園區標準化廠房和定制化廠房比較
園區作為中國經濟發展的重要引擎，區域經濟發展的重要載體，高質量發展要求園區通過自身的質量變革、效率變革、動力變革，獲得新的發展動力。園區更新作為一種創新手段，更是園區高質量發展的重要抓手。對一家正在蓬勃發展的企業來說，選擇一個好廠房，入駐一家園區，重要性不亞于二次創業，好的標準化廠房是企業壯大的底蘊，是企業重要的固定資產，所以在選擇上，不但要考慮廠房的便利性，升值性，實用性，還要考慮園區周圍的配套設施，以及未來的發展空間。
近幾年，建造、出租和銷售標準化廠房的工業模式得以發展，并行成了許多大規模的標準化廠房工業園區。因此，通過加快各地工業園區建設，加大了招商引資力度，提高了土地利用率，促進了產業的集聚。標準化廠房具有集約化、經濟性及靈活性等優點，是一種既能集約利用土地，又能促進加快發展的新模式，成為滿足越來越多的中小企業的生產而提供的孵化場地。園區工業廠房可分為標準廠房和定制廠房兩種形式，二者各有優勢。
（1）標準廠房
標準工業廠房是具有廣泛通用性的、用于生產工業用途的物業。標準工業廠房具有以下五個優勢∶
①標準工業廠房兼容性好，適合成片開發，物業形式多以單層、多層、聯排及疊加為主。
②企業可以迅速投入生產，縮減新建一個工廠的時間。
③長期租賃廠房實際上是一種融資行為，可以節省初期投入，為企業帶來放大數倍的資本，利于企業的擴張。
④對于不是十分了解中國國情的外資企業來說，租用標準廠房也是一個過渡期，為以后自建工廠做個過渡，減少經營風險。
⑤企業可以從標準工業廠房的附加產品獲益，如∶園區的優惠財政和稅收政策、園區的區域優勢、園區的企業集群效應。
（2）定制廠房
定制廠房是為使用者量身定做的工業用途物業，建成后，一般出租給使用者5~10年時間。此類產品形式在中國還處于探索實踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務對象多為跨國公司。定制并出租廠房的優點有6個∶
①開發商提供一站式服務，減少使用者在建設工廠中的種種繁瑣手續，使用者不必為一個項目組建專門的基建隊伍。
②開發商實際上是提供了一種財務手段，減少使用者一次性投資。
③有利于使用者鎖定經營風險，減少持有物業的風險，減少短期租賃風險
④提供為用者行業退出的機會，減輕使用者資產負擔。
⑤量身定制物業解決方案可以充分滿足使用者業務需求，使用者可以專注于拓展封業務。
⑥對于使用者而言是進行資產負債表外的融資。
園區標準廠房開發的定位與布局
園區開發標準廠房，首先要對開發的模式及總體布局有明確的定位。對專業廠房而言，生產工藝對其的設計是至為關鍵的，但標準廠房由于是先開發再出租的模式，其建筑設計與工藝設計的，因此，為保證其建成后具有良好的通用性，需要對目標客戶做詳盡的調查，合理規劃布局，從而達到有利于管理并產生規模效應的目的。
建筑的最低設計壽命為50年 ，隨著設計標準的提高還會更長。而企業的壽命往往大大短于建筑的壽命過去倒閉一個企業，往往就要拆除一片專用廠房 、造成企業財富的浪費及社會資源的浪費，并且環境污染。因此一般是針對同一類型或相近類型的企業來進行布置的。
目前，產品不出半年就會遍地開花，然后就又要創新轉產。由于綜合性多層標準廠房具有靈活性、適應性的特點，為生產企業的產品開發、轉產、技術改造提供了最好的平臺。因此，多層標準廠房設計的關鍵之一是其通用性。其通用性主要表現為兩個方面，一是對于不同生產企業的通用適應性，另一就是多層廠房對于租用企業的靈活性。
所謂政府規劃—---投資—---建設模式。即由政府或開發區以國資形式，成片開發標準廠房，直接招商引資或工業搬遷 推廣標準廠房建設要把握好三個結合，首先，把標準廠房的建設與產業發展特點相結合；第二，把標準廠房建設的推廣應用與招商引資結合；第三，建設標準廠房要把引進大項目與引進中小企業投資巧妙結合。標準廠房又稱通用廠房，是由經濟開發區或工業集中區統一規劃、配套齊全、企業可直接入住、并由投資者對外經營的工業用房。
標準廠房指在設計過程中按甲方生產產品的生產工藝標準設計的廠房。一般大型“標準廠房”如化工、棉紡等均為相關專業設計院完成。相關‘標準’也由專業設計院協同行業內管理部門制定。標準化廠房的要求在不同的行業其要求也不同,但有其共性，具體表現為：
