上海南部商業組團：軌道交通助力商鋪投資

       東、南、西、北、中——五大地理概念的商業組團便形成了上海的商業脈理。在上周，我們介紹過了以浦東新區為主的東部商業組團，本周，再讓我們來看一下包括了盧灣區、徐匯區和閔行區的南部商業組團。

 　　在南部商業組團，繁華的淮海路商圈、成熟的徐家匯商圈、崛起的七寶商圈等早已為業內認可。而在新一輪的城市發展中，隨著多條軌道交通的建成通車，正有越來越多“沿站”商鋪，成為南部商業熱點的重要組成部分。

 　　盧灣區：銷售型商鋪“斷檔”

 　　盧灣區一直是上海商業市場中受關注度最高的區域之一。從商圈分布來看，中原地產的分析師介紹，市級商圈有淮海路、新天地，區級商圈有打浦橋、太平橋，還有近年來區內高檔住宅的迅速開發所產生的不少社區商業配套。

 　　然而，目前盧灣區商鋪的新增供應量卻很少。來自信義房屋的統計顯示，今年上半年，上海市共批準預售商用物業329.37萬平方米，但其中盧灣區商用物業市場在此期間新增供應為零。

 　　作為上海的主要商圈之一，淮海路商圈不得不提。業內人士分析，淮海路具有成熟商圈的先天優勢。由于歷史原因造就的商業中心，以及合適的街道寬度，很容易聚集人氣、造就旺鋪。而附近大量的高檔寫字樓也帶來了較高的消費潛力。調查表明，在南京路、淮海路、四川路、張楊路等幾個新老商圈中，淮海路的入駐率一直居高不下。

  　　高入駐率也使淮海路的租金逐年上漲。從2002 年起到2005 年初，淮海路商鋪的租金呈現明顯漲幅。而從2005 年起，租金的增長趨勢開始慢慢冷卻下來。但總體來看，淮海路商鋪的租金價格還是一路上揚。根據上海市房地產交易中心8月份的監控數據，淮海路商圈的租金價格在28-34元/平方米/天，僅次于南京路。

 　　目前，淮海路底樓商鋪已基本滿租，而周邊路段如陜西路、雁蕩路、茂名路等也逐漸開始有二線品牌的中高檔商鋪入駐。這些入駐的商鋪針對周邊白領，價位較高，品牌個性突出，同時由于其租金比淮海路低，因此迅速繁榮起來。

 　　另外，根據盧灣區的“十一五”規劃，未來5年該區將建設的商辦項目總量將不下180萬平方米。其中，僅太平橋地區的商辦設施建設總量，就將達47萬平方米；此外，中部的打浦橋、建國路有52萬平方米的商辦設施將要建設；南部的局門路、日暉東路板塊也將有78萬平方米的商辦設施建成；加上淮海中路板塊7萬平方米的商業設施，總開發量將達184萬平方米。

 　　徐匯區：商業空置率最低

 　　來自高力國際的統計顯示，截止到今年6月份，上海優質購物中心的平均空置率約為11%。其中，徐匯區的空置率最低，僅為0.3%；其次是靜安區，空置率為3%。

 　　從商圈分布來看，中原地產的分析師介紹，徐匯區的徐家匯、萬體館-漕河涇、上海南站等都是目前市場關注度較高的商圈，此外華涇、植物園地區的社區商業也在逐步發展。

 　　正是地鐵1號線動遷的人口讓徐家匯成為又一個城市中心。東方商廈、港匯廣場、太平洋百貨、匯金百貨、新路達廣場、美羅城等商業設施讓徐家匯商圈崛起，周邊環繞著衡山路休閑娛樂街、宜山路建材家具街等市級專業特色街，形成了強烈的輻射效應。而隨著4號線、7號線、9號線等軌道交通的發展，軌道交通商業或又將成為徐匯區商業發展的亮點。

