境外資產(chǎn)增持中國工業(yè)地產(chǎn) 私募收購并行

最近騰飛方面在境外一個(gè)專門投資中國工業(yè)地產(chǎn)的私募基金已大致完成募集，未來在中國會(huì)有更大投資舉動(dòng)。

從今年開始，國土資源部要求全國范圍內(nèi)工業(yè)用地出讓一律執(zhí)行“招拍掛”制度，同時(shí)出臺詳細(xì)的工業(yè)土地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

進(jìn)入中國工業(yè)用地公開出讓“元年”，境外工業(yè)地產(chǎn)資本大鱷在短暫的靜默期過后，猛然發(fā)力。

“在未來的5-10年中，計(jì)劃把中國業(yè)務(wù)占普洛斯全球投資總量的比例，從目前的約1.7％提高到5-10％。”3月26日，普洛斯中國投資管理部副總裁趙明琪向記者透露，從普洛斯進(jìn)軍中國市場以來，計(jì)劃到2010年將投入約20億美元。今年將經(jīng)歷較快的發(fā)展，計(jì)劃建成項(xiàng)目面積達(dá)到100萬平方米。

工業(yè)地產(chǎn)私募抬頭

其實(shí)，再次發(fā)力的境外工業(yè)地產(chǎn)商不僅普洛斯一家。

3月21日，麥格理佳文集團(tuán)(Macquarie　Goodman)宣布收購上海奉賢48000平方米配送中心項(xiàng)目，交易總價(jià)格為1.21億元。

有關(guān)機(jī)構(gòu)提供的資料顯示，麥格理佳文是一家公開上市的綜合工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，經(jīng)營遍布澳大利亞、新西蘭、英國和亞洲各國，業(yè)務(wù)范圍包括物業(yè)投資、基金管理、地產(chǎn)開發(fā)和地產(chǎn)服務(wù)。

這已經(jīng)是這家澳洲公司在上海的第二次出手，此前，麥格理佳文2005年耗資4000萬美元收購了上海南匯康橋地區(qū)一物流分撥中心。公司有關(guān)人士透露，該項(xiàng)目總面積約5萬平方米，目前正在建設(shè)中。

以美國物流地產(chǎn)巨頭普洛斯公司為例，2003年，普洛斯登陸中國，只用了短短兩年時(shí)間，便完成了在中國沿海的戰(zhàn)略布局，目前已擁有在上海洋山深水港的臨港普洛斯國際物流園、普洛斯蘇州物流園、普洛斯北京空港物流園和普洛斯廣州保稅物流園等幾十個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

趙明琪介紹，截至目前，普洛斯在中國的投資約3億美元，建成約70萬平方米物業(yè)，已進(jìn)入包括上海、蘇州等一、二線城市18個(gè)。

來自新加坡的豐樹信托投資基金和騰飛集團(tuán)也是最早一批進(jìn)入中國工業(yè)地產(chǎn)市場的外資，他們的觸角早已遍及中國大多數(shù)適合發(fā)展相關(guān)工業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域，近期又再次發(fā)力。比如，騰飛集團(tuán)目前在中國的投資已達(dá)數(shù)億美元，大部分為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資區(qū)域已延伸至北京、深圳等城市。而據(jù)知情人士透露，最近騰飛方面在境外一個(gè)專門投資中國工業(yè)地產(chǎn)的私募基金已大致完成募集，未來在中國會(huì)有更大投資舉動(dòng)。

對此，世邦魏理仕大中華區(qū)工業(yè)與物流服務(wù)部執(zhí)行董事安豪預(yù)測，這將直接導(dǎo)致未來上海工業(yè)地產(chǎn)投資利潤率下降，未來1年內(nèi)，上海工業(yè)地產(chǎn)投資利潤率將從目前的9%-10%，下降到8%-8.5%。

“盡管有下跌，這仍然是一個(gè)不錯(cuò)的利潤率。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言。

而趙明琪則表示，一般而言，專注于工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的國際大型機(jī)構(gòu)都采取長線運(yùn)作，投資收益的主要來源是在維持高出租率的前提下，追求長期穩(wěn)定的租金回報(bào)，并不是短期倒手物業(yè)的運(yùn)作模式。

據(jù)知情人士透露，在各類工業(yè)用地的二級市場，擁有資本優(yōu)勢的外資依然能通過收購破產(chǎn)企業(yè)或接手轉(zhuǎn)讓的土地等一些途徑，獲得大量工業(yè)用地。

資本后盾：REITs

普洛斯專注于中國物流地產(chǎn)的投資，按照其選址標(biāo)準(zhǔn)，首先是根據(jù)城市的整體規(guī)劃，選擇適合做物流地產(chǎn)的區(qū)域，例如海港、空港周邊。

“因?yàn)椴粫?huì)進(jìn)行短期內(nèi)轉(zhuǎn)手的操作，暫時(shí)不會(huì)首先考慮物業(yè)的升值。”趙明琪坦言。

作為世界最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司(REIT)，普洛斯在全球80多個(gè)戰(zhàn)略市場擁有近2500家物流配送設(shè)施、分支機(jī)構(gòu)和物業(yè)地產(chǎn)。

“包括中國新開拓的物業(yè)在內(nèi)，普洛斯是一個(gè)整體上市的開放型REITs概念，具有通暢的國際融資渠道作為后盾，在中國的投資來源于美國總部的凈資產(chǎn)。”趙透露，在中國不同地區(qū)的個(gè)別項(xiàng)目運(yùn)作中，也不排除另外的一些資金來源，比如會(huì)有小量的短期銀行貸款。

“目前在中國開發(fā)的項(xiàng)目以獨(dú)資開發(fā)為主，約占65％，合資開發(fā)的項(xiàng)目占35%左右。”

與普洛斯類似，其他一些已在中國站住腳跟的國際工業(yè)地產(chǎn)商普遍都有成熟的國際融資模式，以相關(guān)的REITs產(chǎn)品為主，還涉及一些在境外募集在中國投資的房地產(chǎn)基金。

“目前，也有一些境內(nèi)開發(fā)商開始加大對工業(yè)地產(chǎn)的投資，其最終的目標(biāo)就是通過REITs打包上市。”一位參與相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)作的人士表示。

日前，“瑞安系”首次介入內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，瑞安集團(tuán)與大連軟件園的開發(fā)商億達(dá)集團(tuán)簽署無約束力合作意向書，共同開發(fā)大連軟件園二期。瑞安方面將持有該項(xiàng)目的70%股權(quán)，億達(dá)集團(tuán)則持有余下30%股權(quán)。

而在業(yè)內(nèi)人士看來，與國際專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)大鱷相比，境內(nèi)企業(yè)運(yùn)作工業(yè)地產(chǎn)才剛剛起步，差距是全方位的，其中首先是客戶資源。