1、設備的安裝應符合要求,包括設備間距、工藝流程的合理性等；2、安全通道寬度要大于1.4米,主通道寬度應大于3米,人行通道寬度要大于0.8米；3、消防設計要合理，并保證符合消防安全要求；4、工房內要有區域劃分，包括加工區、產品存放區、原料存放區、休息區等；5、配電、照明等動力柜要符合安全要求；6、標語、標識、操作規程、定置圖要醒目，要有宣傳欄；7、其它要求根據產品結構合理規劃定置。
廠房是用于生產的專業建筑。這些房屋首先必須符合國家規定的相關建筑標準，如消防、配電、暖通、給排水、節能等要求，如有潔凈要求的還要符合國家規定的《潔凈廠房設計規范》等建筑設計規范的要求。至于廠內的地板用什么來裝修，是油漆、磨石子、大理石、木質地板、地毯等由成產不同的產品決定。還有,機器的布局也同樣由生產需要及生產流程進行合理的安排，而不是每個單位都千篇一律的。建設標準廠房體現了“企業集中、要素集聚、產業集群、土地集約”的總體要求，有利于進一步促進土地的集約利用，有利于拓展中小企業的發展空間，有利于提升工業園區的發展水平，有利于加快推進節約型社會建設。
園區標準化廠房和定制廠房的建設模式
目前已探索出的、比較典型的建設模式有以下8種：
（1）政府代建模式。即在招商前期，就根據外資項目的要求，由發展公司出資“定制代建”，外資項目長期租用，或先租后買；
（2）外商代建模式。即由外商直接引進國外工業地產的理念，獨資成片建設“功能配套、檔次較高、具有規模”的標準廠房園區，并由投資者組織招商；
（3）科技港模式。即吸收借鑒了美國加州“硅谷”企業發展模式；
（4）民資代建模式。即由民營企業利用自身的富余資本和廠區內的預留用地，就地進行標準廠房建設。建成后，一部分用于自身產業延伸配套的合資合作，另一部分與所在開發區聯手招商；
（5）主題產業模式。即標準廠房的建設定位直接與擬發展的產業相結合；
（6）廠內廠模式。即一般工業企業利用廠區內多余空地，因地制宜地建設1-2幢標準廠房，對外公開出租，實現土地存量與企業資本的雙盤活；
（7）創業中心模式。即由民營房地產開發商，根據市場需求，按市場機制，專業開發商業性標準廠房，或租或賣，完全市場運作。
小型園區工業廠房的選項
鼓勵和推廣標準廠房建設，地方市縣開發區的小型園區工業廠房一般要作好以下幾點：
1、鼓勵發展，把控總量，積極穩妥地推進標準廠房建設。
認清“四大趨勢”：認清土地政策越來越嚴厲、企業用地門檻越來越高的趨勢；認清工業布局越來越集中、小型微利企業強制要求進入標準廠房的趨勢； 認清產業集聚越來越必然、企業將更多利用公共平臺和服務的趨勢；認清科技創業越來越普遍、中小型研究機構和研發中心將大力發展的趨勢。
明確“六大需求”：繼續擴大吸引外商的需求；小型微利企業拆遷安置的需求；小企業成長創業的需求；科技型企業孵化培育的需求；龍頭產業延伸配套的需求；地方稅源經濟扶持培植的需求。
2、多元投入，分類建設，進一步拓寬標準廠房發展思路。
一是繼續鼓勵三大主體多元投入。在保證政府資本必要投入的情況下，更多鼓勵民資和外資進入，特別是鼓勵國際知名的工業地產商進入，通過專業國際公司的帶動，全面提升標準廠房的建設理念、思路、機制和檔次，提升標準廠房的整體建設水平。
二是分層分檔發展標準廠房。根據現實可行，建議民資廠房主要針對內資小企業和小型科技型企業發展一般檔次的標準廠房；外資主要發展適應歐美企業、符合國際理念的中高檔次標準廠房；政府主要承擔公益性的且難以市場化的載體建設，如培育孵化科技型小企業的標準廠房建設，以及必須由政府承擔的特定外資項目的廠房定制代建。
三是支持標準廠房建設的充分市場化。非必要，政府一般不參與標準廠房建設的市場競爭。建議采用政府采購的方式招標“包租”一定規模的標準廠房用于政府性招商。
四是繼續鼓勵現有企業挖潛發展標準廠房。在土地供應只能勉強保證大項目的情況下，建議進一步推廣民資代建模式，把富余土地和富余資本結合起來，延伸自身產業，建設標準廠房，擴大合資合作。同時也可以繼續推廣“廠內廠”盤活土地存量的模式，把企業的富余土地建成標準廠房，擴大社會供應總量。
3、突出產業，強化規劃，有效增強對標準廠房建設的引導。