 　　資料顯示，迄今為止，徐家匯以45萬平方米的營業面積規模依然傲踞上海商圈榜首。徐家匯商圈也是目前經濟增長最快的商圈，年社會消費品零售總額高達70多億元。而根據上海市房地產交易中心8月份的監控數據，徐家匯商圈的租金價格在22-28元/平方米/天，位于南京路、淮海路之后，排名第三。

 　　但目前上海各大商圈已經展開“爭霸戰”，南京路、淮海路、五角場、中山公園、張楊路在未來的3到5年內各自的商業面積都將超過50萬甚至100萬平方米，即使七寶、莘莊、虹橋等區級商圈的規模也都將超過40萬平方米，對徐家匯商圈的沖擊會比較大。

 　　閔行區：地線5號線閃現商機

 　　2003年底，貫穿閔行區的地鐵5號線成為上海南部地區最重要的交通樞紐，隨著莘莊等大型居住區的成熟，5號線沿線的大量旺鋪也逐漸展露“聚財”之相。

 　　5號線沿線11個站點中，除莘莊站外，春申站、顓橋站、東川路站和金平路站正在發展成大型成熟商業區，由于上海南部為重要的人口導入區，相對于消費潛力，該區域處于明顯的商業不飽和狀態。其中春申站除東面迪卡儂運動超市外，西面無大型商業配套，再往東到達春申購物中心還需要2站路。而顓橋站位于顓橋老鎮，新的居住社區也正在形成，人流量大，但缺乏大量商業設施。東川路和金平路站則位于老閔行地區，西面商業已經相對成熟。但相比于東面交通大學閔行校區、華師大閔行校區、交大附中等多所學校的學生消費群體而言，商業供給仍顯不足。

 　　另外，閔行區的傳統商業成熟區龍茗路和古美路也是商鋪掘金的不錯選擇。龍茗路顧戴路商圈輻射的面積南達古美北路，北到漕寶路，三大商業集中地段已經初步成型。古美路則主要由兩大商塊組成，一是古美路顧戴路口新增的商業裙房設施，另一個是近南方商城的住宅裙房商業街。

 　　根據調查，居住社區的規模環境與公用配套設施等因素在商鋪收益決定因素中起到關鍵性作用。總之，無論是大型商業中心還是社區商業裙房，應提醒投資者，商鋪距軌道交通站點的距離與大型社區的距離都是重要的投資參考要素。

 　　商鋪投資的“方向和主義”

 　　“一鋪養三代”，好的商鋪似乎越來越可遇不可求。而一旦談到商鋪投資，也往往被認為是有錢人的選擇，因為動輒就得上百萬元的投入。但是，新政調控下的住宅投資已經被冷落，投資者也開始關心起商辦類物業的盈利前景。

 　　臣信房屋的分析師認為，目前選擇商鋪應該堅持兩大方向：

 　　一種是對于資金實力較強的投資者，選擇已成型的商鋪圈，特別是市中心的商鋪相對成熟，盡管在價格上可能高一些，但其穩健的回報率也是毋庸置疑的，這對投資者來說，也是最契合他們要求的。

 　　另一種是剛剛入門的投資者，可投資新建成的商鋪，這種商鋪的引人之處在于其買進或租進的價格較低，而隨著規劃開發的進一步展開，其升值是指日可待的。當然，對于這種選擇必須謹慎，長期不能升值的風險要避免。

 　　在投資商鋪時，業內專家認為需要注意以下五點：

  　　第一，在地段選擇上應以政治中心或經濟中心地段、交通樞紐點、臨近商圈腹地等方位為主；第二，人氣是否旺盛應是每個投資者最要注意的地方，而且應當是相對有購買力的人群聚集區域；第三，底層商鋪在價格合理的前提下，其可選擇性遠大于其他樓層商鋪；第四，商鋪項目不同于住宅項目，在經營管理方面應做到治理有方；第五，投資者對于一些特定的商鋪類型的停車位、餐飲油道、商業承載需求量等方面也應留意一下。

