工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。

    四大特性之一—大投資

    工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導(dǎo)向?yàn)橹饕绞降拈_發(fā)區(qū)建設(shè)過程，一個重要特點(diǎn)就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運(yùn)營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達(dá)十幾年，資金實(shí)力稍有不足，就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。因此工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要一定實(shí)力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點(diǎn)所決定的。

    工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。直接融資方式是指開發(fā)商對擬建項(xiàng)目的直接投，以及項(xiàng)目法人通過發(fā)行股票、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款借入的資金。

    四大特性之二——快速啟動

    基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動、形成雛形的基礎(chǔ)。基礎(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)、水電管道等基礎(chǔ)硬件。在投資者對投資地進(jìn)行考察時，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素。只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項(xiàng)目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項(xiàng)目得以如期開工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點(diǎn)。另外，近年來許多國外投資者不僅注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、娛樂和休閑設(shè)施。

    四大特性之三——提供增值服務(wù)

    目前我國大部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的一個重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系。針對這種情況，開發(fā)區(qū)應(yīng)主動出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展。

    建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境。隨著政策優(yōu)惠對投資者吸引力的不斷減弱，利用完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引投資者，特別是那些知名大企業(yè)、跨國公司，正成為開發(fā)區(qū)招商引資的新動向。隨著國際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，分工進(jìn)一步細(xì)化，跨國公司的在華經(jīng)營更加注重核心技術(shù)、控制核心部件，以實(shí)現(xiàn)比較利益。由于目前跨國公司集中于靠其強(qiáng)大的研發(fā)力量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化市場就近解決非關(guān)鍵部件的生產(chǎn)整合問題就成為其選擇投資地點(diǎn)的關(guān)鍵。

    搭建物流服務(wù)體系。開發(fā)區(qū)的物流環(huán)境正成為投資者對投資地選擇的新趨勢。在社會化大生產(chǎn)條件下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到最終產(chǎn)品的巨額吞吐，企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷的經(jīng)濟(jì)配置都需要物流業(yè)的高效配合。完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉儲等服務(wù)業(yè)，以及原料和市場地區(qū)與開發(fā)區(qū)間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對投資者是巨大的吸引力。

    為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。近年來投資者對工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業(yè)化咨詢服務(wù)，讓來到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境，是被許多投資者越來越重視的事情。另外，開展一站式辦公、簡化項(xiàng)目審批手續(xù)；開通雙語網(wǎng)站、方便企業(yè)與開發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線，及時解答企業(yè)問題等這些雖然給開發(fā)區(qū)管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負(fù)擔(dān)，必然會獲得投資者的青睞。

    協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題。完善的融資渠道是另一個被越來越多投資者在選擇投資地時所關(guān)注的熱點(diǎn)。近年來，跨國公司在我國投資的一個趨勢是規(guī)模快速增長，且本地化采購率不斷提高，因此需要巨額資金支持。因此過去那種以總部單獨(dú)融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小投資者有現(xiàn)實(shí)意義，就是對資金實(shí)力強(qiáng)大的國際巨頭也是一個有效的吸引因素。

    四大特性之四——追求長期穩(wěn)定回報(bào)

    一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，由于投資金額巨大，對投資開發(fā)商來說，屬于重大商業(yè)舉措，是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。投資行為一旦發(fā)生，通常需要考慮10年甚至更長的時間的經(jīng)營。因此，投資者考察并評價(jià)一個開發(fā)區(qū)，從視野上，應(yīng)考察整個投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時間上都進(jìn)行全面的評價(jià)，而不是僅僅局限于短期的投資回報(bào)。

    因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個特點(diǎn)就是開發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長期性，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報(bào)是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率。

    眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶來了穩(wěn)定持續(xù)的客戶群體，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)出現(xiàn)了快速的增長勢頭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從市場需求的強(qiáng)度來看，目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在8%以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9%，甚至高達(dá)17%左右。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來看，工業(yè)用地的年限是50年，以現(xiàn)時建標(biāo)準(zhǔn)廠房來計(jì)算，年回報(bào)率大約在12%-16%，回報(bào)率較高。