越南工業(yè)園區(qū)租金：僅4年，北部上漲了35%，南部上漲了67%，越南

作者：admin 日期:2024/11/18 來(lái)源：上海廠房網(wǎng) 熱線：400-0123-021 【提交需求】

據(jù)越媒報(bào)道：SSI Research認(rèn)為，即使美國(guó)實(shí)施新稅法，F(xiàn)DI流入量仍將持續(xù)增長(zhǎng)，工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)是受益的行業(yè)群體。SSI證券股份公司分析部門(mén)（SSI Research）近期的分析報(bào)告顯示，得益于生產(chǎn)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)，流入越南的FDI資本保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。新加坡、中國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣等國(guó)家/地區(qū)是這一增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)者，因?yàn)樵侥蠐碛杏欣耐顿Y政策、低廉的勞動(dòng)力成本和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。然而，2024年，流入越南的FDI資本將緩慢增長(zhǎng)。2024年前10個(gè)月，外商直接投資注冊(cè)資本總額達(dá)272.6億美元，同比僅增長(zhǎng)1.9%。根據(jù)SSI Research的分析，這種緩慢增長(zhǎng)的主要原因有以下四個(gè)：

匯率波動(dòng)會(huì)影響項(xiàng)目效率，導(dǎo)致FDI企業(yè)在進(jìn)行新投資時(shí)猶豫不決。
缺乏吸引外資進(jìn)入目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的外商直接投資政策改革。目前，越南正在與鄰國(guó)競(jìng)爭(zhēng)吸引外國(guó)直接投資，例如頒布了綜合法的印度尼西亞，以及設(shè)有提高競(jìng)爭(zhēng)力基金并征收10%企業(yè)所得稅的泰國(guó)。
南部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然有限：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展緩慢，導(dǎo)致物流成本較高，投資吸引力下降。
剩余工業(yè)區(qū)可出租土地面積較小，投資者選擇投資地點(diǎn)困難。據(jù)世邦魏理仕預(yù)計(jì)，到2024年6月底，北部地區(qū)的平均入住率將達(dá)到81%，南部地區(qū)的平均入住率將達(dá)到92%。

在2024年總統(tǒng)競(jìng)選期間，特朗普強(qiáng)調(diào)了保護(hù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的貿(mào)易措施，包括對(duì)中國(guó)商品征收60%的關(guān)稅以減少貿(mào)易逆差并促進(jìn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)，以及對(duì)其他國(guó)家征收10-20%的常規(guī)關(guān)稅以保護(hù)美國(guó)。產(chǎn)業(yè)免受外國(guó)競(jìng)爭(zhēng)。在此背景下，越南政府正在采取行動(dòng)解決吸引外國(guó)直接投資資本流動(dòng)的瓶頸，包括研究和建立支持受全球最低稅影響的大型企業(yè)的機(jī)制；《數(shù)字技術(shù)產(chǎn)業(yè)法》提出對(duì)半導(dǎo)體制造企業(yè)投資給予激勵(lì)；修改現(xiàn)行投資法中的多項(xiàng)規(guī)定，以便省人民委員會(huì)可以向新工業(yè)園區(qū)頒發(fā)投資證書(shū)；改善連接工業(yè)中心的基礎(chǔ)設(shè)施，例如連接中國(guó)和越南的南北高速公路和鐵路。

SSI 的報(bào)告預(yù)計(jì)：“我們認(rèn)為，即使實(shí)施新的美國(guó)稅法，外國(guó)直接投資流入量仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。”該單位認(rèn)為，F(xiàn)DI企業(yè)可能會(huì)更多地等待新當(dāng)選總統(tǒng)唐納德·特朗普的新關(guān)稅政策，包括影響從越南進(jìn)口的稅法。自2018年中美貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)以來(lái)，得益于生產(chǎn)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)，流入越南的FDI資本保持增長(zhǎng)。鄰國(guó)新一輪直接投資得益于越南有利的投資政策、低廉的勞動(dòng)力成本和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

美國(guó)貿(mào)易政策的變化導(dǎo)致生產(chǎn)設(shè)施從中國(guó)轉(zhuǎn)移，幫助越南成為立訊精密、歌爾、和碩和仁寶電子等外國(guó)直接投資企業(yè)的區(qū)域目的地。此外，三星、LG、現(xiàn)代、樂(lè)天、英特爾、樂(lè)高、曉星和富士康等多家企業(yè)自2018年起已將部分生產(chǎn)轉(zhuǎn)移至越南，以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)基地多元化并降低全球供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)計(jì)劃投資部稱(chēng)，2019年至2023年，越南工業(yè)園區(qū)土地租賃活動(dòng)呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，諒解備忘錄和新簽約面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率（CAGR）達(dá)到35%。這一增長(zhǎng)主要來(lái)自三星、LG、現(xiàn)代、樂(lè)天、立訊精密、樂(lè)高、曉星和富士康等大型外商直接投資企業(yè)，以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)多元化并最大限度地降低全球供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)。平均租金也大幅上漲，從2020年到2024年第二季度，北部工業(yè)園區(qū)上漲了35%，而南部工業(yè)園區(qū)則大幅上漲了67%。SSI Research還警告稱(chēng)，多地從2024年底起實(shí)施新的土地價(jià)格清單，導(dǎo)致新建工業(yè)園區(qū)的場(chǎng)地清理補(bǔ)償成本大幅增加。該券商認(rèn)為，成本增加將使新建工業(yè)園項(xiàng)目的利潤(rùn)率下降至30-35%，而現(xiàn)有工業(yè)園項(xiàng)目的利潤(rùn)率則超過(guò)50%。

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