國土局:放開土地一級開發 拓展土地儲備融資渠道  

 國土資源部土地利用司副司長冷宏志和北京市國土資源局局長安家盛在27日舉辦的北京市深化土地使用制度改革實踐論壇上均表示，將進一步放開土地一級開發，同時面對當前土地儲備和一級開發主要依賴銀行貸款造成的資金缺口和存在的風險，將拓展其融資渠道。 　

土地已經成為政府調控宏觀經濟的重要手段 　

安家盛回顧五年來土地改革工作時介紹，從2002年3月到2006年的3月，通過推行土地儲備和一級開發，政府已經納入儲備開發管理的土地143宗，面積近萬公頃，這些土地已經成為市政府調控宏觀經濟的重要手段。 　　

2001年四月，國務院頒布了《關于加強國有土地資產管理的通知》,通知中明確提出了加強和規范土地市場的六項制度和要求，成為新時期深化土地使用制度改革的綱領性文件。五年來北京市國土局成功收購14宗192公頃國有企業用地，通過盤活存量土地，積極支持污染擾民企業搬遷改造。2005年經市政府批準，北京市國土資源局收回了45宗67公頃閑置土地，有效維護公平、公正的土地市場秩序。 　　

自2001年11月到2006年4月25日，共組織223宗1551公頃國有土地入市交易，土地交易價款為414億元，其中政府土地收益132億元，市場對土地資源配置的基礎性作用得到進一步的發揮。經營性項目用地實行招拍掛方式出讓，有償供地比例改變自2001年以來沒有超過10％的狀況，2005年首次突破了35％。 　　

幾年來，北京土地交易市場初步實現了五個轉變，即土地供應由無序向有序轉變，土地供應途徑由多元多渠道向集中統一供地轉變，土地供應方式由生地協議出讓向熟地公開交易出讓轉變，土地供應程序由前期立項向核準備案簡化審批環節轉變。 　　放開土地一級開發 　　

安家盛表示，在土地儲備開發供應方面，政府主要應該是抓兩頭，放中間。也就是一頭抓住土地供應的總量控制，實現有計劃的供地，另一頭抓統一市場建設，公開供應土地。而要放開中間的土地一級開發環節，即制定好規則以后，由政府土地儲備機構和開發企業共同來具體實施，形成政府主導、市場運作，企業參與，市區縣聯手的土地儲備開發的新模式。 　　

拓展土地儲備和一級開發融資渠道 　　

相對充足的資金是建立土地收購儲備制度的關鍵，安家盛介紹，從2002年開始北京市國土資源局土地儲備中心，先后與建設銀行等十家銀行建立了合作關系，取得了318億元人民幣的受信額度，到今年4月1日實際籌措資金110億元，各家銀行還給予了貸款利率下浮5％的優惠。截止目前，市政府也已經為國土局提供21億元財政資金，作為市級土地儲備專項資金。 　　

不過，由于土地儲備開發的資金主要來源還是依靠商業銀行貸款，雖然各商業銀行對政府的土地儲備和一級開發的貸款從貸款方式、審批程序以及利率方面都給予了一定的方便和優惠，但與實際的資金需求量相比，不僅面比較窄，而且量也相對小，且存在一定的政策風險。特別是央行121號文件以后，這種政策風險已經顯現，而多渠道、多形式融資的探索相對還比較弱。因此，今后將加強運用各種形式籌措土地儲備資金。 　　

按北京市新出臺的供地辦法有關規定，今后土地一級開發有兩種模式，一種是儲備機構繼續作為主體自籌資金，招標企業協助管理，企業提取2％的管理費，另一種是通過招投標確定企業，并由企業自帶資金進行一級開發，企業獲取不高于8％的利潤回報。 　　

對此，一方面，由市儲備中心作為主體儲備開發項目用地的資金，在繼續靠銀行貸款支持的同時，將積極爭取市財政加大土地儲備開發資金的注入量。 　　

另一方面，由于過去生地出讓的時候，開發商往往是用二級市場的錢干一級市場的事，而實行一級開發以后，土地一級開發和二級開發分開了，一級開發企業資金鏈條斷裂。因此，國土局要考慮對經授權或招投標取得土地一級開發資格、并承擔市政府重點項目或重點地區土地一級開發的企業，為他們提供一個融資平臺，即銀行、企業、儲備中心三位一體，實行帳戶監管、封閉運行的融資辦法。目前北京市國土資源局正與有關銀行進行深入研究。 　　

融資方面，冷宏志贊成北京市國土局的做法，他提出三點，一，多渠道融資，二，減少對銀行資金的依賴，三，加強財政資金投入，與其向銀行貸這么多錢，給銀行打工，政府為什么不多拿點錢把蛋糕做大？因此，他建議加大財政資金支持力度。 　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉則提出，建立一種聯動的融資模式，其核心就是把現有的土地儲備和一級開發項目劃分類型：一類是項目的周期在兩年之內，且能夠順利出讓的，完全可以用一級開發企業的資本金加上商業貸款的形式。另一類，其項目周期要超過兩年，或開發完以后未必能馬上賣錢的，可能更多的是依賴政府的參與，即通過政府的參與成立一個土地儲備基金，為一些周期超過兩年的項目提供一部分的還款資金的擔保。