加快推進舊工業區升級改造，就是為香洲產業發展騰出新空間。圖為前山—南屏產業帶格力片區。關銘榮 攝

　　珠海主城區香洲的城市更新將有大動作。記者11日獲悉，香洲區出臺了《關于加快推進香洲區舊工業區升級改造的若干意見》（以下簡稱“意見”），以整治、改建和拆除重建為主要手段，推動舊工業區升級改造，力求整合工業區布局，完善工業區功能配套，提高工業土地使用價值，加快創新發展步伐，促進實體經濟的加快發展，推動鞏固主城區的中心地位。

　　根據意見，舊工業區更新改造將鼓勵“工改工”和“工改產”，嚴格限制“工改商”“工改居”。對于超配建比例增加配建，或超比例增加提供補公用地的更新項目，香洲將給予不超過控規上限容積率10%的獎勵。

　　同時，香洲還重磅推出允許舊工業廠房分割轉讓政策，不超過主業建筑物總建筑面積50%的部分，可在更新改造完成后分割轉讓。但為避免炒作工業樓宇的現象，新廠房、新型產業用房轉讓后，自完成轉移登記之日起5年內不得再轉讓。

　　改造方式

　　擬分整治改建拆建三大類

　　此次改造范圍包括香洲區內土地現狀用途為工業（含生活配套用地）、已取得國有建設用地土地使用權、2007年6月30日前已建有地上上蓋物的舊廠房及配套建筑。

　　“根據前期摸底，舊工業區用地面積約為586.93公頃，總建筑面積約為622.43萬平方米。”據香洲區發展改革和統計局局長吳楠介紹，納入此次改造范圍的舊工業區并不包括南屏科技工業園、前山商貿物流中心和洪灣商貿物流中心范圍內的舊廠房及配套建筑。

　　根據意見，舊工業區更新改造將區分不同區域有側重開展轉型升級，總體空間結構應符合“兩帶一片區”發展戰略格局。

　　其中，前山-南屏產業帶范圍內的舊工業區升級改造，鼓勵“工改工”和“工改產”、嚴格限制“工改商”和“工改居”；九洲—南灣大道產業帶范圍內的，鼓勵“工改產”、有序推進“工改商”、嚴格限制“工改居”；香洲北創新創業示范片區則鼓勵“工改工”和“工改產”，嚴格限制“工改商”和“工改居”。

　　改造方式也將更多元。不同于以往以拆建為主的舊工業區更新形式，此次改造將主要采用整治、改建和拆建等改造方式。

　　其中，整治是指對舊工業區內的基礎設施、公共服務配套設施和環境進行更新完善，以及對既有建筑進行節能改造和修繕翻新等，但不改變建筑主體結構和使用功能。整治類更新以土地使用權證登記的宗地或獨立建筑單體為單位實施。

　　改建是指對舊工業區內已確權登記的原有建筑物在不全部拆除的前提下進行局部拆除、加建。改建類更新以國有土地使用權證登記的宗地為單位實施。

　　拆建則是指對舊工業區內原有建筑物進行拆除并重新規劃建設。采用拆建更新方式的舊工業區，應當將宗地整體劃入更新單元范圍。

　　確定改造方式的同時，香洲鼓勵有社會責任、有品牌、有實力、有經驗的開發企業實施舊工業區更新改造項目，鼓勵引進或自行組建具備實現項目產業規劃能力的運營團隊對舊工業區更新改造項目進行運營管理。

規劃管控

　　建設公共配套最多可獲10%容積率獎勵

　　在舊工業區的更新改造過程中，公共服務設施將得到優先完善配套。

　　“意見”表明：以拆建方式“工改工”和“工改產”的，可以不提供補公用地，但應提供不少于計容總建筑面積10%的建筑用于城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目，由實施主體建成后無償交給政府。