 　　七寶老街：人氣旺鋪租金破七

 　　閔行區政府計劃將七寶發展成上海西南的大型商業中心。如今，以古鎮為經營特色、小鋪面林立的“七寶老街”的商鋪租賃異常火爆，二期部分人氣旺鋪的租金已漲至7元/平方米/天起。

 　　七寶老街上的建筑雖然都是少經歲月的新建筑，但其并不是一條憑空臆造的仿古街。研究發現七寶古鎮始于北宋，盛于明清。上世紀末，文物專家又驚奇地發現，老街地區一直保持著北宋的格局，除安徽屯溪外，這是第二處。如今，七寶老街還延續著這樣的古風，在商鋪定位上也以民俗文化為主題，這與此地的旅游觀光人群的消費需求相吻合。

   　2000年10月，七寶鎮政府開始修復七寶老街，斥資2億元人民幣。2001年，七寶老街一期商鋪招商人氣火爆，當時的租金為3.5元/平方米/天，非常適合年輕白領投資小買賣。2002年，二期商鋪又開始招商，近7000平方米商鋪同樣引來一陣搶租，租金則逐漸上躥至7元/平方米/天。

 　　據了解，七寶老街一期是七寶古鎮人氣最旺的地方，分為南大街和北大街兩大片區，南大街目前已形成本地特色小吃一條街，北大街則為鄉俗文化旅游購物一條街，突出七寶的古文化、老字號、本地特產等。二期定位更趨向于中高檔商品，主要業態有休閑類茶館、咖吧、酒吧、特色食品專賣、前店后作坊、書畫專賣或書畫工作室、二手文化收藏品及調劑市場。

 　　另據了解，七寶老街很多商鋪的鋪主大部分都是本地住戶，有些是租下商鋪后再加價轉租給他人，賺取租金差價。而在作決定前，還需要提醒投資者，除了預算租金，還有管理費等支出，并且不同的鋪面有不同的業態限制，其中有不少是不允許做服裝及餐飲的。

 　　迄今為止，七寶鎮已經形成了比較成熟的商業氛圍。從1999年引入樂購大賣場，由此形成社區型購物中心，至今日均營業額達200萬元，最高日營業額超過700萬元。除了七寶老街，七寶還建有九星綜合批發市場、七寶商城農副產品批發市場、樂客多龍城購物中心、星鉆城購物城等大型商業項目。

   　據七寶鎮相關負責人透露，七寶的商業發展不會因循單一的古鎮發展模式，它還會借助今后的交通網絡建成現代的商業樞紐中心。雖然七寶地處外環位置，但交通卻相當便捷，目前周邊的公交線路就達十幾條之多。此外，根據規劃，七寶將作為北京至上海高速鐵路的終點站，并開設4條地鐵通往上海各地區，形成公路、鐵路、航運為一體的立體交通。一旦這項規劃方案得以實施，七寶的交通狀況將會發生質的變化。

 　　另外，七寶地區也是大盤地產扎堆，目前在售的主要有萬科地產開發的萬科朗潤園、萬兆地產開發的碧林灣以及泓林置業開發的蓼花汀三大樓盤。業內人士認為，軌道交通的建成將給這里的商業帶來旅游人群以外的新居住人群。

 　　[點評]商鋪的投資價值在當前得到了很廣泛的驗證，隨著各類資本的介入，“炒鋪”成為一個流行的名詞。鋪不炒不火，七寶老街的商鋪能在短短幾年內將租金價格哄抬到7元，可算是投資者對七寶地區未來商業前景的一種“透支”，透支未來商機必然導致商鋪的售價和租價幾乎同時上漲，但要注意的是，隨著商鋪開發的增多，供應量的增大，租價增長到一定高位后，便會出現滯漲狀況，甚至下跌。當然，對商鋪投資而言，人氣是最大保障。隨著七寶住宅大開發之下產生的人口導入，以及市政建設對于區域交通條件的改善，七寶具備了充足的人流，這對商鋪無疑具有長期的推動作用，使得投資機會仍然較大。 

