一直以來，我國工業用地價格上漲幅度遠遠低于商業/住宅用地價格，其歷史最高增幅出現在2007年，年度增長率達到10%以上，此后的增幅一直在6%以下。自2015年始我國重點城市的工業用地成交面積在所有用地中的比重不斷加大，開發商對工業用地的熱衷將有可能進一步推高工業用地的價格。

　　一、工業地產：行業需求增大，稀缺性凸現

　　在中國進入重工業時代、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業園區建設等重要因素的作用下，國內工業地產的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區已出現工業地產供需倒掛，工業地產的投資價值正逐步顯現，工業物業的租售價格趨于穩步上揚。

　　國土資源部發布《關于加強土地調控的有關通知》，對于新的工業用地出讓最低價將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和”的標準制定，并將工業用地最低價標準制定權將從地方政府收歸中央。按照規定，今后工業用地將逐漸實現“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價格一律不低于最低價標準。我們認為，《通知》將有利于杜絕地方政府變相低價賣地行為，工業用地的批租環節將日益市場化、規范化，工業用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業用地價格上漲不可避免。

　　二、工業地產將保持高景氣度

　　2017年房地產行業中住宅地產、商業地產等子行業表現將會有所差異。今年，政府依然會加大對以住宅地產為主的政策調控，房地產價格漲幅將會被控制在一定幅度內，而房價漲幅過大城市的住宅市場也將會在地方政府的政策打壓下受到一定程度的抑制。國家稅務總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，并將從今年2月1日起開展對房地產開發企業土地增值稅的清算。土地增值稅主要針對以住宅開發為主的房地產開發企業，對企業自用或用于出租等商業用途的不征收土地增值稅。因此，征收土地增值稅對住宅開發類上市公司普遍產生影響，但對持有物業型的工業地產基本沒有影響。

　　行業景氣度將會在多因素作用下維持高位振蕩，房價漲幅趨緩。” 未來幾年，在工業用地地價上漲、工業地產需求長期持續升溫，工業物業銷售及租賃價格持續攀升的帶動下，工業地產行業將保持高景氣度。

　　三、高新技術開發區：工業地產發展的主要載體

　　在國家出臺《關于加強土地調控的有關通知》后，工業用地審批的政策導向性將更加明顯，各級政府將會限制一般工業廠房等用地的審批，加大對科研創新型、高新技術型企業的工業用地審批力度，工業用地向集群化、高端化、園區化的發展趨勢將非常明顯。以高新技術企業聚集為特征的高新技術開發園區將成為未來工業地產的主要載體。“十五”期間,國家對國家高新區實施“二次創業”戰略，5年間國家高新區繼續保持了主要經濟指標年均31.3%的高速增長。

　　四、工業地產上市公司：投資價值凸現

　　在地產供需結構變化、區域市場走勢分化、人民幣升值、地產政策調控、會計制度變更等外因作用下，地產上市公司的投資視角應向“多極化”方向演變。在目前住宅地產公司的投資價值被市場充分挖掘的情況下，工業地產中被低估的公司將可能成為未來的投資重點，其中業績持續增長、資產增值明顯、估值偏低的工業地產公司的投資價值將會被市場深度“挖掘”。未來市場對地產公司的關注熱點將可能從住宅地產、商業地產向工業地產公司轉移。

　　目前主業為工業地產的上市公司主要以高新技術開發園區類公司為主，公司大多以經濟或高新技術開發區為基礎平臺，從事工業園區或高新技術開發區內的土地一級開發、房地產開發、工業物業出租、配套設施服務等。通過財務數據分析比較發現，與住宅地產、商業地產上市公司相比，工業地產公司具有盈利水平一般，管理費用及期間費用率較高，但償債能力較強，資產周轉率高的特點。工業地產公司最大的優勢是經營業績穩定，一般現金流充沛;享受工業土地增值帶來的資產溢價;不受住宅地產政策調控影響。

　　五、地產公司估值比較：工業地產行業估值偏低

　　在我們選取的住宅地產、商業地產以及工業地產樣本股中，目前工業地產上市公司的動態市盈率明顯低于商業地產上市公司，而接近與住宅地產上市公司。考慮未來工業地產行業景氣上升、工業地產公司業績穩定增長、工業土地及物業增值，以及不受住宅地產調控等因素，工業地產上市公司則大多處于被市場低估狀態。