為了方便大家系統地了解工業用地基礎知識，今天整理了一些工業地產相關專業術語和關鍵知識點，供大家借鑒參考。

01工業用地的分類

《城市用地分類與規劃建設用地標準》按照對居住及公共環境的干擾程度 、污染程度、安全隱患程度的不同，將工業用地分為三類：

一類工業用地（M1）：對居住和公共環境基本無干擾、污染和安全隱患，包括以產業研發、中試為主兼具小規模生產的工業用地，如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地。

二類工業用地（M2）：對居住和公共環境有一定干擾、污染和安全隱患的工業用地，如食品工業、醫藥制造工業、紡織工業等用地。

三類工業用地（M3）：對寓居和公共設備等環境有嚴重干擾和污染的工業用地，如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業等用地。

此外，為了適應傳統工業向高新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要，近年，政府在三類工業用地外又衍生出了新型產業用地（M0），范圍定義為融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等創新型產業功能以及相關配套服務的用地。

02工業廠房的分類

按廠房層數分：單層廠房、多層廠房、混合層廠房。

廠房跨度的數量和方向分：單跨廠房、多跨廠房、縱橫相錯廠房。

按廠房跨度尺寸分：小跨度（小于等于12米）、大跨度（15-36米單層工業廠房）。

按車間生產狀況分：冷加工車間、熱加工車間、恒溫濕車間、潔凈車間、其他特種狀況車間。

03工業廠房用途范圍

主要生產廠房：是指完成一整套生產工藝程序的房屋。

輔助生產廠房：是指輔助主要生產廠房的廠房部分。

動力用廠房：是為主要生產廠房提供生產過程中所需的能源的場所。

儲藏用庫房：也就是倉庫。倉庫是廠房一種，僅用于儲藏物品的廠房稱為儲藏用庫房。

運輸工具用房：用于停放運輸工具的廠房，正常的生產車間是不需要單獨開辟運輸工具用房的。

04選擇工業廠房的基本原則

符合所在地區、城市、鄉鎮總體規劃布局。

節約用地，不占用良田及經濟效益高的土地，并符合國家現行土地管理、環境保護、水土保持等法規有關規定。

有利于保護環境與景觀，盡量遠離風景渫覽區和自然保護區，不污染水源，有利于三廢處理，并符合現行環境保護法規規定。

05工業廠房選址對土地面積的要求

廠區用地面積應滿足生產工藝和運輸要求，并預留擴建用地。

有廢料、廢渣的工廠，其堆存廢料、廢渣所需面積應滿足工廠服務年限的要求。

居住用地應根據工廠規模及定員，按照國家、省、市規定的定額，計算所需面積。

施工用地應根據工廠建設規模、施工人數、臨建安排等因素考慮。

06工業廠房的建筑密度

建筑密度是指項目規劃建設用地范圍內，所有建筑物的基底面積（即建筑物首層的占地面積）之和占規劃建設用地總面積的百分率，這里的建筑物基底面積應包括構筑物的基底面積。

建筑密度=（基底面積÷占地面積×100%）<40%（政府規定）

07工業廠房對于墻體的要求

按受力不同分：承重和非承重墻，建筑物內部只起分隔作用的非承重隔墻；

按材料不同分：磚墻、石墻、土墻、混凝土以及各種天然的、人工墻體；

按構造方式不同分：實體墻、空體墻和組合墻三種類型。

08廠房設計注意事項

廠房裝修設計對圍護和室內裝修時，要用氣體密封性好、變形小的材料墻面，骨架和保溫層最好還是用非熄滅體或難熄滅體。

廠房裝修設計對墻壁和頂棚裝修時，盡量用外表滑潤、不會掉灰、不會反光的材料。

多用涂料刷回風地溝、地下的技巧夾層和飾面地表，同時也要采用防水、防潮、防霉的三防措。

09工業廠房容積率

工廠容積率是總用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。

容積率計算公式：容積率=地上總建筑面積÷規劃用地面積

10不同行業的廠房容積率是多少？

對于生產過程中需要用到重型設備的制造業容積率一般在0.8左右；一般制造業容積率一般在1.5左右；輕型制造業容積率一般在2.0左右；高新技術行業容積率較高，一般可達2.5以上。

11容積率的上限是多少？

考慮到政策要求、企業家與員工的心理接受程度、運輸成本等，立體廠房的容積率最高可達4.0。

12不同行業對廠房層高的要求

包裝印刷、功能材料行業由于設備規格比較特殊，首層層高要求不低于12米。機械裝備行業由于設備較高，首層層高要求不低于10米。家電、家具、五金、電子信息、機器人、生物醫藥、塑料制品行業首層層高要求不低于8米。其他行業首層層高一般6米即可。

13不同行業對樓層荷載的要求

 對于有重型設備的行業，首層地面荷載需要2噸/平方米，其他行業一般在1.5噸/平方米及以下荷載標準。

14工業廠房可以商業用嗎？

工業用房可以作為商業用途。房子本身是沒有使用屬性，只有土地有使用性質。工業用地理論上講可以轉為商業用地，但實際操作起來很難。若是將工業用房改變為商業用途，必須符合城市總體規劃，并需經過規劃部門批準。 

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