【投資泰國】實(shí)業(yè)投資者在泰國工業(yè)區(qū)之外購置土地風(fēng)險(xiǎn)多多

作者：admin 日期:2019/2/10 來源：上海廠房網(wǎng) 熱線：400-0123-021 【提交需求】

隨著中國政府倡導(dǎo)并踐行“一帶一路”構(gòu)想，有實(shí)力的中國企業(yè)已加快對外投資”走出去”的步伐，泰國作為“一帶一路”...

隨著中國政府倡導(dǎo)并踐行“一帶一路”構(gòu)想，有實(shí)力的中國企業(yè)已加快對外投資”走出去”的步伐，泰國作為“一帶一路”沿途國家且地處東盟中心的優(yōu)越位置，加上其一貫以來吸引外資的優(yōu)惠政策，越來越多的中國企業(yè)選擇了泰國這個(gè)新興工業(yè)市場。

辣么，問題來了，選擇泰國投資究竟落戶哪里比較好？如何確保項(xiàng)目安全落地且可持續(xù)性的健康發(fā)展？日前，羅勇君耳聞目睹了幾個(gè)中國企業(yè)來泰國投資項(xiàng)目，落戶在非工業(yè)區(qū)的農(nóng)村地域，結(jié)果其土地用途的性質(zhì)變更不了，土地也沒真正意義上過戶到投資者手中，由此也獲取不了工業(yè)部頒發(fā)的工廠證，而土地款卻支付了，工廠也花巨資建筑了，機(jī)器設(shè)備也搬進(jìn)了車間，但由于各種資質(zhì)辦不下來，工廠只能處于關(guān)門狀態(tài)或變成一個(gè)受某些私人掌控的偷偷摸摸開工的“黑工廠”，業(yè)主痛苦不堪。

泰國法律對土地特征和所有權(quán)有哪些特別規(guī)定呢？

泰國土地根據(jù)區(qū)域和特性劃分不同用途，以各種不同顏色標(biāo)注用途，而不同顏色代表不同用途，譬如，綠色代表農(nóng)業(yè)用地，紅色代表商業(yè)用地，橙色代表中等的居住用地，紫色代表工業(yè)用地，投資者在購買或租賃土地時(shí)候一定要查看該地塊是否符合投資用途。

泰國法律對土地所有權(quán)持有人有非常嚴(yán)密的限制規(guī)定，土地實(shí)行永久所有權(quán)制，一般情況下，外國自然人不得持有土地，持有土地的法人外資持股不得超過49%。

前來投資，土地持有問題是必須考慮的，實(shí)際操作中主要是購買或租賃，由于泰國土地屬永久所有權(quán)制，而中國人又有土地和物業(yè)持有情結(jié)，多數(shù)中國投資者均會(huì)考慮購買，但如何才能突破上述對土地所有權(quán)的限制呢？說真的，突破的可能性是有，但錯(cuò)綜復(fù)雜，各種風(fēng)險(xiǎn)都有，首先得看這土地位置是否列入該區(qū)域工業(yè)建設(shè)規(guī)劃，再看能否通過環(huán)境評估，同時(shí)必須申請并獲取泰國投資促進(jìn)委員會(huì)（簡稱BOI）頒布的投資促進(jìn)優(yōu)惠政策。

不論哪種實(shí)業(yè)項(xiàng)目的投資，想獲取土地100%持股且永久所有權(quán)，必須獲得BOI證書。投資者可以根據(jù)本身投資行業(yè)，依據(jù)泰國BOI頒布的投資促進(jìn)優(yōu)惠政策申請，如投資行業(yè)符合優(yōu)惠政策并取得BOI投資優(yōu)惠政策證書，則可以依據(jù)此優(yōu)惠證書享受一系列的優(yōu)惠政策，其中優(yōu)惠政策之一就是投資者可以突破上述土地所有權(quán)限制直接購買永久所有權(quán)的土地而不受限制，該投資優(yōu)惠政策還可以讓投資者享受最高免企業(yè)所得稅八年無上限、突破泰國關(guān)于外國人在泰國就業(yè)注冊資本和泰國本土人就業(yè)比例限制。

所以，中國投資者赴泰國投資，BOI投資優(yōu)惠政策是不可忽視的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。申請周期一般在六個(gè)月左右，特別需要說明的是BOI證書取得后，后續(xù)維護(hù)跟進(jìn)十分重要，建議聘請專業(yè)人士申請和維護(hù)。

