企業選址需要考慮哪些因素？

作者：admin 日期:2022/12/16 來源：上海廠房網熱線：400-0123-021 【提交需求】

防疫政策的調整影響著企業的生產節奏與發展規劃，隨著后疫情時代的來臨，很多企業萌生出了新的想法和需求，可以預見，未來兩年，企業選址需求還會進一步增強。

今天，園區在線（ID：YQZXGZH）與大家分享企業選址需要重點考慮的十個因素。既是為計劃選址中的企業提供參考，同時也希望園區能在這個過程中做好逆向思考，結合客戶實際需求尋找不足，對癥下藥、解決問題。

正文：

產業地產第一條鐵律——地段為王

企業發展，最重要的是人才。但無論是高層次人才還是普通員工，都希望自己的工作「活少錢多離家近」。

「活少」和「錢多」，是企業與員工間的正和博弈（當然也可能是零和、甚至負和博弈），與各公司的經營管理模式掛鉤，無法一概而論。唯有「離家近」是可以通過選址來實現的。對一家企業來說，「好地段」也是企業留住人才和招引人才的前提。

地段為王這件事兒，做園區招商的朋友應該最有感觸。市中心黃金地段，只要價格合理，園區都不愁租。這里的企業員工，吃飯有美食一條街，上下班有地鐵，隔壁就是住宅小區，超市、娛樂、醫療一應俱全，員工沒有后顧之憂，就能全身心投入到工作上。反之，許多郊區大盤，房子建的漂亮，租金也比市區低，但交通著實是硬傷。到市中心只有一條主路，每天上班要地鐵+公交+小紅小藍組合通勤，出差到車站要提前兩小時出發。企業HR招聘，第一句話不是打招呼問好，而是「我們公司在XXX，這個工作地點能接受嗎？」，企業員工每天怨聲載道，離職率高居不下。

誠然，郊區大盤有更好的優惠政策，尤其是政府園區，免租都屢見不鮮，但換個思路想一想...

哪都好的園區，它會免租嗎？

選址要考慮產業的協同性

選址，選的除了企業辦公地，還有人脈圈層。

無論選辦公樓還是選廠房，產業協同都是企業需要重點考慮的因素。尤其對工業企業來說，原材料的遠近、倉儲能否滿足、物流是否便利，都與最終的成本息息相關。

對一家企業來說，如果周圍都是產業鏈相關企業，有幾個好處。首先，你接觸的圈層都是行業內的企業、專家和產業平臺，更容易找到相關配套和訂單，有利于節約成本；二是同行之間方便互相碰撞，可能產生新的商業機會；三是地理位置接近使企業更容易把鄰居發展成客戶，或把鄰居當作自己的媒介渠道，進而發展外部客戶。

好物業是基礎

企業選址的時候，除了看地段、質量、面積、公攤、價格等「顯性指標」，還要看為企業服務的物業管理水平如何。因為空間再好、綠化再美，總要有人去維護。

園區物業管理涉及水電、空調、網絡、衛生、電梯、安保、停車、綠化等許多事宜，需要極為專業的管理能力與規范的物業管理體系才能駕馭，一個好的物業能讓企業心無旁騖，全身心投入到企業的經營發展上。反之，差的物業今天停水、明天停電、后天斷網...企業的精力全都耗在維修與扯皮上，還哪有心思經營？

在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，判斷一個物業好不好，必須到園區親身體驗。企業老板可以陌生人的身份到訪園區，一看入園是暢通無阻、還是需要登記、還是必須打電話叫人來接才行？二看園區綠化是否整潔，好的物業公司會注重綠化保養，修剪整齊、垃圾清掃及時、定時清潔水景水質；三看衛生間是否整潔、有無異味、設施是否齊全，有無配備熱水、紙巾等。

商業配套是保障

在園區辦公，有人期待四季變換的美景，有人向往忙里偷閑的小資生活，有人留戀充滿人間煙火的特色美食，有人追求健康飲食、規律運動...

