產業園區是由于生產行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關功能需求和衍生經濟行為，造成了園區不同發展階段的聚集方式和空間特征，也成為我們定義發展階段特征的主要依據。
改革開放后，1984年我國開始設立第一批經濟技術開發區，之后產業園一直作為中國經濟的一種特殊的產業形態，成為各地區經濟建設的重要支柱。至今，我國產業園區的發展，經歷了四個階段：
— 1—園區發展階段
01要素集群階段
這一時期我國正處于改革開放初期，百廢待興，國內生產力落后，產業發展停滯，貿易基礎薄弱，多以“三來一補”的形式承接中國香港、中國臺灣、日本和韓國的外來加工業務。“三來一補”指來料加工、來樣加工、來件裝配和補償貿易。這個階段園區行政化特征顯著，若從行政地位來看，蛇口工業區的“區”這一概念，與今天的地級行政區概念相當，尚未有園區概念出現。且由于處在產業園區單槍匹馬的探索階段，區內企業主要由政府劃撥。
園區功能：加工型、單一的產品制造、加工；
園區增值方式：可稱之為工業產品“貿—工—技”，其增值手段主要是“貿易鏈”，即通過與區內外，國內外的貿易交換獲取附加值；
與城市發展的空間關系：基本脫離；
核心驅動：由政府的優惠政策等外力驅動；
產業聚集動力：低成本導向，由于優惠政策的吸引生產要素的低成本導致人才、技術、資本的流入，但要素低效率配置；
主要產業類型發展需求因素：低附加值、勞動密集型傳統產業；
產業空間形態：純產業區、在空間上呈現沿交通軸線布局，單個企業或同類企業聚集。
02 產業主導階段
這一階段我國的改革開放與經濟發展進入新的階段，產業園區的發展也隨之進入了成長與快速推進的階段。張江高科、蘇州工業園區等成立，這一時期的另一樁重要事件，是2001年，我國加入WTO，隨后貿易迎來十年黃金發展期，二代園區靠此發展，我國大工業的發展與產業的規模逐漸集聚，同時促進了城市化進程的加速。
在這10年里，經開區和高新區的發展節奏進一步加快，隨著中國經濟的騰飛而發展壯大。但在后期，各地盲目開發園區，爆發期到來，導致財政稅收的極大損失和資源浪費，在2003年引發國家清理整治行動。
園區布局：以產品制造為主；
園區增值方式：人們對園區活動的關注順序是：工—貿—技。可稱之為“高科技產品生產基地”其增值手段主要是“產業鏈”；
與城市發展空間關系：相對脫離；
核心驅動力：內里外力并舉，即政府和企業市場競爭力驅動雙重作用；
產業聚集動力：產業鏈導向，各種生產要素重新整合，形成穩定的主導產業和具有上、中、下游結構特征的產業鏈具有良好的產業支撐和配套條件；
主要產業類型：外向型的產業，其中以電子設備、通訊設施制造業一枝獨秀；
產業發展需求因素：一定的配套服務和研發能力，這時期企業創新主要依靠外部科學機構和大學的支持，園區內企業自身創新能力較弱；
產業空間形態：純產業區，在空間上呈現圍繞核心企業產業鏈延伸布局；
03 突破創新階段
這一階段我國開始有意識地對產業園區進行整頓、調整。園區的爆發導致地方政府間的惡性競爭和企業的隨意遷移：為了引資，地方政府一再降低土地價格、水電等資源費用和其他稅收標準，造成了土地開發效率低下和資源浪費。同時，一些企業為追尋最優惠政策而在相鄰園區間遷移，導致財政稅收的極大損失。
在我國改革開放進一步深化的背景下，宏觀經濟形勢要求產業園區必須邁向轉型升級、科學發展的階段。這一階段以中關村的再次發展以及產業地產商華夏幸福開發的固安工業園為代表，產業園區在產業集聚、產業鏈完善以及產城一體化方面取得了巨大的進步。
園區功能：研發型、科技產業型、制造、研發復合功能；
園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—工—貿”，其增值手段主要是創新鏈；
與城市發展空間關系：相對耦合（中樞輻射）；
核心驅動力：內里為主，技術推動，企業家精神；
產業聚集動力：創新文化；
主要產業類型：技術密集型、創新型產業、高速信息網絡技術、生物技術、新型能源技術、新材料和先進制造技術等重要的新興領域；
產業發展需求因素：高素質人才、較好的信息、技術及其他高新產業配套服務，園區自身創新能力不斷增強；
產業空間形態：產業社區，產業間開始產生協同效應，在空間上形成圍繞產業集群同層布局；
代表園區：中關村科技園、法國索菲亞高科技園區。
