生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)租賃廠房選擇什么樣的廠房最為合適呢？

就這個(gè)問題我們請(qǐng)到上海廠房網(wǎng)www.ratiostar.cn總經(jīng)理 葛毅明為大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹。

生產(chǎn)制造業(yè)租賃廠房，是把廠房作為生產(chǎn)資料來使用，希望這個(gè)生產(chǎn)資料能夠長期穩(wěn)定安全的被使用，從這個(gè)角度來說，租賃企業(yè)找到一個(gè)能夠簽長期租賃合同，價(jià)格穩(wěn)定，廠房安全，達(dá)到使用條件，這樣的廠房才是最為合適的，市面上的廠房主要分為以下幾種類型，一種是開發(fā)區(qū)政府自建的標(biāo)準(zhǔn)廠房（政府自建），一種是開發(fā)區(qū)引進(jìn)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商建造的標(biāo)準(zhǔn)化廠房（開發(fā)商自持），還有一種是專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商通過市場(chǎng)手段租賃下第三方業(yè)主的廠房經(jīng)過改造或產(chǎn)業(yè)定位后對(duì)外招商(簡(jiǎn)稱二房東)，還有一種就是園區(qū)內(nèi)的企業(yè)空余的廠房對(duì)外出租（園區(qū)私人廠房）。

從安全的角度來說，廠房有產(chǎn)證，在工業(yè)園區(qū)，在園區(qū)規(guī)劃的工業(yè)用地上，這種有產(chǎn)證在工業(yè)園區(qū)內(nèi)的廠房，一般來說不會(huì)有大的政府規(guī)劃變動(dòng)，廠房會(huì)長期持續(xù)的存在，也就具備了客戶長期使用的條件。一般來說，園區(qū)里的大部分廠房都具備這樣的條件，除非是在規(guī)劃的工業(yè)區(qū)以外的土地上建的廠房，比如說城鎮(zhèn)附近或者農(nóng)村的集體土地上建的廠房，這種調(diào)整規(guī)劃的可能性就比較高，一般存在拆遷風(fēng)險(xiǎn)的廠房都是私人業(yè)主的廠房。

生產(chǎn)企業(yè)搬家費(fèi)用小到幾十萬大到上千萬，所以有一個(gè)可以長期使用的廠房對(duì)他們來說是很重要的，從合同租賃期限上來說：

政府自建的廠房一般來說，看項(xiàng)目來簽訂租賃合同，非常優(yōu)質(zhì)的企業(yè)政府愿意簽長期的租賃合同，但如果政府對(duì)項(xiàng)目信心不大，但又不愿廠房空著，那么有可能會(huì)跟企業(yè)簽訂三年內(nèi)的租賃協(xié)議，如果企業(yè)非常優(yōu)質(zhì)，并有拿地的需求，租賃廠房只為過渡使用，那么這種情況下，政府跟企業(yè)一般簽訂短期的租賃合同一般在三年，但如果三年到期后客戶仍愿意使用該廠房，政府是非常愿意和企業(yè)繼續(xù)簽訂合同的，政府的廠房一般最長可以簽10-20年，短簽可提前續(xù)約；

開發(fā)商長期自持廠房出租主要是為了獲得利益，所以一般來說，租賃協(xié)議約定，每年都會(huì)有一個(gè)租金遞增，期限一般在3~5年，可續(xù)約，除非是特別優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目或開發(fā)商前期為了招商，會(huì)給予比較長的租賃合同期，但在經(jīng)過多年的運(yùn)營之后，涉及到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有可能早期簽訂的租賃合同會(huì)被提前解約；

第三方專業(yè)的運(yùn)營商（二房東），他們來到這個(gè)市場(chǎng)也是為了獲得利益，所以普遍來說他們?cè)谔峁﹥?yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)也會(huì)收取比更高的管理和服務(wù)費(fèi)用，一般租期3年，可按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格續(xù)約，并有較高的租金遞增約定；

第三方私人廠房，1-10年均有，租金可能會(huì)比較優(yōu)惠，但存在一個(gè)不確定性，由于第三方私人業(yè)主，有可能會(huì)發(fā)生廠房所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情況而影響到承租方的正常使用，也有一種情況，第三方私人業(yè)主廠房當(dāng)年可能是被政府招商引資過來的，存在和政府之間的相互約定，比如稅收約定，租賃廠房有可能影響到業(yè)主方和政府方的關(guān)系，如果關(guān)系比較好，可能對(duì)承租方影響不大，但如果業(yè)主方跟開發(fā)區(qū)管委會(huì)的關(guān)系不好，那么承租方租賃這樣的房廠房會(huì)存在很多潛在的問題。