唯獨無人向往荒郊野外。

園區在線（ID：YQZXGZH）總結，對企業有幫助的商業配套包括圖書吧、咖啡廳、文印店、食堂、便利店、快遞站、高端餐飲、高端酒店、健身中心、健康服務、美容機構等。一個擁有高品質工作生活配套設施的園區 / 寫字樓，能極大提升企業員工的幸福感。

上乘的樓宇（裝修）品質

眾所周知，一幢高大上的辦公樓，可為企業軟實力增色不少。

首先是樓宇本身的品質。對高品質辦公樓，業內有兩種稱呼，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。其中，對甲級寫字樓，行業并沒有固定的評定標準（況且沒人會愿意被叫做乙級、丙級寫字樓），所以，哪怕樓宇檔次低點，老板也不會拿到明面上說，所以「甲寫」這種說法實際上并沒太多含金量。而5A寫字樓更側重于高智能化的配置，是看得見、摸得著，有一定行業標準的，相對更具參考價值。

其次是內部的裝修。一般來說，如果不急于馬上入駐，我們更建議企業自己投入裝修，這樣雖然耗費一定的精力，但由于是企業專屬設計，將來用起來會更「舒心」。更何況，自己裝修也能節省下一大部分成本。如果選精裝房源，我們建議選開發商高標準交付、或客戶退出后開發商二次裝修的房源。這樣的房子雖然個性化程度不高，但由于是開發商專業化設計、統一裝修，實用性基本不用擔心。另外，還有一種情況是使用之前客戶的遺留裝修，這些裝修初看可能是價值（比前兩種省錢），但在使用過程中，容易出現風格過時、設施老化、面積分割需求不匹配等情況，從實際情況看，很多遺留裝修最終都淪為企業的負擔，并不建議選擇。

不過話說回來，產品的重要性遠沒有地段來的重要，高品質雖好，但價格也是非常高昂，具體怎么選還是要根據預算來定。

與大企業做鄰居

大企業也有供應鏈，也要與大量上下游企業合作。

在我們看來，一般的中小企業選址，可以考慮把公司選在行業龍頭的周邊，能直接入駐大企業自建的園區最佳。因為之前大家雖然在一個城市，但彼此間沒有聯系，自然沒有合作的機會。但通過選址，使自己與大企業同處一個屋檐下，共走一扇大門、共用一個停車場、共吃一個食堂，與之產生的交集自然會多起來，久而久之，就可能把大企業發展成自己的客戶。

為企業擴張留有余地

古人有言「近搬窮三天，遠搬窮三年」，意思是搬家次數越多、損失越大。

中小企業擴張的速度很快，如果每次團隊擴張都要重新選址，不僅要耗費大量精力，原有員工也可能因為搬遷距離過遠而離職，更何況，到了一個新環境，原有區位臨近積累的客戶也可能會有流失，對企業經營造成不利影響。

所以，在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，企業選址時絕不能僅僅考慮當下，而是要為企業未來3-5年的擴張做好打算。未來，企業搬遷即便不能在同一個園區，也一定要在離原址不遠的區位。「今天暫時先選這里，團隊擴張以后再換」的想法并不可取。

特定行業要考慮平臺的價值

實事求是的說，對大多數企業，平臺服務的性價比并不高。但涉及特定的行業，園區平臺卻往往能起到極為關鍵的作用。

比如，在醫藥行業，新藥申請NDA申報一直是個痛點，由于大部分新藥申請材料多、且有許多不規范，申請周期經常被拉長，正常流程下，新藥要一年到一年半的時間才能完成申報，而有藥物申報平臺（綠色通道）的園區則可以將這個周期大幅縮短，這就是平臺的價值。與之相似的還有物流行業，由于B端物流互聯網化的滯后，一些中小企業需要依附園區的支付系統才能完成線上交易，入駐品牌物流園就成了必然之選。

關注整體租賃成本

成本控制是園區選址中最重要的一步。很多企業選址，過于關注園區本身的售價或租金，而忽略其他的附加費用與隱性成本，最終造成實際支出的增加。

在實際成本計算時，除卻實際支付的園區租售費用，還有物業費（很多園區為了低價吸引客戶，或者售價受政府約束，會故意拉低售價/租金，再抬高物業費找補），水電費、公共能耗費（如果是租賃孵化器或眾創空間，還要考慮到中央空調的使用費，因為空調很可能是統一開關）、辦公空間的再裝修費用、折舊費用等。以及辦公的公攤面積、免租期、裝修期、中介費用（這部分一般僅向甲方收取，但不排除有雙邊收取的情況）、租金漲幅（租期達到一定期限，合同中通常會出現租金年漲幅的規定）等等，不能僅僅盯著租金一項。