張永岳教授訪談錄：宏觀調控下的中國樓市展望   

上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳教授訪談錄　　

中央新的宏觀調控措施，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展意味著什么？怎樣把握市場態(tài)勢？房地產(chǎn)企業(yè)該如何去應對？上周，易居房地產(chǎn)論壇首次舉行。會后，就“國六條”后的中國樓市發(fā)展態(tài)勢，華東師范大學東方房地產(chǎn)學院院長、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳教授接受了本報專訪，詳細回答了記者集中提出的問題�！　�

張永岳的觀點是，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉型的關鍵時期，在當前錯綜復雜的形勢下，行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的生存面臨嚴峻的考驗。對此，消極等待、牢騷滿腹是徒勞無用的。只有科學地解讀宏觀調控，準確地把握市場態(tài)勢，積極地進行轉型，才能確保房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)踏上可持續(xù)發(fā)展之路�！　�

記者：“國六條”的一系列政策，體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)業(yè)的政策動向和價值取向，您認為從哪幾方面來看？　　

張：第一，明確肯定了“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)”。上世紀九十年代至今，住宅消費已成為全國性的消費熱點，房地產(chǎn)市場體系已經(jīng)基本形成，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重也已上升到一個不可或缺的地位。因此，那種否定房地產(chǎn)業(yè)地位和作用的觀點是不符合客觀事實的，認為宏觀調控是壓制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的認識也是有失偏頗的。

第二，明確肯定了要“引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展”。所謂持續(xù)，是指一個在較長的歷史過程中，持續(xù)推進發(fā)展的過程，而非短暫的權宜之計。所謂穩(wěn)定，就是要避免在發(fā)展過程中出現(xiàn)大起大落。所謂健康，關鍵在于走和諧發(fā)展之路，兼顧各方利益，減少負面沖突。這將“有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。”　　

第三，明確肯定了要重點發(fā)展“滿足當?shù)鼐用褡宰⌒枨?rdquo;的“普通商品住房”，這是調控中的主要政策取向。從去年“國八條”“著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例”到今年“國六條”強調“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房”，“國十五條”更是出臺了限制措施，即“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。”可以看出，政府解決包括中低收入家庭在內的廣大居民住房問題的決心和力度。　　

記者：您在易居論壇上說的標本兼治，是否指房地產(chǎn)業(yè)的科學發(fā)展？　　

張：是的。連續(xù)兩年的宏觀調控，反映了中央對房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的突出問題高度重視以及必須解決的決心，也反映出中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟及需要探索解決的一些深層次問題。當前，宏觀調控尚缺乏預警機制，一般是在問題累積到相當大時才進行。

我認為，標本兼治主要體現(xiàn)在三個方面。

第一、加快建設房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟乃至社會和諧發(fā)展的總體框架。在實踐中找到一條房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟及整個社會相得益彰之路，這是個需要深入探索并加快建設的命題。　　

第二、加快建設符合我國實際情況的社會住房保障體系。加快建設社會住房保障體系，是解決所有中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中重大問題的一個重要環(huán)節(jié)，必須花大力氣去做�！�

第三、加快建立標本兼治的宏觀調控模式。從一般原則上講，經(jīng)濟手段與行政手段、法律手段的良好配合會使宏觀調控更奏效。目前的問題是，關于法律手段，由于目前我國房地產(chǎn)方面的立法工作滯后，相關法規(guī)層次較低，多是“通知、條例、規(guī)定、細則”等，直接導致執(zhí)行中的約束力不強。原則上的統(tǒng)一與實施中的差異往往是同時并存的，這就容易導致調控的效果不夠理想。因此法律手段還將進一步加強�！　�

記者：在宏觀調控背景下，由于房地產(chǎn)自身發(fā)展的內在規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)也必然進入一個新的調整期。能否談談易居房地產(chǎn)研究院在這方面的研究成果？　

張：我們認為，市場發(fā)展態(tài)勢目前主要體現(xiàn)在五個方面，即發(fā)展速度、供需結構、價格走勢、市場運行和區(qū)域推進五個方面。　　

發(fā)展速度由快速發(fā)展轉向平穩(wěn)發(fā)展。在宏觀調控政策下，投機性需求受到嚴重打擊，投資性需求也受到壓抑，而以實際購房能力為支撐的自住性需求也會受到一定程度的影響，致使整個市場需求總量的擴張受到較大的限制。而房地產(chǎn)投資增長過快的勢頭必然會受到一定程度的控制。2005 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為15759 億元，同比增長19．8％，增幅回落約30％，投資增速為2000 年以來的最低；上海房地產(chǎn)開發(fā)投資1246．86 億元，投資增幅也由2004 年的30．4％，大幅下降至2005 年的6．1％。從數(shù)據(jù)推知今后，可以認為，類似前一輪房地產(chǎn)投資連續(xù)高漲的態(tài)勢會有較大改變，投資平穩(wěn)增長的局面將會出現(xiàn)，市場容量的擴張和行業(yè)發(fā)展的速度也會相應地回落到一個更加合理的水平�！　�

