一直以來，我國工業(yè)用地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)/住宅用地價(jià)格，其歷史最高增幅出現(xiàn)在2007年，年度增長率達(dá)到10%以上，此后的增幅一直在6%以下。自2015年始我國重點(diǎn)城市的工業(yè)用地成交面積在所有用地中的比重不斷加大，開發(fā)商對工業(yè)用地的熱衷將有可能進(jìn)一步推高工業(yè)用地的價(jià)格。

一、工業(yè)地產(chǎn)：行業(yè)需求增大，稀缺性凸現(xiàn)

在中國進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。

國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》，對于新的工業(yè)用地出讓最低價(jià)將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實(shí)現(xiàn)“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價(jià)格一律不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，《通知》將有利于杜絕地方政府變相低價(jià)賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免。

二、工業(yè)地產(chǎn)將保持高景氣度

2017年房地產(chǎn)行業(yè)中住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等行業(yè)表現(xiàn)將會有所差異。今年，政府依然會加大對以住宅地產(chǎn)為主的政策調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將會被控制在一定幅度內(nèi)，而房價(jià)漲幅過大城市的住宅市場也將會在地方政府的政策打壓下受到一定程度的抑制。國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并將從2月1日起開展對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算。土地增值稅主要針對以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的不征收土地增值稅。因此，征收土地增值稅對住宅開發(fā)類上市公司普遍產(chǎn)生影響，但對持有物業(yè)型的工業(yè)地產(chǎn)基本沒有影響。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院觀點(diǎn)：行業(yè)景氣度將會在多因素作用下維持高位振蕩，房價(jià)漲幅趨緩。未來幾年，在工業(yè)用地地價(jià)上漲、工業(yè)地產(chǎn)需求長期持續(xù)升溫，工業(yè)物業(yè)銷售及租賃價(jià)格持續(xù)攀升的帶動(dòng)下，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將保持高景氣度。