泰國對環(huán)境保護(hù)特別重視，環(huán)境評估（EIA）十分重要，在工業(yè)區(qū)之外大部分實(shí)業(yè)投資項(xiàng)目都會(huì)涉及環(huán)評，要求很苛刻和細(xì)致，不同城市不同區(qū)域位置都有不同要求，由于中國環(huán)保要求不達(dá)標(biāo)而想轉(zhuǎn)移投資到泰國的，建議不要來，一定程度上說，泰國的環(huán)境保護(hù)比國內(nèi)還嚴(yán)。故投資者項(xiàng)目落地前一定要咨詢環(huán)境保護(hù)部門和專業(yè)環(huán)評機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目開始后務(wù)必聘請專業(yè)環(huán)評機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

前面所說的幾家“黑工廠”，一般就是土地性質(zhì)變更不了，BOI申請不下來，環(huán)評通不過等等原因。

在項(xiàng)目落地之前，有些引導(dǎo)者轉(zhuǎn)十七八個(gè)彎說得天花亂墜，將非工業(yè)用地轉(zhuǎn)售給投資者用于工業(yè)用地，這些引導(dǎo)者往往以招商引資為名，動(dòng)輒冠以各種十分光耀的頭銜，有些還會(huì)引見幾位舊官員或什么知名人士，用一些空頭的承諾，利用國內(nèi)一些企業(yè)急于到泰國投資的心理和初來乍到，對泰國投資環(huán)境、人文環(huán)境一知半解的狀況，以“低廉”的土地價(jià)格和“優(yōu)厚回報(bào)”為誘餌，騙取中國投資者的錢財(cái)，而項(xiàng)目一旦落地，觸及一些敏感手續(xù)馬上打打哈哈，甚至得寸進(jìn)尺變成另外一種臉相，有些項(xiàng)目由于各種不可抗拒的原因根本就變更不了土地用途性質(zhì)，以致投資項(xiàng)目失敗。

泰國政府一直以來對外國投資者購置工業(yè)區(qū)之外的土地很重視，認(rèn)為有很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)中國企業(yè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)投資。

今年2月泰國工業(yè)部長就通過新華社記者表達(dá)了嚴(yán)重關(guān)注，工業(yè)部長說：“目前存在的一種苗頭需要關(guān)注，有些中國小企業(yè)來到泰國從農(nóng)民手中購買土地，這并非符合泰國法律。中企赴泰購買農(nóng)產(chǎn)品是受歡迎的，但買地就另當(dāng)別論了。有些來泰國投資的中國人可能是不了解情況，以為可以便宜地購買土地，并在上面建廠。事實(shí)上，中企赴泰投資，首先需要通過向泰國投資促進(jìn)委員會(huì)提交申請。像華立集團(tuán)建設(shè)的泰中羅勇工業(yè)區(qū)，就很成功。我們鼓勵(lì)中國投資者在工業(yè)區(qū)內(nèi)投資，新來的投資者也可以從羅勇工業(yè)園區(qū)的先行者學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)。”

情況確實(shí)如此，作為中國境外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)之一的泰中羅勇工業(yè)園以及其他信譽(yù)良好的泰國工業(yè)區(qū)，能夠確保外資可以100%控股，能夠確保所購置的土地持100%的股份且持永久所有權(quán)，能夠確保該土地已通過環(huán)境評估（EIA），能夠確保顏色為紫色的工業(yè)用地，能夠確保中國企業(yè)投資泰國興業(yè)的安全落地！

另外，有極個(gè)別的工業(yè)區(qū)也出現(xiàn)過落地前后環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)不一，土地過不了戶的情況，所以，羅勇君向擬到泰國來投資的中資企業(yè)作出如下建議:

1．到泰投資前，務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解泰國的投資、用地、環(huán)保、用工等方面的法律法規(guī)，根據(jù)泰國有關(guān)的法律法規(guī)提前做好相應(yīng)的應(yīng)對措施。2．務(wù)必慎重選擇入駐的工業(yè)園區(qū)，優(yōu)先選擇信譽(yù)良好的工業(yè)園區(qū)。3．來泰考察時(shí)，務(wù)必走正規(guī)渠道，向中國使館經(jīng)商處，泰國中國企業(yè)總商會(huì)等投資權(quán)威部門咨詢，盡可能獲得正規(guī)渠道的服務(wù)和幫助，減少中資企業(yè)到泰國投資后出現(xiàn)各種不必要的風(fēng)險(xiǎn)。