投資潮涌滬高級(jí)酒店

 　　上海五星級(jí)酒店租金在亞太市場僅次于日本東京和中國香港，高漲的需求市場正引來洶涌的投資潮。僅今明兩年，上海酒店市場新增四、五星級(jí)酒店就將達(dá)到16家。
 
　　日前，全球酒店投資服務(wù)公司仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)發(fā)布酒店業(yè)投資調(diào)查報(bào)告指出，未來12到18個(gè)月，上海酒店業(yè)很可能進(jìn)入鞏固期，并堅(jiān)信上海酒店業(yè)在中長期內(nèi)仍將為投資者提供投資價(jià)值。
 
　　高級(jí)酒店房價(jià)攀高仍有上升空間
 
　　盡管已位居亞洲第三，但上海高檔酒店市場的房價(jià)仍有很大的上升空間。
 
　　仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國區(qū)總經(jīng)理兼執(zhí)行副總裁安瑞達(dá)表示，全國和上海經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展是推動(dòng)上海高檔酒店市場需求的主要潛在動(dòng)力。他認(rèn)為，同為亞洲重要城市，上海的高檔酒店房價(jià)仍與東京和香港存在較大差距，而差距就意味著增值空間，因此上海高檔酒店市場的日平均房價(jià)還將上升，以接近國際價(jià)格水平。
 
　　近年，上海四、五星級(jí)酒店呈現(xiàn)大幅增長的態(tài)勢。2005年，上海五星級(jí)酒店市場的日平均房價(jià)連續(xù)第六年創(chuàng)新高，比2004年的1417元增長了16.4%，達(dá)到1649元。同樣，2005年四星級(jí)酒店市場日平均房價(jià)達(dá)到了十年來的最高值833元。然而，2005年四、五星級(jí)酒店市場的酒店入住率均比2004年有所下降，一定程度上反映了運(yùn)營商因房價(jià)攀高而愿意接受較低的入住率。同時(shí)，較低的入住率水平也是供給量增加的結(jié)果。
 
　　“自2000年來，上海四、五星級(jí)酒店市場一直在持續(xù)增長。預(yù)計(jì)2006年至2008年將有8527間新增客房進(jìn)入上海酒店市場。”安瑞達(dá)表示，客房供給量的增加將對(duì)市場入住率水平產(chǎn)生壓力，但受上海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展的支持，日平均房價(jià)將持續(xù)增長，酒店業(yè)盈利前景依然看好。
 
　　2006年前6個(gè)月，上海高檔酒店市場（四、五星級(jí)）的日平均房價(jià)比去年同期增長了1.4%，達(dá)到1164元。而入住率則下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，由于下半年的業(yè)績通常比上半年強(qiáng)，因此仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)預(yù)計(jì)，高檔酒店市場的日平均房價(jià)將繼續(xù)增長，2006年全年日平均房價(jià)將增長2.4%到6.7%。
 
　　投資潮涌高級(jí)酒店入住率增長受限
 
　　今明兩年內(nèi)，喜來登、凱悅、威斯汀等頂級(jí)酒店品牌都將在上海開張新酒店。與此同時(shí)，上海已有的高檔酒店麗嘉酒店和四季酒店也都宣布將在浦東建造第二個(gè)酒店。
 
　　安瑞達(dá)分析，種種因素將支撐上海酒店業(yè)的平均房價(jià)長期增長。包括新的會(huì)展設(shè)施的增加將推動(dòng)上海的會(huì)議、會(huì)展發(fā)展，使酒店需求的來源更多元化；由服務(wù)驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)所推動(dòng)的持續(xù)的商務(wù)需求（服務(wù)業(yè)一直是酒店較強(qiáng)的需求驅(qū)動(dòng)因素）；大上海地區(qū)蓬勃發(fā)展為上海所帶來的連帶需求效應(yīng)；上海政府發(fā)展上海休閑旅游業(yè)的努力；以及浦東綜合性項(xiàng)目（包含酒店和寫字樓）的進(jìn)一步推進(jìn)。
 
　　但值得注意的是，另一方面，仲量聯(lián)行預(yù)測上海今年的五星級(jí)酒店入住率或?qū)⑾陆?.3到4.3個(gè)百分點(diǎn)。
 
　　“近期有越來越多中等檔次的國際星級(jí)酒店在上海開業(yè)或宣布將落戶上海，這些酒店不只是全新的產(chǎn)品，平均房價(jià)也較豪華酒店更具有競爭力。中檔酒店在上海的顯著發(fā)展短期內(nèi)將在一定程度上分流高檔酒店市場的客群。”安瑞達(dá)解釋，而高檔酒店市場新的品牌，如凱悅、W和康拉德的進(jìn)入預(yù)計(jì)也將使未來入住率的增長受到限制。市場在未來24個(gè)月內(nèi)需要吸納增長的客房供給，對(duì)五星級(jí)酒店市場的入住率將造成壓力。

　　缺口14萬張床位上海酒店業(yè)“井噴”
 
　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日從上海各區(qū)“十一五”商業(yè)規(guī)劃中了解到，未來五年上海各區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展酒店，幾乎每一個(gè)區(qū)都有大量酒店項(xiàng)目竣工和營業(yè)。
 
　　根據(jù)上海市旅委的規(guī)劃，2010年上海星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店的床位將達(dá)到40萬張。截至去年年中，上海共有星級(jí)賓館359家，9萬張床位，經(jīng)濟(jì)型酒店約2700多家，17萬張床位。高達(dá)10多萬張床位的缺口，使酒店特別是經(jīng)濟(jì)酒店格外吃香。據(jù)市經(jīng)委的數(shù)據(jù)，截至今年6月，上海市住宿業(yè)固定資產(chǎn)投資當(dāng)年完成17.95億元，同比增長50.7%，占商業(yè)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)16.3%，比去年同期增長3.2個(gè)百分點(diǎn)。
 
　　此外，外資并購酒店式服務(wù)公寓的消息也不斷傳出，比如大摩整棟收購的陸家嘴中央公寓、華山夏都等物業(yè)。部分酒店式服務(wù)公寓更抓住2010年上海酒店客房可能出現(xiàn)的供不應(yīng)求，大做文章，吸引投資者購買。