　　(上海荒島房產工作室市場研究部副經理　閔益飛)

 　　徐匯御苑：地鐵出口引入底鋪

 　　□本報記者 李和裕

  　　地鐵4號線站點開通以及2010年之前7號線、9號線在此匯集，讓徐匯區東安路的周邊樓市嗅到了一絲新鮮的氣息。作為東安路上僅有的2個新盤之一，建在4號線、7號線兩條地鐵蓋上的“徐匯御苑”更是突破性地把地鐵站出口引入了底層商鋪內。

 　　位于東安路近零陵路的徐匯御苑開發有1幢高檔住宅和1幢酒店式公寓，住宅豪華裝修，酒店式公寓家具家電全配。小區有高級會所，配備室內游泳池、網球場、健身房等。沿街商鋪則位于酒店式公寓底層，規模約3000平方米。

  　　該樓盤的工作人員透露，徐匯御苑的住宅于今年2月正式開盤，酒店式公寓也正待發售，而其底鋪，開發商方面的意思是想找一位能一口吃進的“大宗買家”，日后由其統一經營管理。

 　　在業內人士看來，屬于大徐家匯商圈范圍的東安路上，目前只有徐匯御苑、徐匯優派2個新盤。而由于區域發展已經成熟，東安路沿線目前還沒有大型的商業設施投入建設。

 　　那么，4號線的開通，以及規劃中7號線和9號線，能否給東安路站周圍樓市帶來發展商機？一些中介公司直言，東安路區域的住宅租售市場在宏觀調控之后交易冷淡至今，雖然不排除將來建成樞紐站帶來的聯動商機，但目前還看不到軌道交通對這里居民活動以及周邊商務商貿發展有什么影響。

 　　另有業內人士認為，由于東安路老街區發展已經成熟，目前來說此地沒有適合發展配套商業設施的空間。而且，東安路靠近徐家匯CBD，無論公交還是軌道交通都已十分便利，因此4號線的開通對居民出行并沒有顯著影響。但也有中介人士表示，4號線全面通車之時，可以直達浦東，到時可能帶來一些市場利好。

 　　不過，撇開軌道交通的影響，目前楓林路、東安路上的中山醫院、兒童醫院、腫瘤醫院周圍已是大小商鋪云集的地方。由于靠近醫院，源源不斷的客流為沿街的花店、食品店、兒童服飾店、便利店，以及醫藥保健類商店帶來了較高的營業收入。

 　據了解，這里的商鋪已經接近滿租，商鋪易手率低，收益率則普遍較高。這里的商鋪面積集中在20-60平方米之間。兒童服飾、花店等商鋪面積大約為20-30平方米，租金在1-1.5萬元/月；如便利店這樣60多平方米的商鋪，租金在3萬元/月左右。

 　　因為經營業績好，商鋪轉手不多。以一家40平方米左右的店面為例，月租金在2萬元/月左右，除去租金等費用，下家尚需要給上家10萬元商鋪轉讓費。相比之下，楓林路沿街商鋪租金較高，徐匯御苑所處的東安路零陵路雖有地鐵經過，但目前沿街商鋪租金略低。

 　　[點評]

 　　尋求整體轉讓的底商，未來的發展思路主要還是取決于誰是商鋪所有者。由于徐匯御苑的底商屬于酒店式公寓的一部分，如果整棟轉手于酒店管理公司，那么底商的業態規劃應該會側重于服務本小區住戶的商業配套；如果所有者是其他獨立的投資者，則業態規劃的目標客戶，將會擴大至周邊社區，以及軌道交通帶來的人流。總之，該處底商的業態側重點的彈性、變數都較大。此外，街鋪少、商廈多是徐家匯商圈的特點之一，而同一街區商鋪租金之間的差距也挺大的。