近幾年，在工業(yè)房地產(chǎn)領域，“二房東”群體似乎越來越大，尤其隨著“舊廠房改造”、“存量資源提質增效”、“產(chǎn)業(yè)結構調整”、“眾創(chuàng)空間”、“聯(lián)合辦公”等政策或流行趨勢引導下，大量投資群體及投資資金涌入這些領域。但實際上，“二房東”作為一種商業(yè)模式，其群體規(guī)模從來就沒有小過，只是很多時候人們并沒有意識到平時所熟悉的那些行業(yè)也有很多是“二房東”模式，比如酒店業(yè)。那么，當我們談論“二房東”時，我們在談論什么？

 

 

不可否認，關于“二房東”的負面新聞確實存在：卷走房租、無法兌現(xiàn)承諾，公攤面積不透明等等，但這屬于操作不規(guī)范或不合法，并非是這種商業(yè)模式本身的問題，所以不在本文的討論范圍里。我們試圖討論的是這種商業(yè)模式本身。

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什么是“二房東”

很多時候我們可能沒有意識到，酒店、旅館其實也是“二房東”的一種：租下一個大的空間，然后分隔裝修成若干個小空間，再按天或按小時出租出去。漕河涇、德必、博濟等品牌園區(qū)所持的部分物業(yè)也非自身所有，同樣也是“二房東”。近年來聯(lián)合辦公迅速興起，可以在媒體上看到做聯(lián)合辦公的企業(yè)總是在強調自己“不僅是‘二房東’”，或者干脆說“不是‘二房東’”。而事實是，聯(lián)合辦公的鼻祖，世界著名“獨角獸”Wework2014年的租金收入占了總收入的近94%，在他們的融資報告中，預計2018年租金收入會占到總收入的87.27%，服務型收入從6.67%提高到12.73%。所以你看，至少在目前，對Wework來說，所謂收入結構多元化其實并不能改變租金收入是大頭的事實。Wework是“二房東”嗎？當然是。

 

當我們談論“二房東”時，更多的應該是泛指一種商業(yè)模式，而不是某個行業(yè)。如果說銀行的商業(yè)模式是低息吸儲、高息放貸，以從中獲取利差，那么“二房東”的商業(yè)模式就是從租金中獲取利差，本質上沒有差別。

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關鍵是附加值

“二房東”的風險在于，不管有沒有租客，都要持續(xù)給房東繳納房租，如果定位失誤導致招商困難，長時間空置，或者政策影響、遇到市場不景氣等，都會導致虧損。所以，不管是自持物業(yè)還是租賃物業(yè)，根本的問題是提高單位面積的租金收入和整體出租率，這需要精準的市場定位、強勁的招商運營能力，從而以較少的資金撬動更多市場資源、賺取更大利潤。

 

此外，關鍵就是附加值。二房東的附加值高低取決于他打造什么樣的場景、滿足什么樣的需求、提供給市場什么樣的價值。

 

做聯(lián)合辦公的企業(yè)之所以強調自己“不僅僅是‘二房東’”或者“不是‘二房東’”，并且更愿意談論投資、服務、孵化等等（比如WeWork將自己定義為空間產(chǎn)品提供者以及社區(qū)服務提供商），就是在突出自己的附加值，以和人們傳統(tǒng)印象中的“二房東”區(qū)分開。如前所述，漕河涇、德必等品牌園區(qū)所持的部分物業(yè)也非自身所有，也是“二房東”，但因為自身品牌的背書，加上后續(xù)配套服務較為齊全，其附加值就得以呈現(xiàn)，更容易為客戶所接受。

 

所以，很多“二房東”把發(fā)展的方向定位于產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化，打造具有自身特色的垂直型園區(qū)，如創(chuàng)客空間、文創(chuàng)園、導航產(chǎn)業(yè)園、汽車后市場、新能源產(chǎn)業(yè)園等，并做好對企業(yè)入駐后的后續(xù)服務，形成良好口碑及用戶黏性。對于這些“二房東”來說，重要的是成為具有競爭力的“運營商”。