　　香洲還將以獎勵容積率的形式，鼓勵“工改工”和“工改產”項目增加配建或增加提供補公用地。

　　按照規定，增加比例在10%（含）至20%之間的，容積率獎勵1%；20%（含）至30%的，容積率獎勵2%。以此類推，最高可給予不超過控規上限容積率10%的獎勵。

　　根據用地檔案，目前香洲區大部分舊工業區用地容積率介于0.5-2.0之間，平均容積率約為1.06，整體開發強度低。

　　因此，為鼓勵舊工業區適度提高開發強度，意見指出，采取整治類更新改造方式的，在滿足結構安全和消防要求的前提下，允許加建電梯、連廊、樓梯等附屬設施和配套設施，增加的總建筑面積不超過原合法建筑面積的10%。整治后的建筑密度不超過50%。

　　采取改建類更新改造方式的，在滿足結構安全和消防要求的前提下，所在宗地原容積率不高于1.5的，改建后容積率最高可達2.0；所在宗地原容積率高于1.5的，改建后的計容建筑面積可增加30%，但改建后容積率最高不超過2.5。改建后的建筑密度不超過50%。

　　“工改產”配套設施上限也有具體要求：新型產業用房的配套設施（商業、餐飲、員工宿舍等）建筑面積占總建筑面積比例原則上不應超過20%。

　　值得注意的是，占地面積達5萬平方米以上的大型工業區改造則較為特殊。

　　據香洲區住房和城市更新局局長鐘聞遠介紹，根據珠海市相關規定，此類項目改造允許配建不超過總面積20%的住宅項目，但除此之外的其他范圍土地的改造則仍按照上述要求執行。

用地政策

　　新廠房轉讓后5年內不得再轉讓

　　在政策出臺過程中，是否允許工業廠房分割轉讓，成了爭論的焦點問題。

　　“目前全國只有少數城市允許舊工業廠房分割轉讓，但實際上許多企業特別是總部經濟往往不需要特別大的面積。與整體轉讓相比，分割轉讓也可加快業主資金回收的步伐。”吳楠說。

　　由此，香洲此次推出允許舊工業廠房分割轉讓政策：通過更新改造形成的新廠房、新型產業用房，在不改變批準用途的前提下，其使用功能為生產、研發的建筑物（以下簡稱為“主業建筑物”）中，不超過主業建筑物總建筑面積50%的部分，可在更新改造完成后分割轉讓。分割轉讓必須按棟、層等固有界限的部分為基本單元進行分割銷售和轉讓。

　　為了避免炒作工業樓宇的現象，意見則規定，新廠房、新型產業用房轉讓后，自完成轉移登記之日起5年內不得再轉讓。

　　“不管是整體轉讓還是分割轉讓，轉讓的受讓對象必須為符合香洲區產業發展方向的企業。”鐘聞遠強調，香洲區政府將負責對建筑物受讓對象進行核準。目前，具體轉讓（包括但不限于抵押、拍賣等情形）細則還未出臺。

　　強化監管

　　建立退出機制保證改造效率

　　為保證改造效率，香洲還建立了退出機制：自項目申報之日起1年內，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規劃報批的；自城市更新單元規劃批準之日起半年內，項目未確認實施主體的；自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續的，應退出受理程序，不予享受優惠政策。

　　舊工業區是否可納入政府土地儲備統一開發建設也是業內關注的重點之一。

　　根據意見，按照市場原則，政府可以對舊工業區用地協商收購，按照“原用地面積×1.0×住宅功能評估地價”計算補償總額予以原房地產權利人。收回的舊工業區用地，根據城市規劃的需要用于開發建設城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。

　　“提高補償標準有利于舊工業區連片開發。”鐘聞遠表示，但值得注意的是，“這個收購要建立在雙方自愿的基礎上，即政府出于公益目的有意認購，業主也愿意出售。原則上我們還是希望通過政策引導讓企業自主改造。”

　　后續監管也將進一步加強。“舊工業區是香洲發展高端制造業和高新技術產業的重要載體，是香洲未來創新發展的動力所在。”香洲區相關負責人強調，“由此，對不符合相應片區產業發展方向的企業，我們將嚴格依法依規予以清理。”

