工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

在過往的工業(yè)地產(chǎn)盈利模式研究分析中，多從土地溢價增值、項目租售角度分析，根據(jù)中工招商產(chǎn)業(yè)研究中心近兩年的案例實踐，我們對此進行了完善，提出以下工業(yè)地產(chǎn)6大盈利模式的最新分析。

1、以土地溢價增值而獲取利潤

投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。當然，通常情況下這種簡單的一級開發(fā)模式收益是相對較低。

2、通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利

項目投資開發(fā)商進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標準化的廠房、研發(fā)辦公樓、配套服務(wù)等設(shè)施后，進行企業(yè)招商，從而獲取項目銷售利潤或長期持有項目而取得的租金等收益。開發(fā)商往往會傾向于銷售，尤其是初期的銷售有利于資金快速回籠，便于后期的滾動開發(fā)。

通過廠房出租賺取現(xiàn)金流穩(wěn)定的租金收入會成為未來的主流。在廠房租賃發(fā)達的深圳東莞地區(qū)，針對廠房出租已催生了為數(shù)眾多的專業(yè)的投資公司或投資人，俗稱“包租客”。

3、構(gòu)建園區(qū)運營體系，通過運營服務(wù)獲利

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的真正價值在于運營，作為園區(qū)投資運營商，要能招商，更能富商、留商。園區(qū)要建立企業(yè)公共服務(wù)平臺，構(gòu)建園區(qū)服務(wù)體系，為企業(yè)提供政策、技術(shù)、人力資源、資金等渠道，幫助企業(yè)成長。只有園區(qū)實現(xiàn)了租客的長期租賃，才能不斷提升園區(qū)品牌，提升園區(qū)價值增長。在未來，園區(qū)運營商通過為企業(yè)提供增值服務(wù)所創(chuàng)造的價值，將超過租金收入，成為更重要的盈利來源。也許有一天，按照互聯(lián)網(wǎng)思維，連租金甚至都可以全免費！

對于有志于在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域建立長期品牌的企業(yè)來說，打造園區(qū)運營服務(wù)體系將是未來的核心競爭力。萬科是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“新兵”，在上海的產(chǎn)業(yè)運營團隊在起步之初就創(chuàng)辦了一套產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，不僅服務(wù)于萬科旗下的產(chǎn)業(yè)項目，也將為上海萬科的所有商業(yè)項目提供服務(wù)，并期望憑借著新的服務(wù)新的體系，在兩三年之后，能到這個行業(yè)的最前面。

4、通過股權(quán)投資入園企業(yè)，獲得投資收益

一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運營商通過投資入股自家園區(qū)內(nèi)企業(yè)，扶持入園企業(yè)成長，通過企業(yè)的上市運作或持續(xù)引入風(fēng)投中，獲得投資回報。這個模式尤其適合于科技企業(yè)孵化器、創(chuàng)業(yè)園、電商產(chǎn)業(yè)園、互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)園，有些產(chǎn)業(yè)園甚至發(fā)起或參與成立創(chuàng)業(yè)投資基金，通過金融資本的手段獲得更高回報。

在東莞松山湖的松湖華科科技術(shù)企業(yè)孵化器，依托華中工科技大學(xué)工研院技術(shù)平臺，通過自我造血和良性循環(huán)投資興建了43000平米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并建成3個生產(chǎn)基地，成立華科松湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司，發(fā)行了東莞首支面向高端制造業(yè)的股權(quán)投資基金，在產(chǎn)業(yè)孵化方面，通過自主研發(fā)成果轉(zhuǎn)化創(chuàng)辦了14家企業(yè)（其中4家被認定為國家高新技術(shù)企業(yè)），孵化40余家企業(yè)。

5、政策補貼和獎勵

為支持當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，各地都有相關(guān)的政策支持，有相當一部分是直接現(xiàn)金補貼與獎勵。這一項不能當作盈利模式，但對于投資周期長回報慢的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，的確又是雪中送碳的好事情。

比如在《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)100講(4):舊廠房改造中的投資機會與風(fēng)險》中提到的東莞市出臺了《東莞市“三舊”改造產(chǎn)業(yè)類項目操作辦法》，對原有廠房自行改造的，補助40元／平方米；以租賃形式取得開發(fā)權(quán)的，補助60元／平方米；以收購、回購、流轉(zhuǎn)出讓、劃撥補辦出讓、完善征收手續(xù)后協(xié)議出讓方式取得土地的，補助80元／平方米。

深圳龍華新區(qū)為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)載體規(guī)模化，防止新區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化，鼓勵舊工業(yè)區(qū)改造提升，進一步加強產(chǎn)業(yè)載體尤其是高端產(chǎn)業(yè)載體的建設(shè)、運營和管理，拓展高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，努力把產(chǎn)業(yè)載體打造為承接高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大平臺，促進產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、集約發(fā)展，加速新區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，出臺了獎勵政策。政策規(guī)定，經(jīng)認定的龍華新區(qū)示范產(chǎn)業(yè)園區(qū)、優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)、先進產(chǎn)業(yè)園區(qū)可向新區(qū)管委會申請獎勵資金(政府投資或運營的園區(qū)管理機構(gòu)除外)。其中，示范產(chǎn)業(yè)園區(qū)獎勵1000萬元，優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)獎勵600萬元，先進產(chǎn)業(yè)園區(qū)獎勵300萬元。

認證研究產(chǎn)業(yè)政策是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運營商的必須課。

6、隱性收益

通過開發(fā)工業(yè)用地，獲得其它類型用地開發(fā)的收益。有些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，主營業(yè)務(wù)并不是開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，而是因為幫助地方政府承擔(dān)了土地整理等角色，而這種付出在很多地方是倒貼成本的，獲得了政府的其它資源置換或補貼，比如獲得了其它的住宅或商業(yè)用地，在這一塊房地產(chǎn)開發(fā)收益足以彌補純工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投入虧損。