地產(chǎn)行業(yè)的投資像是一場“游擊戰(zhàn)”，在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)受到宏觀調(diào)控、行業(yè)飽和等因素困擾之時，一種脫胎于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為新的藍海和投資熱點。在近兩三年時間，由于土地價格幾乎番了三到五倍，幾萬塊錢的地現(xiàn)在變成幾十萬元，工業(yè)地產(chǎn)正在實現(xiàn)商業(yè)化的華麗轉身。

    巨頭爭霸

    過去的一年中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊角逐異常激烈，萬科、綠地等住宅地產(chǎn)巨頭跨行而來，招商地產(chǎn)并入招商蛇口，加大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度，平安這樣的金融巨頭投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分支物流地產(chǎn)，加上華夏幸福、聯(lián)東集團、張江高科等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)龍頭，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱持續(xù)升溫。只是，投資周期長、資金壓力大、缺少成熟模式等問題，依然是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)們面臨的核心問題。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，單單從住宅領域跨行做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房企就有綠地、萬科、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創(chuàng)、遠洋、中糧等，國內(nèi)排名前20的房企，幾乎有一半以上涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。似乎不開發(fā)個產(chǎn)業(yè)園，都不好意思說自己是房地產(chǎn)巨頭。

    各路大佬的跨界大動作，會給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來怎樣的變化？未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，究竟會是一片藍海還是殘酷的紅海？

    艱難現(xiàn)實

    理論上大家都看好，現(xiàn)實卻是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不好做。2015上半年，內(nèi)地13家園區(qū)類上市公司中，9家營業(yè)收入出現(xiàn)下降，最高降幅達85%。據(jù)業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)發(fā)布的一份傳統(tǒng)房企轉型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的評分榜顯示，轉型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們沒有一家傳統(tǒng)房企能夠達到及格線。業(yè)內(nèi)人士認為，傳統(tǒng)房企轉型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的兩個重要問題就是“路徑依賴”和“東施效顰”，既有的資源、邏輯和基因很難短時間內(nèi)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務相契合。投入大、利潤低、招商慢、市場化程度不足，都決定了做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一條艱難的道路。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅僅是園區(qū)的建設，更為關鍵的是企業(yè)的聚集和產(chǎn)業(yè)集群的形成，繼而推動區(qū)域經(jīng)濟高質量、可持續(xù)發(fā)展。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域，在缺乏成熟市場環(huán)境和成功案例的情況下，開發(fā)商一味蠻干只會使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一藍海變?yōu)榧t海。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范圍比住宅要寬泛，需根據(jù)當?shù)匦枨蠛侠矶ㄎ唬�定位恰當了在后期的�?jīng)營中才不至于走彎路。

    要做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要資本、土地、政策以及運營服務等要素相結合，整合資源，打造完善的園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈，再根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈完善園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關注點不僅僅是房子，是要產(chǎn)業(yè)來帶動園區(qū)的整體發(fā)展，整合社會各界資源是關鍵。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要想獲得健康持續(xù)發(fā)展，必須注重基于自身的平臺化路徑打造，使角色去開發(fā)化，成為產(chǎn)業(yè)的場景制造者和生態(tài)維護者，成為各種通道的切入口，并建立起要素流動標準，這才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的終極目標。