供需結構中中低價商品房供應增加，自住性需求增長。增加中低價房的供應量將是一個重要的導向并會長期堅持下去，住房的供求結構必然會得到根本的變化。與全國總體水平相比，上海的中低檔住宅供應始終占據(jù)了最大比例，并呈現(xiàn)逐步提高的態(tài)勢，高檔住宅供應所占比例則呈現(xiàn)小幅波動的走勢。這種趨勢意味著：一方面，更好地滿足廣大中低收入者的自住需求，將會成為下一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要動力；另一方面，一些投資類產(chǎn)品的銷售將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。　　

價格走勢由普遍上漲向平穩(wěn)分化轉變。1999 年以來，商品房價格基本保持持續(xù)增長的態(tài)勢，宏觀調控后價格增幅有所放緩，但住宅價格的漲幅仍然大于商辦類物業(yè)。比如，2005 年，全國住宅均價為2740 元／平方米，漲幅為7．5％，商業(yè)和辦公用房的漲幅則均為4．8％；上海商品住宅售價為6698 元／平方米，較2004 年上漲9．2％，商業(yè)和辦公用房漲幅則分別為0．3％和2．9％。遵循調控基本思路，可以預見，目前這種價格格局必然會有所改變，各細分市場價格走勢也會日益分化。其中，住宅交易價格將會受到控制，非住宅的交易價格將會相對放開；普通住宅價格將在控制中走向理性回歸，高檔住宅和商辦類物業(yè)的房價則相對放開。當然，房地產(chǎn)作為一種可以長期持有的資產(chǎn)性商品，在中長期內，其價格必然會隨著人均收入水平的提高而不斷增長�！　�

市場運行日益向規(guī)范化、完善化、專業(yè)化運作轉變。從市場秩序上看，各種類型的市場主體日益壯大，但市場秩序有待進一步規(guī)范。從市場體系上看，由于近年來新房不斷上市，房產(chǎn)存量的持續(xù)增加，與此保持相應比例的房地產(chǎn)三級市場必然會有較快的增長，并與房地產(chǎn)一、二級市場一起，逐步形成多級市場良性互動、市場體系日臻完善的發(fā)展格局。從企業(yè)發(fā)展上看，由于在下一階段，整個市場的利潤空間不斷壓縮，優(yōu)勝劣汰的機制將日益發(fā)揮作用，企業(yè)的專業(yè)化程度將不斷提高。比如在資源整合方面，相關企業(yè)越來越重視外部專業(yè)資源的開發(fā)利用；再如在資金融通方面，在目前銀根日益收緊條件下，房地產(chǎn)企業(yè)更加積極地探索包括引進國際資本在內的多元化融資渠道�！　�

區(qū)域推進表現(xiàn)為全國范圍內波浪式擴展，二、三級城市房地產(chǎn)市場較快增長的態(tài)勢已基本形成。本輪調控，在沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場受到較大影響情況下，中西部區(qū)域及二、三級城市房地產(chǎn)市場仍呈現(xiàn)較快增長趨勢，2005 年房地產(chǎn)投資增幅超過30％的10個省份都在中西部地區(qū)，其中增幅最高的云南，為55．9 ％；住宅投資增幅超過50％的6個省份，也都分布在中西部地區(qū)，增幅最高的廣西，為69．6％。對于二、三線的城市而言，房地產(chǎn)市場需求與大城市相比，會有不同的特征，如相對于外來客戶而言，可能更要考慮當?shù)剞r民進城需求，對此應加強針對性研究。　　

記者：在當前調控的行業(yè)背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)的轉型勢在必行。那么如何應對呢？　　

張：轉型最核心的內容，是產(chǎn)業(yè)增長模式必須由粗放型向集約型轉化。根據(jù)我前面所談的五大市場趨勢，行業(yè)需要從五個方面來考量如何應對產(chǎn)業(yè)轉型。　　

第一，更加注重健康、質量、專業(yè)。特別是運作的專業(yè)性，專業(yè)度高低決定了產(chǎn)品質量好壞。在專業(yè)分工越來越細的行業(yè)背景下，企業(yè)應專注于細分市場。單就住宅而言，就可細分出許多可以體現(xiàn)專業(yè)價值的開發(fā)領域，如高檔公寓、青年公寓、酒店式公寓、養(yǎng)老社區(qū)等。如果能在一個或幾個細分市場上形成專業(yè)優(yōu)勢，就能在競爭中獲得比較優(yōu)勢�！�

第二，加快推進產(chǎn)品創(chuàng)新與住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。關于產(chǎn)品創(chuàng)新，倡導建筑設計創(chuàng)意化；提高產(chǎn)品科技含量，包括更多地采用智能化系統(tǒng)、節(jié)能型建材、太陽能設備等；產(chǎn)品功能創(chuàng)新，隨著現(xiàn)代家庭居住需求的多樣化，要擅于在居住空間的組合上尋求突破，比如結合新政中的“90平方米套型”，可針對三房戶型上進行精減化的創(chuàng)新設計；充實產(chǎn)品文化內涵，在產(chǎn)品設計時就要切實考慮到未來業(yè)主的真正需求，類似“歐美風”等華而不實的概念包裝越來越不被認可，會所也并非越大越豪華就越好。　　

