近幾年，隨著更多市場主體涌入，產業園區呈現出百花齊放的態勢，各類模式和玩法越來越多樣化，卻無法在園區內形成產業聚集，企業與園區無法找到共同的訴求，可以輕易被取代，如此一來園區內長期沒有內部驅動力和內部生產力，產業園區急需升級優化。
產業園絕對不是個能賺快錢的活兒。過去以散售、招租為主導的空間思維，逐漸被拋棄。取而代之的，是更多的企業開始學習以產業視角來規劃和運營園區。地產思維到產業思維的轉變，是決定其園區業務能否成立的關鍵。
現金流→產業鏈
拿地→建設→招商→運營
地產思維下做的園區，大多會呈現有企業沒產業的狀態。入駐率乍看還可以，但看看企業名錄五花八門什么行業的都有。客戶與客戶之間很難產生聯系，產業園做成了小微企業的寫字樓。
以地產開發與銷售的邏輯在做事，追求的就是一個短平快，越快滿租收錢就越好。企業只是在空間上聚集起來了，無法形成產業聚集效應，無法相互同頻。客戶對園區的粘性也不會高，一旦租約到期找到了租金更優惠的園區，會毫不留戀地離開。
產業鏈→產業→企業→空間
產業思維下，決策鏈條應該是先有產業定位，在產業當中找企業，沿著產業鏈的上下游，有針對性地去挖掘客戶，根據企業的需求，最后再反過來微調產品的過程。
產業園區的打造是產業增值的空間打造，目的是使空間與目標產業類型的企業需求適配，構建良好的產業生態，在區域內促進完整或部分產業鏈集聚與增值。
土地紅利→創新孵化
當產業園區對于土地資源依賴發展為對于“人才、技術、產業、市場資本”要素的需求，意味著，單純的“地理位置”和“租金”，已經無法作為吸引企業入駐園區的核心競爭力；意味著要解決令人頭疼的“園區招商”問題，要在傳統地產思維“資產評估”、“定價模式”、“招商渠道”的基礎上進行突破。
物業運營→創造鏈接
地產思維下，園區運營需要能精確對比租售比5:5與4:6下的現金流回正時間；產業思維下，園區運營更需要理解生物醫藥園區與物流園區在空間規劃和基礎配套上的區別。
地產客戶經理告訴客戶對比區域內其他園區的租金價格，而產業客戶經理則分析區域內客戶的上下游產業，并告訴客戶園區將如何幫助他們與其產生聯動。畢竟對于客戶而言，“鏈接”產生價值，生意也許就在其中。
短期逐利→長期主義
從地產思維到產業思維的轉型，是土地資源紅利逐漸褪去使然，也是產業園區回歸其核心價值的必然。
短期逐利模式看似簡單有效，但當風口不在，剩下的只有內卷，且在逆市中抗風險能力明顯不足；圍繞產業生態的長期主義真正創造價值，把企業調研做透、將生產場景吃透，做到與產業適配，那客戶幾乎是不可能流失的。
地產思維和產業思維下做出來的項目是截然不同的。實現產業園區從空間集聚到產業集聚，真正站在客戶的視角想問題，做好苦活累活，幫客戶實現降本增效，將是一件非常有價值的事。
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