04 產城融合階段
2016年開始，傳統房企紛紛開始尋求轉型。在面對傳統房地產的一系列調控政策后，為經濟轉型、產業結構調整提供載體的產城融合模式成為熱門首選。在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向制造業、戰略性新興產業等實體經濟發展，產業園區迎來新一輪的資本，也迎來新一輪的轉型與升級。
比如：京東眾創授權德清產業基地由京東數科、龍觀集團與德清地理信息小鎮共建，是京東數科以數字經濟產業為底層、以京東眾籌優勢資源為依托、以京東眾創SaaS服務平臺為載體，聚焦德清當地優勢IT、智能產業，旨在踐行國家雙創戰略，打造集投融資、眾創眾籌、產品孵化、產業化平臺、配套服務等多板塊于一體的服務類產業基地。基地將有效推動當地數字經濟營造新的產業生態，幫助更多的企業通過眾創平臺作為開拓互聯網市場的“跳板”，為傳統企業打開線上平臺，實現互聯網深度化、智能化、生態化轉型。
園區功能：復合型（事業發展中心—生活樂園），現代化綜合城市功能，產業聚集地，人氣的聚集區，文化的擴散區，資本的融通區；
園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—貿—工”，以研發中心，研發型產業，科技服務業為主體，其增值手段主要是“財富鏈”；
與城市發展空間關系：緊密融合（多級耦合式）；
產業聚集動力：高勢能優勢；
主要產業類型：文化創意、科技創新產業、及其他高端現代服務業為主；
產業發展需求因素：高價值的品牌，高素質的人才資源，高增值能力和高回報率的巨額金融本；
產業空間形態：綜合新城，在空間上，城市功能和產業功能完全融合；
— 2—園區發展趨勢
隨著產業園區的主導產業，由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型，也必然使園區的發展內容和特征存在以下幾個明顯的趨勢，也是未來產業園區規劃和發展中需要注意的內容。以下是麥動控股集團整理出來的園區發展趨勢：
01 從注重政策優惠向產業集群轉變
從世界高新技術產業發展來看，基本經歷了由“單個企業→同類企業集群→產業鏈→產業集群”的發展路徑演變，高新技術產業只有集群化發展，才會激發出更大的能量。從未來高新技術園區政策走向看，優惠政策將可能逐步從區域傾斜轉向技術傾斜和產業傾斜。
02 由加工向研發轉型
由于高新技術園區功能的特殊性，決定了高新技術園區適合打造前端性產業鏈（研發、設計、中試等）。未來高新技術園區的發展在于比技術創新能力和技術轉化效率，我國高新技術園區也將逐步走向以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型高新技術園區。
03 從注重引進大公司向中小企業轉變
隨著高新產業系統化、交叉性的增大，使得科技研發與轉化的復雜性日益加大，從而大規模研發的系統風險大大增加。而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發課題市場化、模塊化、專業化，采用小規模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發速度。
04 由土地運營向產業培育轉變
產業園區的發展，未來必然應該從孤立的工業地產開發走向綜合的產業開發，通過土地、地產項目的產業入股等方式，將土地、園區物業與產業開發結合起來；同樣也從片面的環境建設走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環境的同時，加強區域文化氛圍、創新機制、管理服務等軟環境的建設。
05 由單一功能向綜合功能轉型
現代的產業發展不同于傳統工業發展模式的特性——智力資源密集、規模較小、信息網絡化，決定了新的產業區功能的綜合性，不是單純的工業加工、科技產品制造區，還包括配套服務的各種商業服務、金融信息服務、管理服務、醫療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。
從我國工業園發展已經走過了40多年，一直伴隨著國內經濟建設穩健快速發展。產業園區已經成為經濟增長的重要引擎與創新引領。
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