一是統一布局。各地要按照布局合理、規模適度、集約高效、產業集聚、功能配套等基本原則，根據產業集聚、招商引資和中小企業發展的實際需要，結合經濟開發區、鄉鎮工業功能區和中小企業創業中心建設規劃，抓緊研究制定標準廠房建設的總體規劃和分步實施計劃，原則上集中建設在各省級以上開發區和成規模的工業集中區，并設定相應的規模門檻和產業定向，杜絕見縫插針、零星開發。
二是根據規劃，分頭建設。建議借鑒無錫的做法，實行政府統一規劃，入駐企業或建設主體根據政府的具體規劃和標準廠房的基本要求，分頭建設。這樣，既調動全社會的建設積極性，又符合政府發展意圖。
三是突出產業集聚。標準廠房要圍繞產業來布局和建設，要根據各地區的產業基礎和發展重點，有選擇、有針對地建設專題性標準廠房，如服裝工業園、電子工業園。要善于依托本地產業龍頭，利用行業協會力量，發展產業配套性主題工業園。
四是強化功能配套。要在標準廠房基礎設施建設的基礎上大力發展市場、物流、研發、檢測等技術性服務功能和信息、金融等公共平臺，要總結長三角模具城的成功做法，依靠功能提升，擴大產業集聚度和產品檔次。要明確標準廠房公共服務設施的配套要求，制定相應的配套標準，提高服務能力。
五是設立標準廠房的建設規范。如標準廠房的最低規模標準、容積率標準、投資強度標準、建設周期標準、用途調整規定等，杜絕短期行為和惡意套利。六是建立標準廠房的租售信息平臺，形成必要的供需服務平臺。
4、政策傾斜，管理配套，給予標準廠房建設必要扶持。
一是明確標準廠房的合理身份。標準廠房是一個特殊產品，兼具房產、物業、工業項目等多種特性，建議對標準廠房進行分類定性，凡出售性質的開發定性為房產，出租性質的開發定性為物業。鑒于標準廠房的工業用途性質，建議在具體政策上，對照相關標準再給予適當優惠。
二是在規費和稅金上給予傾斜。建議專題研究標準廠房的規費標準，把目前各地變通自定的規費標準統一起來，變隨意為合規。同時對過高的租金收入稅率作適當下調。
三是探索租售管理上的科學辦法，特別是出售管理。建議實行廠房出售“兩次交易并一次，通過變更業主的方式完成權屬交易”，減輕企業負擔，減少交易障礙。
四是繼續探索標準廠房租金補貼的機制和方式。建議租金補貼與政府“包租”模式相結合，對政府包租用于招商的標準廠房，通過核定恰當的包租價格，間接給予開發企業相應的市場差價補貼。這樣既引導了市場需求，又對符合政府意圖的廠房給予了實質性扶持。
五是支持有限的用地優先考慮發展標準廠房。特別是經濟轉型中的城區建設。同時要出臺促進搬遷企業，特別是服裝、輕工類企業進入標準廠房的優惠鼓勵政策。
5、各開發區對進區企業制定使用土地的準入標準和程序。
要根據各開發區實際，按照不同項目所適合的產業特點，規定企業進入開發區以及使用標準工業廠房的標準界限。明確高新技術項目、無污染工業項目、允許和鼓勵類外資項目按實際需要可優先使用開發區土地。禁止污染類、低效投資項目進區。在符合規劃的前提下，所有進區項目建設都要按照投資實際需要批準并安排占用土地的數量。對凡是符合使用標準工業廠房的入區企業原則上均要應用標準廠房，對使用標準廠房尤其多層標準工業廠房的企業給予優惠條件。
總之，要堅定標準廠房的發展方向，結合城市的發展實際，強化需求對接和產業對接，提高功能匹配和結構匹配，引導理性發展，始終保持一個合理、恰當的市場保有量，使標準廠房真正成為招商的平臺、培育的載體、孵化的基地和集約的樣板。
小型園區工業廠房的代建模式
在融資政策收緊的背景下，一些小園區工業房地產的代建很難取得外部融資，而品牌園區工業房地產的代建具有多種融資渠道，能有效解決小園區工業房地產的代建的融資難困境，讓各方都歡喜。通常情況，代建方會賺取一些融資成本利差。以綠城的代建4.0為例，既包括事前的基金安排與銷售約定機制（有點售價對賭的意思），也包括事中的各種管控，更涵蓋了樓盤交付之后的各種服務。用他們自己發明的專業術語來說，叫做「QR協定」（品質信用協定）與「VS計劃」（價值分享計劃）。在園區工業房地代建類型看，主要類有三種：
1. 商業代建
與土地確權的房地產項目對接，由委托方提供土地并承擔全部或主要的投資，代建方根據項目方需要向項目輸出品牌，派駐專業的開發團隊，承擔開發任務，提升產品的市場價值，并為符合要求的部分項目提供融資服務。此類項目簡單來說，就是品牌開發商不知名的小開發商提供全程的開發管理服務，輸出品牌，提升產品的市場價值。
2. 資本代建
