工業(yè)地產(chǎn)將成下一個投資熱點

 “國家有關(guān)宏觀調(diào)控的政策出臺以后，實際上對我們來講，是東方不亮西方亮，這塊受抑制了，另一塊可能就發(fā)展。”日前，在“2006CIPIF中國產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新峰會”上，北京市京西新南城發(fā)展總公司常務(wù)副總經(jīng)理鄭延林如是說。
　　
從鄭延林的話中不難分析出，當(dāng)住宅市場成為宏觀調(diào)控主要的調(diào)控對象后，工業(yè)地產(chǎn)等其他房地產(chǎn)市場將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。在新南城規(guī)劃的1300萬平方米中，除了住宅和商業(yè)用地外，還包括400萬平方米的工業(yè)用地。
　　
據(jù)了解，世界最大工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司普洛斯已于近期制定中國發(fā)展戰(zhàn)略，至2010年,在華投資額度將達(dá)到20億美元。發(fā)展速度加快
　　
日前，普洛斯與大連保稅區(qū)在大連簽訂整體合作投資意向協(xié)議，該公司將分別投資3000萬美元和6000萬美元，在汽車物流園區(qū)和保稅物流園區(qū)建設(shè)現(xiàn)代物流設(shè)施。按照雙方簽訂的協(xié)議，普洛斯將在汽車物流園區(qū)建設(shè)占地面積11萬平方米、建筑面積6萬平方米的國際一流標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代物流設(shè)施；同時簽署保稅物流園區(qū)投資項目占地28萬平方米。據(jù)悉，普洛斯計劃與大連保稅區(qū)管委會全面合作，在今后5年內(nèi)將投資增加到1.5億美元。
　　
普洛斯投資部的高級經(jīng)理趙明琪介紹，該公司目前已在中國擁有土地儲備8~9平方公里，“對于我們在未來幾年的發(fā)展來說，這提供了一定的基礎(chǔ)，尤其是在國內(nèi)目前土地供給比較緊缺的情況下。”
　　
自2003年進(jìn)入中國以來，普洛斯將自己的中國形象定位于“物流地產(chǎn)”，在世界前25個集裝箱碼頭中，中國占有7個，而普洛斯在其中的6個碼頭建設(shè)有自己的物流基地。趙明琪透露，該公司正在與第7個集裝箱碼頭洽談相關(guān)合作。
　　
實際上，除了物流地產(chǎn)外，工業(yè)地產(chǎn)所包含的類別非常廣闊。21世紀(jì)不動產(chǎn)天津分部執(zhí)行總經(jīng)理王新曾向記者介紹，21世紀(jì)不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)中，20％來源于工業(yè)地產(chǎn)。王新曾表示，主要原因是隨著濱海新區(qū)被寫入國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃，空客A320生產(chǎn)線等大型企業(yè)紛紛落戶濱海新區(qū)，雖然這些企業(yè)的用地基本由國家劃撥，但生產(chǎn)鏈上的上下游企業(yè)的用地需求已十分可觀。
　　
根據(jù)記者的了解，目前在北京，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度亦十分迅猛。尤其在北京的周邊區(qū)域，如通州、亦莊、豐臺等，依托于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)正不斷涌現(xiàn)，例如亦莊的BDA企業(yè)大道，豐臺總部基地等。利好與問題
　　就目前而言，國內(nèi)的住宅開發(fā)市場無疑在經(jīng)歷嚴(yán)厲的調(diào)控，業(yè)內(nèi)人士表示，這種情況下，投資開發(fā)熱點正轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)。
　　
趙明琪也表示，盡管中國的土地政策越來越緊，但并不會阻礙普洛斯的投資熱情。其原因在于，中國加入世界貿(mào)易組織后，與國外的經(jīng)濟(jì)交流日益昌盛，這為工業(yè)地產(chǎn)，特別是物流地產(chǎn)提供了很大的生存空間。
　　
由于目前涉足于工業(yè)地產(chǎn)的REITs并不多，普洛斯現(xiàn)在能夠達(dá)到9%~10％的投資回報率，而記者了解到，即便是寫字樓項目，香港的REITs投資者要求的回報率也僅為6%~7％。
　　
思源顧問有限公司董事長李國平表示，盡管現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)面臨著很大的機(jī)遇，但并不表示不存在問題。
　　
據(jù)統(tǒng)計，2005年，全國工礦倉儲用地供應(yīng)面積7.8144萬公頃，其中出讓6.9374萬公頃，招拍掛出讓2826公頃。招拍掛出讓占工業(yè)用地總面積的比例為3.62％，占工業(yè)用地出讓面積的比例為4.07％。
　　
由此看見中國工業(yè)地產(chǎn)的市場化程度仍非常低。并沒有擺脫長期以來，由政府主導(dǎo)的局面。
　　
另外，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮也表示，在工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)過程中，工業(yè)區(qū)與周邊環(huán)境的友好程度也有待提高。