關于住宅產(chǎn)業(yè)化，其實質是實現(xiàn)住宅開發(fā)的標準化設計和工業(yè)化生產(chǎn)。住宅產(chǎn)業(yè)化的實施步驟大致如下：建立專業(yè)化的產(chǎn)品研究中心；引進整合專業(yè)人才，包括從國外吸納具有相關經(jīng)驗的專家；從相對簡單的住宅部件著手進行標準化設計和工業(yè)化生產(chǎn)；漸漸圍繞浴室、盥洗室、衛(wèi)生間、廚房等相對復雜的住宅功能空間實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化；產(chǎn)業(yè)化的高級階段，是進行木結構、鋼結構、鋼筋混凝土結構等各種各樣的獨立裝配式住宅的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)�！　�

第三，要十分重視向三個環(huán)節(jié)要效益。向管理要效益；向規(guī)模要效益，如易居中國在房地產(chǎn)流通服務領域中的綜合發(fā)展之路，通過在某一細分市場形成一定的壟斷性地位而做大，如深國投與沃爾瑪合作，在大型超市開發(fā)上確定優(yōu)勢，如萬通筑屋在定制服務上一頭獨大；最后是向服務要效益。　　

第四，向四個方向發(fā)展將大有可為。

其一，住宅市場利潤攤薄，非住宅市場大有可為。轉向市場潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)，還可以進一步細分為商業(yè)街、銷品茂、大超市、商鋪等，如萬達就是在銷品茂方面獨樹一幟；可以涉足寫字樓市場，這一市場總體而言屬于高風險高收益，對開發(fā)商的資金和技術要求較高，目前一線城市總體需求旺盛，二線城市需求潛力較大；嘗試工業(yè)地產(chǎn)市場，隨著我國經(jīng)濟增長方式的轉型，工業(yè)廠房正處于升級換代的節(jié)點上，這一領域企業(yè)間的競爭相對緩和，因此投資前景光明；探尋創(chuàng)意地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復合地產(chǎn)之路�！　�

其二，二手房市場仍會持續(xù)成為熱點，中介服務市場大有可為。“國十五條”首次提出，“積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場”，意味著二手房市場將成為新的利潤增長點�，F(xiàn)存的大量房地產(chǎn)代理機構，企業(yè)應該介入或加強二手房中介業(yè)務。與此同時，房地產(chǎn)流通領域的業(yè)務一體化已成大勢所趨，易居中國首開先河地構建起研究、信息咨詢、融資服務、銷售代理、中介一條龍式的服務體系，正是為了適應這一趨勢�！　�

其三，地產(chǎn)金融時代來臨，金融市場大有可為。最理想的是企業(yè)上市，國內股市重啟IPO后，企業(yè)新上市成為可能；把項目打包后到海外發(fā)行R EITs ，香港或新加坡是方向，以后國內《基金投資法》出臺后，在內地發(fā)行R EITs 將更加方便；在內地發(fā)行信托，雖然限制較多，但仍有操作余地；與海外基金合作，目前進入中國的海外基金較多，雖然它們要求的回報率高于銀行貸款利率，但仍不失為一條較好的融資渠道�！　�

其四，商業(yè)模式和盈利模式的相關變化，使研發(fā)領域大有可為。研發(fā)一體化成為很多企業(yè)的必然選擇：一條是緊湊型研發(fā)一體化之路，比較適合于大型企業(yè)，即自身構筑研發(fā)一體化的組織體系，尤其是補充或加強研究環(huán)節(jié)的力量；另外一條是松散型研發(fā)一體化之路：適用于企業(yè)規(guī)模尚難以承受自建完善研發(fā)部門成本的企業(yè)，可選擇把某些不太關鍵的研發(fā)環(huán)節(jié)進行業(yè)務外包。　　

第五，有條件的企業(yè)可向二三線城市進軍。在一線城市房地產(chǎn)市場漸趨飽和之際，二三線城市房地產(chǎn)市場潛力巨大。而且，按中央“建設社會主義新農村”的宏愿，國家將由上到下的依次啟動以縣域經(jīng)濟為中心、包括小縣城、小城鎮(zhèn)、中心行政村的新一輪建設。因此，遵循國家政策導向和行業(yè)發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)將不可避免地進行區(qū)域市場的重新布局。戰(zhàn)略模式有以下幾個：根據(jù)城市能級的不同，配以不同的產(chǎn)品線進行拓展，比如綠地的“老街”系列樓盤多選擇經(jīng)濟不太發(fā)達的城市；選擇同一能級的城市，反復拷貝同一定位的樓盤，比如陽光100開發(fā)的白領公寓絕大多數(shù)分布于二線城市；在一個相對獨立的區(qū)域經(jīng)濟圈內進行業(yè)務拓展，比如上海的一些開發(fā)商只在長三角進行布局，其優(yōu)點是戰(zhàn)線不至于拉得過長，可以利用商脈，集中資源，實現(xiàn)企業(yè)的集約化發(fā)展。