■背景

　　舊工業區改造為何“迫在眉睫”？

　　當前，香洲正努力加快從要素驅動向創新驅動轉變的步伐。隨著供給側結構性改革、創新驅動發展戰略的深入推進以及港珠澳大橋通車在即、粵港澳大灣區加快規劃，作為主城區的香洲，正面臨著產業轉型升級的難得機遇。

　　但挑戰也同樣存在。經過改革開放30多年的發展，目前香洲可供開發的產業用地已不多，發展空間受到限制。尤其是香洲正在全市的統一部署下，著力落實創新驅動發展戰略、著力壯大實體經濟，這都需要有相應的發展載體支撐。在此背景下，舊工業區的更新改造成為香洲區尋求產業發展新空間、促進經濟增長的突破口和“良方”，具有重要的意義。

　　但目前，區內大部分舊工業區仍然存在環境品質不佳、公共服務配套不完善等問題。同時，以往的更新改造往往傾向于商業綜合體的傳統模式，在“工改工”“工改新”“工改產”方面缺乏政策支撐，舊工業區發展實體經濟的動力不足，無法對香洲區創新發展提供有力支撐。

　　據統計，香洲區舊工業用地面積約為586.93公頃，總建筑面積約為622.43萬平方米，平均容積率約為1.06。

　　全區舊工業區包括非村屬舊工業區和村屬舊工業兩種類型。其中，非村屬舊工業共有29個集聚區，占地面積約232.08公頃，主要分布在前山和吉大街道；村屬舊工業區則涉及廣生村、南溪村等19個村，占地面積約為139.85公頃，主要分布在前山街道和南屏鎮。

　　由于多種歷史原因，目前，舊工業區的工業產值效率還相對較低。

　　以2015年數據統計為例，當年，“一園兩中心”規模以上工業總產值為1022.66億元，占全區規模以上工業總產值的75.7%；舊工業區規模以上工業總產值則不到25%。

　　由此，香洲亟須加快舊工業區升級改造，將城市更新、產業轉型升級和城市創新發展對接起來，為實體經濟的發展提供更優質的載體。

　　“意見的出臺經過了長達2年的深入調查研究。”香洲區相關負責人表示。從市場需求角度看，這可以解決科技型中小企業用地的問題，有利于招商引資承接高端產業；從業主角度看，有利于解決更新改造資金來源問題；從社會利益角度看，有利于提升工業區形象，提供更多中高端產業發展空間，也有利于拉動投資。

■鏈接

　　“兩帶一片區”空間布局

　　●前山—南屏產業帶

　　在空間上包括格力國際智能裝備制造科技園、南屏科技工業園、前山商貿物流中心、洪灣商貿物流中心以及105國道—明珠路沿線區域。將以高端制造業為主要形態，以高新技術產業為主要支撐，重點發展智能家居、智能電網、智能制造、生物醫藥、辦公自動化及高端新型電子信息產業等高端制造業和高新技術產業，鼓勵發展與生產密切相關的總部經濟、研發設計等新型產業，打造高端制造和高新技術產業帶。

　　●九洲—南灣大道產業帶

　　在空間上包括城市之心、九洲商貿中心、拱北口岸、十字門中央商務區以及九洲大道、南灣大道沿線區域。將以高新技術產業、新型產業和現代服務業為主要形態，重點支持發展科技研發、工業設計、總部經濟、創業苗圃、公共技術服務平臺等新型產業，以及金融商貿、電子商務、會議會展、旅游酒店、文化創意等現代服務業。

　　●香洲北創新創業示范片區

　　在空間上主要指香洲北工業區，鼓勵“工改工”和“工改產”。重點轉型發展集研發設計、無污染生產、運營管理等功能于一體的科技企業孵化器、加速器、創業苗圃、公共技術服務平臺和大學生創業園等新型產業載體，推進舊廠房、閑置樓宇轉為各類孵化載體，搭建一批眾創、眾包、眾籌平臺，實現創新創業型企業的集聚發展。