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在我國早期的園區(qū)開發(fā)中，政府主導的園區(qū)開發(fā)公司一直扮演著園區(qū)開發(fā)“市場”的絕對主角。這時的園區(qū)開發(fā)公司雖采取公司化機制，但更多附屬于政府管委會，在園區(qū)開發(fā)中也主要是進行基礎設施和市政設施建設。

隨著我國園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，標準化廠房、創(chuàng)業(yè)大廈、孵化器、產(chǎn)業(yè)綜合體等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步興起，使得園區(qū)開發(fā)已不僅僅是招商引資的載體，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營本身就成了一種房地產(chǎn)業(yè)務，造就了眾多的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商。其中也不乏一些誤打誤撞闖進“行業(yè)”中的產(chǎn)業(yè)投資者或房地產(chǎn)開發(fā)商，不知不覺地成了“園區(qū)開發(fā)商”，致力于園區(qū)開發(fā)業(yè)務，并在市場的洗禮中逐步成長起來。

近年來，在我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設中，市場化的園區(qū)開發(fā)商正在成為一個活躍的群體。

作為國際上一個成熟產(chǎn)業(yè)門類，作為國內(nèi)一個新興產(chǎn)業(yè)，園區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)方興未艾。可以預見，未來，政府主導的園區(qū)開發(fā)商、國際園區(qū)開發(fā)商、本土園區(qū)開發(fā)商等都將會活躍在“園區(qū)開發(fā)”行業(yè)。

2019年受經(jīng)濟和政策調(diào)控影響，房企紛紛業(yè)務收斂和聚焦，“主業(yè)為基”再次成為主旋律。拿地的重要性被進一步凸顯。隨著公開市場招拍掛競爭日趨激烈，“產(chǎn)業(yè)+”拿地模式因獲取地塊面積大、拿地成本相對低，其重要性和可行性再次被房企普遍關注。

從實際案例上看“產(chǎn)業(yè)+”仍有可行空間，仍能成為開發(fā)商獲取商服和住宅用地的創(chuàng)新拿地模式。但是，模式方法已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，不再是“標準化→全國復制→規(guī)模擴張”的住宅開發(fā)思路。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設基礎設施以及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進行項目的經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。從本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。優(yōu)點是對產(chǎn)業(yè)經(jīng)營要求低，資金回籠快，缺點是地產(chǎn)開發(fā)商與整個產(chǎn)業(yè)結合不緊密，難以形成產(chǎn)業(yè)輻射力。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賺的是什么錢

第一道是資源整合的錢：即是為政府招商引資，產(chǎn)業(yè)落地的好處費。很多時候，第一道錢強勢產(chǎn)業(yè)方才是拿大頭的主，開發(fā)商完全是跟在背后喝口湯。

第二道是土地整理和開發(fā)銷售的錢：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個投入大、回報慢、周期長、風險大的行業(yè)，不像住宅地產(chǎn)可以高周轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在現(xiàn)金流上如果無法平衡前期巨大的投入，那么隨著開發(fā)的深入，很可能因資金鏈斷裂而功敗垂成。所以，通過適當比例的房地產(chǎn)開發(fā)銷售，回籠資金，達到現(xiàn)金流平衡，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商活下去的唯一途徑(不差錢的開發(fā)商除外)。

第三道是租金和資產(chǎn)升值：租賃收入可以在一定程度上平衡現(xiàn)金流之外，甚至成為重要的盈利端口。另外，租賃收入還有一個非常重要的作用，就是可以用來做資產(chǎn)證券化。

第四道是軟性服務運營的收益：一方面，運營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務平臺，幫助需求雙方資源對接，從而獲取服務增值收益。另一方面，可以構建產(chǎn)業(yè)孵化基金，早期介入項目，助力園區(qū)企業(yè)成長。

未來產(chǎn)業(yè)運營的軟性服務收入，一定會代替銷售、租金等硬性收入，成為主流。

疫情是對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一次洗牌，一方面導致停工停產(chǎn)，對產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)鏈、人才鏈、資金鏈產(chǎn)生嚴重影響;另一方面疫情會催生新投資、新模式、新業(yè)態(tài)、新基建的出現(xiàn)，促進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能邏輯向生態(tài)圈邏輯升級。數(shù)字化轉(zhuǎn)型也將使產(chǎn)城融合，智慧園區(qū)更值得期待。