產(chǎn)業(yè)政策支持角度：

政府自建的廠房：一般園區(qū)形象都很好，基本上是上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到地方政策考察的必去的地方，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)也很重視，所以有什么好的產(chǎn)業(yè)政策會(huì)優(yōu)先在政府園區(qū)實(shí)施，另外當(dāng)市場(chǎng)遇到大的事件比如疫情，政府的免租有稅收優(yōu)惠也會(huì)第一時(shí)間在園區(qū)實(shí)施。

開發(fā)商長期自持廠房：開發(fā)商建的園區(qū)形象好、建造成本高，政府引進(jìn)他們到開發(fā)區(qū)也是為了提升園區(qū)形象、看中開發(fā)商的招商引資能力，所以該類園區(qū)對(duì)入園企業(yè)的實(shí)力還是有要求的，一般要求比較高大上有亮點(diǎn)的企業(yè)，企業(yè)也是要征得當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)同意才能進(jìn)入園區(qū)的，好的企業(yè)自然也可以向政府要好的政策，有時(shí)開發(fā)區(qū)為了吸引優(yōu)質(zhì)的企業(yè)會(huì)給到租金、稅收、固定資產(chǎn)投資方面的產(chǎn)業(yè)政策支持。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商（二房東）廠房：為了提高園區(qū)的品質(zhì)也為了提高租金價(jià)格，運(yùn)營商會(huì)也其租下的廠房進(jìn)行改造，升級(jí)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)、提供工商稅務(wù)裝修環(huán)評(píng)申報(bào)等服務(wù)，政策一般需要企業(yè)和政府部門去咨詢。

第三方私人廠房：只管出租廠房，如果是獨(dú)門獨(dú)院的，物業(yè)保安等承租方自行解決，如果是分棟出租或分割出租的，可能會(huì)有業(yè)主提供的公共保安和物業(yè)服務(wù)，至于產(chǎn)業(yè)政策一般也都是企業(yè)和當(dāng)?shù)卣�府咨詢，只要承租方出租金業(yè)主就可以租，但可能會(huì)存一些問題，比如承租方的產(chǎn)業(yè)不符合當(dāng)?shù)貓@區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，承租方租了廠房立不了項(xiàng)、辦不了環(huán)評(píng)、過不了安監(jiān)，而所付租金退不回來的情況發(fā)生；也有可能當(dāng)?shù)卣�府不允許業(yè)主私自對(duì)外出租。

各類廠房的優(yōu)劣勢(shì)

政府廠房：園區(qū)形象好、租期長、租金低、一條龍入園服務(wù)、優(yōu)先享受產(chǎn)業(yè)政策支持、領(lǐng)導(dǎo)視察機(jī)會(huì)多、媒體曝光機(jī)會(huì)大、對(duì)企業(yè)形象提升有幫助；對(duì)入園企業(yè)要求高，一般有行業(yè)、產(chǎn)值、稅收的要求。

開發(fā)商自持廠房：園區(qū)形象好，租期3年以上，一條龍入園服務(wù)、優(yōu)先享受產(chǎn)業(yè)政策支持；對(duì)入園企業(yè)要求高，一般有行業(yè)、產(chǎn)值、稅收的要求。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商（二房東）廠房：園區(qū)形象好、有公攤面積、較高物業(yè)管理費(fèi)、工商稅收環(huán)保收費(fèi)增值服務(wù)；對(duì)入園企業(yè)要求少，一般沒有大的污染就可以。

第三方私人廠房：租金優(yōu)惠、租期可長可短、需要承租方搞定大部分事情；對(duì)入園企業(yè)基本沒要求，承租方付得了租金并能在當(dāng)?shù)厣�存下去就行，承租方最好�?duì)當(dāng)?shù)卣�府以及�?duì)業(yè)主本身有很全面的了解。

如果您的企業(yè)是優(yōu)秀的企業(yè)、有很多亮點(diǎn) 比如 是外資企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、有發(fā)明專利、公司有高端人才行業(yè)專家、產(chǎn)值大、稅收高、規(guī)模大等，可以優(yōu)先考慮政府自建廠房、和開發(fā)商自持廠房；

如果您是外地的企業(yè)來到一個(gè)新的城市，行業(yè)無污染、有稅收，建議您首選政府廠房和開發(fā)商自持廠房；

如果您是本地企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)卣�府環(huán)境和政府部門熟悉您可以考慮租賃當(dāng)?shù)氐乃饺藦S房；

市場(chǎng)經(jīng)營越發(fā)達(dá)，運(yùn)營商也越多，如果你到一線城市，你發(fā)現(xiàn)很多廠房都是二房東在運(yùn)營，你要的廠房都在他們手上，沒有辦法您只能租賃他們的廠房嘍，二房東管理水平高、提供各類服務(wù)、幫承租方解決很多問題。

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