度并未對業(yè)主造成很大的心理沖擊。” 我愛我家副總經(jīng)理胡景暉(胡景暉博客|胡景暉新聞)表示，“土地增值稅的涉稅房屋交易量僅占二手房市場交易總量的20%~25%。”

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，增值稅細(xì)則所涉及的征收范圍并不大，并且非普通住宅市場并不是二手房市場成交主流(不足二手房成交量兩成)，因此對整體二手房市場影響并不大。11月30日也就是土地增值稅正式征收前的最后一天，二手房過戶量相比前一天下降51%，但依然比政策出臺前有明顯的上漲，比11月14日上漲35%。

　　“征收土地增值稅所帶來的影響要小于征收營業(yè)稅、個稅所產(chǎn)生的影響，但是土地增值稅加上營業(yè)稅以及個人所得稅，整個稅費(fèi)已經(jīng)達(dá)到了7.5%左右，很多客戶擔(dān)心業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)的問題，所以對于購房者來說心理沖擊會更大。”胡景暉表示。

　　擴(kuò)大調(diào)控范圍

　　此稅的征收被業(yè)內(nèi)人士解讀為對二手房征收土地增值稅既是宏觀調(diào)控手段的落實(shí)，也是把稅收執(zhí)行到位，是宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步延伸與落實(shí)。“土地增值稅、營業(yè)稅、個稅、契稅、印花稅，這些稅費(fèi)加一起無疑是明顯抑制投機(jī)。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　從《細(xì)則》內(nèi)容來看，居住未滿五年非普通住宅、住宅以外的其他類型房屋被列為土地增值稅征收之列，這其中包括寫字樓、商鋪。在細(xì)則出臺以前，只有通州區(qū)對二手商鋪征收土地增值稅，而《細(xì)則》出臺后，商鋪交易明確被劃為“一窗式”征收土地增值稅之列。

　　胡景暉指出，“二手房稅收征收范圍從住宅擴(kuò)大到寫字樓、商鋪等非住宅可以看出，征收的領(lǐng)域及范圍正在從住宅物業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)延伸、擴(kuò)大，國家正在利用稅收環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)市場上漲過快的房價進(jìn)行調(diào)控。”

　　“但土地增值稅的‘一窗式’征收致使二手商鋪交易成本增加，將會打壓處于起步階段二手商鋪市場，但另一方面供需的轉(zhuǎn)移也會有利商鋪?zhàn)赓U市場的活躍。”金育松表示。

　　在面積規(guī)定方面，此次公布的二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅細(xì)則明確規(guī)定，建筑面積的限制仍然是140平方米。120平方米~140平方米的中間地帶房屋取得了豁免土地增值稅征收的“特權(quán)”。細(xì)節(jié)的出臺，使得土地增值稅普通住宅與非普通住宅的征收面積劃界進(jìn)一步得到了確認(rèn)，對于二手房市場上，120平方米~140平方米之間次新房交易增長帶來了一定促進(jìn)作用。

　　而按照此前的規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓所需交納的土地增值稅，將扣除因轉(zhuǎn)讓獲利而交納的個人所得稅。但新的細(xì)則規(guī)定，扣除項(xiàng)目不包括個人所得稅。這意味著，房主將需要多交納相當(dāng)于個稅款額的費(fèi)用。

　　“政府部門之所以會有如此規(guī)定，是因?yàn)橥恋卦鲋刀惡蛡�人所得稅，都是對于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)增值的那部分進(jìn)行征收的。換言之，這兩個稅費(fèi)是同一個層面、同一個層次的稅種，都是平行的稅種，并無相互抵扣關(guān)系。政府部門此次下發(fā)的土地增值稅征收細(xì)則明令指出，扣除項(xiàng)目不包括個人所得稅。”胡景暉說，“而從此《細(xì)則》來看，政府打擊投機(jī)炒房意圖的明顯，同時，對于北京房地產(chǎn)市場上漲過快的房價也將起到很好的抑制作用。”

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