部分企業(yè)主認(rèn)為自建廠房，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商賺取中間差價(jià)，可節(jié)省大部分資金，然而事實(shí)是否如此？接下來(lái)就帶大家十步揭秘購(gòu)買土地新建廠房的那些事。

一、考察土地

實(shí)地踏勘地塊，了解地塊素質(zhì)及限制性條件，比較各地塊自身情況，對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物、產(chǎn)權(quán)是否清晰，交易流程是否順暢，歷史遺留問(wèn)題清理；考察土地所在村區(qū)鎮(zhèn)市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，原有產(chǎn)業(yè)沉淀等情況。

二、購(gòu)買土地

中小企業(yè)買地建廠，可通過(guò)二手土地買賣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)政府獲得一手招拍掛土地資源；通過(guò)二手土地購(gòu)買可能存在一定交易風(fēng)險(xiǎn)；而通過(guò)政府購(gòu)置需滿足準(zhǔn)入門檻，例如：企業(yè)年產(chǎn)值，年稅收金額，并且政府出讓工業(yè)用地基本都在30畝或50畝以上，而中小企業(yè)由于資金和規(guī)模限制，一般用地面積較少。

三、報(bào)建審批

必須取得建設(shè)用地使用權(quán)，報(bào)國(guó)土局審批同意后方可開(kāi)建，手續(xù)不齊動(dòng)工興建，輕則行政處罰，重則強(qiáng)行拆遷。審批手續(xù)、報(bào)建手續(xù)涉及多部門多流程，不僅要熟悉相關(guān)程序，還需花費(fèi)大量精力，同一審批手續(xù)因?yàn)椴皇煜こ绦蚧蚱渌颍赡芤獨(dú)v經(jīng)多次才能辦結(jié),時(shí)間完全不可控。

自建廠房涉及的部門及流程

序號(hào)	部門	流程	序號(hào)	部門	流程
1	管委會(huì)	項(xiàng)目立項(xiàng)	15	園林局	綠化指標(biāo)審核
2	國(guó)土局	土地使用證	16	城市市政	項(xiàng)目排污管網(wǎng)
3	供電局	用電審批	17	勞動(dòng)局	民工工資保障押金
4	稅務(wù)局	用水審批	18	建設(shè)局	施工許可證
5	設(shè)計(jì)院	圖紙?jiān)O(shè)計(jì)	19	檢測(cè)單位	測(cè)繪報(bào)告
6	圖審單位	圖紙審查	20	統(tǒng)計(jì)局	統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
7	規(guī)劃局	規(guī)劃許可	21	工商局	工商備案
8	環(huán)保局	環(huán)評(píng)監(jiān)測(cè)	22	消防局	消防審批
9	勘察設(shè)計(jì)單位	工程規(guī)劃測(cè)量	23	建設(shè)局	竣工驗(yàn)收
10	檢測(cè)單位	地勘報(bào)告	24	建設(shè)局	規(guī)劃驗(yàn)收
11	保險(xiǎn)單位	項(xiàng)目投保	25	檔案局	資料存檔
12	質(zhì)監(jiān)局	質(zhì)量安檢	26	不動(dòng)產(chǎn)部門	不動(dòng)產(chǎn)證
13	地震局	建筑物抗震檢測(cè)	27	市場(chǎng)監(jiān)督局	商事備案
14	氣象局	防雷接地檢測(cè)	28	鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級(jí)單位	基層政府

四、土地成本

購(gòu)買土地的成本主要集中在土地出讓價(jià)款、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、交易費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、建安費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、稅費(fèi)、公關(guān)等費(fèi)用，伴隨建設(shè)時(shí)間的拉長(zhǎng)還要涉及到財(cái)務(wù)成本。

五、人力成本

從拿地開(kāi)始到報(bào)建期間，需組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)全流程專職跟進(jìn)。自建廠房在規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、建筑、銀行資產(chǎn)評(píng)估、環(huán)評(píng)難易度等諸多方面都與招請(qǐng)專業(yè)人員，組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)息息相關(guān)。如果設(shè)計(jì)、裝修、建筑方面有任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，也將耗費(fèi)大量無(wú)效成本。

六、建筑成本

建筑過(guò)程中，設(shè)計(jì)費(fèi)用、購(gòu)置水泥、鋼筋等建筑材料和建筑工具產(chǎn)生的費(fèi)用也是一筆巨大的成本。還有后期的綠化、道路、稅費(fèi)、配套、增容、變壓器安裝和每年的維護(hù)成本等等。

七、資金成本

自建廠房，建設(shè)規(guī)模與工期受限于投資成本的高低。前期大量資金投入會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)相對(duì)困難，需要充分考慮資金流轉(zhuǎn)成本，提前做好資金良性運(yùn)作規(guī)劃，否則將對(duì)后期企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成嚴(yán)重影響。

八、時(shí)間成本

一系列審批手續(xù)辦下來(lái),加上采購(gòu)、建設(shè)、裝修、竣工驗(yàn)收，到能夠真正入住,至少需要2年時(shí)間，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證更是需要3-4年才能辦下來(lái)，企業(yè)融資需求不能及時(shí)得到滿足。

九、運(yùn)營(yíng)成本

自建廠房由于地域和自身限制，食堂住宅、購(gòu)物、醫(yī)療、衣食住行等基礎(chǔ)配套短缺，員工基本需求得不到滿足，導(dǎo)致流失頻繁招工難。而物業(yè)和物流管理由企業(yè)自管，還得成立專門的物業(yè)、物流管理部門，這無(wú)疑增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

十、小結(jié)算賬

最后，我們一起算一筆帳：某高新區(qū)地價(jià)按50萬(wàn)/畝測(cè)算，一畝約666平方米，1萬(wàn)平方米約15畝，則土地成本為750萬(wàn)。按1.0容積率測(cè)算，后期打深樁和地面廠房建好，建安費(fèi)用至少2500萬(wàn)起，則總體至少需要3250萬(wàn)元。而容積率各地政府有相當(dāng)嚴(yán)格的要求，政府拍地也有準(zhǔn)入門檻，因此自建廠房的起步價(jià)遠(yuǎn)不止3250萬(wàn)元。

對(duì)于資金流充裕，需求面積30000平方以上的企業(yè)來(lái)說(shuō)，自建廠房不失為一個(gè)好選擇。雖然付出巨大的人力、物力、財(cái)力，但是能滿足企業(yè)生產(chǎn)空間自用需求的同時(shí)又可出租閑置多余的廠房，是一條好出路！然而，更多并不符合以上條件的企業(yè)則傾向于購(gòu)買產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標(biāo)廠房，配套齊全，拎包入駐即可安心生產(chǎn)。輕輕松松用最低的首付，啟動(dòng)購(gòu)置資產(chǎn)的優(yōu)選方案，省時(shí)、省力更省心。

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