與各類專業進行房地產投資的金融機構對接，代建方為其投資項目提供全過程開發管理服務，實現“資本+代建”雙贏。舉個例子，地產基金A是一家專注于房地產股權投資的金融機構，擁有財富端募集資金的優勢，但是缺乏項目操盤經驗，或者沒有操盤團隊，那么他們找品牌房企合作再合適不過。
3. 政府代建
代建方與政府相關部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理和服務，依據項目的投資、銷售或利潤總額收取傭金。政府代建項目的利潤較低，但也可獲得更多的社會資源。
園區工業房地產的代建業務中，委托方擁有投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔投資風險。代建方負責開發環節的全過程管理。雙方通過《項目開發代建管理合作協議》約定主要事項：
1. 項目建設管理事項。項目定位、設計、施工、銷售方面的決策權等的約定，具體包括包括編制項目開發生產計劃、規劃方案設計確定、施工圖設計及審核、三通一平工作、建設用地地質勘探、樁基施工管理、供應商的考察與確定、簽施工協議、組織總包資源單位進場及施工、協助委托方完成工程款支付、工程竣工驗收、銷售排期及售價等等。篇幅所限，在此不再詳述（下同）。
2. 辦理政府部門相關手續。包括辦理《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《工程驗收報告》、《單項驗收合格文件》等。
3. 項目成本控制。對項目建設資金使用計劃、項目建設預算編制、工程量清單及招標參考價編制與審核、工程變更及洽商的測算與審核、工程竣工結算等作出約定。
4. 品牌輸出。項目可以使用代建方的品牌。
5. 利潤分享。通常模式為代建方收取固定管理費，同時對于利潤部分分成作出約定。
6. 公司控制權。涉及法定代表人及公司高管人員任免權、股東委托投票權、公司賬冊和印章的管理權等。
7. 融資事項。代建方負責為項目公司融資，通常會為此提供增信。
8. 管理團隊。委托方派駐項目公司的管理人員與委托方簽訂勞動合同，并向項目公司收取此部分費用。
整體來看，園區工業房地產的代建市場同時也面臨著一些發展瓶頸。首先，是競爭性問題。對于代建業務而言，更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。對于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實力，切入市場難度不大。未來若更多品牌房企涉足代建行業，勢必造成行業競爭性加大，行業的高增長難以為繼，利潤率水平也或將下滑。
另一個方面，則是成長性問題。由于目前的代建行業主要客戶群體是中小房企。在當前強者恒強的房地產市場下，未來房地產市場或將更多由更具實力的龍頭房企所主導。在此背景下，中小房企或將面臨行業洗牌與淘汰，而作為中間環節的代建行業，其未來增長空間或受一定限制。
對于代建企業而言，資本代建或是未來突破行業瓶頸的新一類方式。資本代建中的項目擁有人主要為專注于房地產投資的金融機構。由于這類機構可能在房地產開發中沒有實際業務，或還未取得標的土地使用權，因此這類代建模式還需要提供投資咨詢、成立項目公司、運營前管理等等。
園區更新的代建可以利用良好的品牌和成熟的產品線向一些擁有良好的土地資源開發，但開發能力、資金實力有限，產品無法產生溢價的土地持有方賦能。在這樣的背景下，雙方進行代建合作就能產生1+1＞2的效果。目前在操作上，最為規范的就是綠城和藍城。目前資本代建已成為不少發達國家房地產開發的主流業務模式之一。隨著國內金融在房地產行業中占據更加重要的地位，開展園區工業房地產的代建，在商業資本代建業務或可以給企業帶來更加廣闊的發展機遇。
此外由于金融機構擁有強大的集資能力，而園區工業房地產的代建企業則提供經營及管理房地產項目方面的經驗或能力，能形成更好的優勢互補。去年以來，國內許多房企的傳統地產開發業務都在收縮，但他們的目光已經開始向其他領域轉移，比如物管、商管、代建等領域。其中代建是近年來發展最迅速的多元化業務之一，甚至成了許多頭部園區開發運營商的業務重心。
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