深圳必須要保有相當(dāng)一部分制造業(yè)在本土,這尤其需要相應(yīng)的土地資源配置。

不止是控房?jī)r(jià)，深圳近來(lái)也頻頻出臺(tái)政策，以穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)用房的租金。

5月27日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施（試行）（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干措施》），通過(guò)壓縮房地產(chǎn)中介、個(gè)人等“二房東”生存空間，編制廠(chǎng)房租金指導(dǎo)價(jià)等辦法來(lái)建立平穩(wěn)健康的產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

不久前的5月20日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理規(guī)定》），提出城市更新中原功能為工業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地的，其產(chǎn)業(yè)園區(qū)容積率可提高至3.5-4.0。

官方在解讀中稱(chēng)，深圳有望實(shí)現(xiàn)1.6億平米的產(chǎn)業(yè)空間增量，讓深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)為之提振。

土地資源短缺，成為了深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大掣肘。一家新能源汽車(chē)配件研發(fā)和生產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人近日將公司總部由深圳遷往了成都，他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，因?yàn)橥恋叵∩佟�廠(chǎng)房租金貴等原因，深圳正面臨著城市定位的轉(zhuǎn)型。

但實(shí)體經(jīng)濟(jì)一直是深圳的立身之本，今年一季度，深圳GDP增長(zhǎng)7.6%，其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)8.6%，這比1-2月提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。但1-4月，規(guī)模以上工業(yè)增加值的增速又降低至7.1%。

最近一系列的措施也表明，深圳希望再度激發(fā)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力。

工業(yè)區(qū)連片改造

2016年，深圳曾出臺(tái)《關(guān)于支持企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的若干措施》,提出確保中長(zhǎng)期內(nèi)全市工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里,占城市建設(shè)用地比重不低于30%。

隨著深圳可建設(shè)用地已逼近極限，確保工業(yè)用地規(guī)模需要全盤(pán)統(tǒng)籌。

總體而言，深圳市住建局指出，通過(guò)增加有效供給、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范租賃行為、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用房合理使用、建立信息平臺(tái)、推進(jìn)市場(chǎng)信息透明、租金指導(dǎo)等措施來(lái)穩(wěn)定租金，從而建立一個(gè)平穩(wěn)健康的產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

其中，增加有效供給是首要之舉。

針對(duì)當(dāng)前舊工業(yè)區(qū)環(huán)境品質(zhì)較差、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地難等問(wèn)題，《若干措施》提出加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)空間的規(guī)劃統(tǒng)籌，進(jìn)一步加大供給力度，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用房供需平衡。

未來(lái)三年，全市完成不少于5個(gè)、單個(gè)用地面積原則上不少于30公頃的工業(yè)區(qū)集中片區(qū)的連片升級(jí)改造，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)空間。

此外，支持舊工業(yè)區(qū)相關(guān)權(quán)利人按照相關(guān)政策，通過(guò)綜合治理、加擴(kuò)建、功能優(yōu)化等整治措施，增加一定比例的輔助性公用設(shè)施，適當(dāng)增加滿(mǎn)足基本需求的研發(fā)辦公、配套商業(yè)空間，完善產(chǎn)業(yè)及配套功能，改善舊工業(yè)區(qū)環(huán)境品質(zhì)。至2020年，全市完成舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積不低于500萬(wàn)平方米。

《若干措施》也再度呼應(yīng)前述《管理規(guī)定》，提出通過(guò)提高存量產(chǎn)業(yè)用地容積率、推進(jìn)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造等方式，提高工業(yè)區(qū)利用效率，確保產(chǎn)業(yè)用房規(guī)模供給總量不減。

深圳大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)研究中心副主任袁易明告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，科技創(chuàng)新中心離不開(kāi)強(qiáng)大的制造業(yè)，否則會(huì)導(dǎo)致“創(chuàng)新空心化”。深圳必須要保有相當(dāng)一部分制造業(yè)在本土，這尤其需要相應(yīng)的土地資源配置。

發(fā)布產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)

深圳市住建局在上述《若干措施》的起草說(shuō)明中指出，2018年以來(lái)，部分產(chǎn)業(yè)用房租金上漲較快、租賃行為不規(guī)范等現(xiàn)象直接增加了企業(yè)特別是實(shí)體企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、營(yíng)造良好的營(yíng)商環(huán)境產(chǎn)生了不利影響。

關(guān)于產(chǎn)業(yè)用房租金上漲的原因，除產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)、產(chǎn)業(yè)用房?jī)?yōu)質(zhì)供給增加以及產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)變化等客觀合理因素外，還有一些不合理的因素，主要包括：部分工業(yè)區(qū)“工改”預(yù)期改變了出租、承租意愿，產(chǎn)業(yè)空間供需信息不對(duì)稱(chēng)，部分產(chǎn)業(yè)用房存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、縮短租期、亂收費(fèi)等市場(chǎng)亂象。

為進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)中介、個(gè)人等“二房東”生存空間，推進(jìn)實(shí)體企業(yè)善用產(chǎn)業(yè)用房，《若干措施》提出，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用房準(zhǔn)入監(jiān)管、規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)租分租行為、完善產(chǎn)業(yè)用房租賃后續(xù)監(jiān)管機(jī)制等措施。

其中，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得出租給個(gè)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和未經(jīng)備案的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

5月29日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析，這項(xiàng)規(guī)定某種程度上是為了防范此類(lèi)用房的炒作，尤其是經(jīng)過(guò)部分中介機(jī)構(gòu)的代理，往往產(chǎn)業(yè)用房的成本反而增加，或者此類(lèi)用房成為部分投資者的炒房對(duì)象。

此外，《若干措施》提出，加強(qiáng)租金指導(dǎo)，穩(wěn)定租賃價(jià)格。由市房屋租賃主管部門(mén)開(kāi)展租金跟蹤調(diào)查，建立健全租金調(diào)查體系和租金指數(shù)系統(tǒng)，根據(jù)市場(chǎng)租金水平、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)用房所處位置、配套條件等因素，編制全市產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格，每年予以更新并向社會(huì)發(fā)布。

對(duì)于租金高出最近年度發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格15%的，市、區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)及時(shí)介入，經(jīng)核實(shí)后可對(duì)出租人采取約談等措施。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳是全國(guó)首個(gè)提出產(chǎn)業(yè)用房領(lǐng)域建立租金指數(shù)系統(tǒng)的城市，利好對(duì)租金的管控，這對(duì)于后續(xù)全國(guó)各地產(chǎn)業(yè)用房的規(guī)劃和發(fā)展等也有積極的示范作用。