(圖片來源：北京商報 王飛/制圖)

　　2006年冬天的京城土地市場似乎有點不按章出牌。先是白家莊地塊，一級土地開發商笑到了最后；隨后是四惠地塊，金地以老二的身份讓中遠敗走；正當大家以為從此以后政府要“槍打出頭鳥”的時候，大屯鄉小營地塊與廣安門外305號地最終的“價高者得”又讓整個京城土地市場陷入了迷茫之中；隨后便有了“廣渠門36號地最終的成交價將達60億”等一 系列猜想，最終城開、城建聯合體的“加權平均價”得勝法則讓人不禁感嘆：要怎樣拿地才好！

　　槍打出頭鳥

　　聽話的孩子有糖吃

　　“價高者得”這一在京城持續了兩年多的獲取土地的“規律”在四惠地塊的成交上被首次打破后，開始無休止地蔓延開來。繼金地以“老二”的身份摘得四惠地塊之后，城開、城建聯合體再次破天荒地以“老五”的極端黑馬身份將廣渠路36號地王收入囊中。如果說金地在四惠地塊上的成功驗證了政府“槍打出頭鳥”的決心的話，城開、城建此次能夠聯手拿下廣渠路36號地王成為今年土地市場最大的贏家，恐怕應該歸功于老人常說的“聽話的孩子有糖吃”。

　　如果說作為一家之主的政府部門，過去在條件寬松的情況下還尚且能夠容忍一個半個“撒嬌鬧情緒的話”，在目前這樣一個“宏觀調控、穩定房價”、“土地價格影響房價”的關鍵時刻，當然喜歡聽話的孩子了。如何保證交易地塊對于現行調控政策的貫徹執行；如何保證一些影響較大的成交地塊，其土地價格不會對周邊地區的房價帶來沖擊；如何保證成交地塊兩年后的房價能夠不失控成為了每一宗地塊在上市交易前政府要考慮的重中之重。正因為如此，預期售價、戶型規劃等過去并不被重視的條款成為了今天開發商拿地成功的決定性因素。

　　對此，開發商們也深有同感。在廣渠路36號地開標結果公布之初，佳程廣場總經理王哲在談到城開、城建獲勝原因時將“聽話”置于第一要素：“投標報價排在第五位的城開、城建成為政府招標最合適的對象：①兩家企業都是老牌國企，尤其城開還是非上市國企，因此對政府行政命令的執行力度更強；②城開、城建的中標價為26億元，樓面價格為5849元/平方米，在投標書中明確意向銷售價格為9500元/平方米，這個價格與目前周邊地區的平均房價基本持平。這不正是政府希望看到的嗎？”

　　價低者難有戲

　　付款方式成要素

　　政府槍打出頭鳥的決心使得眾多開發商們不敢貿然行事，不過什么都有例外。根據北京市土地整理儲備中心的統計數據顯示，從11月1日到現在已經成交的11塊土地中，價高者得的有4塊之多，占到了1/3有余。政府在進行“通過調控地價從而達到調控房價”等調控措施的同時，對于某些地塊的“放任”行為著實讓人摸不著頭腦。

　　“不過有一點是可以明確的，盡管目前政府對于土地的調控力度逐漸加大，但價高者未必得的同時，價低者更沒戲的原則仍在一段時間內通用于開發商的拿地環節�！币晃粎⑴c了廣渠路36號地投標的開發商對記者表示。由于土地出讓成本的存在，土地出讓金的損失意味著一部分利潤被讓出，而這部分讓出的利潤最終能否到達購房者的手中，在土地交易的伊始，任何人都不能做出論斷。因此，政府在出讓土地的時候不會過多地壓低價格也是在所難免。

　　與此同時，無論是廣渠路36號地還是四惠地塊的交易均已證明，開發商在付款方式上所采取的態度，很大程度上成為了其是否會被第一個被淘汰掉的因素。盡管世茂在競標廣渠路36號地塊的時候未列次席，根據當時四惠地塊的交易情況來預測的話，其應該是當時最為有利的競爭者，但是在開標伊始眾多媒體及業內人士均將其作為第一個被淘汰的對象，世茂在付款方式上所采取的分期付款不能不說是一個決定性的因素。

　　一級埋雷拿地

　　勝之不武卻也笑到最后

　　盡管前不久北京市國土局的網站上終于掛出了《本市土地一級開發招標工作正式啟動》的文件，似乎北京一個土地市場壟斷時代即將宣告終結，但至今《北京市土地一級開發項目招標投標暫行辦法》尚未通過以及相關的配套文件和具體執行辦法最終的不確定讓政府同房地產開發商們同樣面臨著困惑——土地一級開發的招標將如何進行？土地一級開發商能否最終退出拿地環節？

　　白家莊地塊是今年京城土地市場除了廣渠路36號地以外，另一宗備受關注的土地。由于該地塊地處CBD并有不小的商業面積而炙手可熱。招標伊始，首創、華遠、SOHO中國、世茂、嘉銘投資等大牌開發商紛紛購買了標書，有的還交了保證金，業內預料此地塊將會再次上演激烈的現場競拍。然而，在“招標文件”中的回購約定讓這樣一宗優質地塊陷入了無人報價競標的局面，也引起眾多質疑。對此，在掛牌后的第三天，國土局公開發表聲明，就回購條款做出解釋。盡管如此，“有心競標卻擔心踩雷”的心態讓眾多京城開發商們最終放棄了該宗地塊的競標，最終被其一級土地開發商北京恒世華融房地產開發有限公司競得。