引言：園區(qū)民企路在何方？方升研究專訪天瑞金總裁趙立東：精益求精，園區(qū)民企有未來！

8月1日，正式實施的《公平競爭審查條例》，讓園區(qū)內(nèi)關(guān)于國進(jìn)民退的討論聲日益高漲。

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而近期，全國人大常委會在11月8日審議通過的《國務(wù)院關(guān)于提請審議增加地方政府債務(wù)限額以置換存量隱性債務(wù)的議案》將動用12萬億元的化債額度用于解決各類債務(wù)問題，無疑為國企帶來了重大利好。

可是，隨著國企在園區(qū)內(nèi)的占比越來越高，民營園區(qū)的日子并不好過，特別是在市場競爭愈發(fā)激烈的當(dāng)下，他們的生存空間是被進(jìn)一步壓縮的。

面對12萬億元的化債額度投入市場，對民營園區(qū)是利大于弊，還是弊大于利，值得我們深思。

最近幾年，碧桂園、恒大等一眾房企優(yōu)等生的頻頻暴雷，給市場敲響了警鐘。

但在以前，房地產(chǎn)絕對占據(jù)了半壁江山，依賴著拿地、開發(fā)、建設(shè)的土地財政邏輯，直接讓地方政府、開發(fā)商們賺得盆滿缽滿。

可現(xiàn)在，一邊是經(jīng)濟(jì)下行，一邊是市場萎縮，土地賣不動了，房子也賣不動了，想要繼續(xù)靠著房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)模式拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，顯然不太現(xiàn)實。

就這樣，地方政府不僅失去了重要的收益來源，頭上各種明面的、隱性的債務(wù)也越壘越高。

為了進(jìn)一步化解城投公司的債務(wù)危機(jī)，也就有了我們前面提到的，國家層面將通過12萬億的化債額度來緩解當(dāng)前城投債高企的現(xiàn)狀。

當(dāng)然了，國家出錢出力兜底，也不是第一次了。早在2008年，金融危機(jī)過后，就實施了為期兩年的4萬億計劃。

在經(jīng)濟(jì)刺激需求、地方債務(wù)問題亟待解決的雙重驅(qū)動下，2008年的4萬億最后主要流向了土地財政，絕大部分用在了基建上面。

但現(xiàn)在，想要讓12萬億元化債額度發(fā)揮最大的作用，繼續(xù)將大量資源投入到普適性的基建當(dāng)中，并不是明智之舉。

雖然城投公司在開發(fā)建設(shè)方面有優(yōu)勢，但新一輪的化債方向必須更聚焦、更精準(zhǔn)。

在產(chǎn)業(yè)為王的當(dāng)下，將化債的重點放在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的完善上面，比如園區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)、落地大型科學(xué)裝置等，才是最優(yōu)解。

但是，單純依賴載體與配套設(shè)施的完善，是沒辦法滿足市場需求的。因此，從政府層面出發(fā)，應(yīng)該加大對產(chǎn)業(yè)政策的資金投入；從城投層面來看，應(yīng)該圍繞產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，設(shè)立專項的產(chǎn)業(yè)基金。

再加上12萬億元化債額度的支撐，整個產(chǎn)業(yè)環(huán)境勢必會迎來復(fù)蘇。屆時，市場將會涌現(xiàn)出更多企業(yè)，以及產(chǎn)業(yè)；園區(qū)的低出租高空置問題也會得到根本性解決。

這不僅可以為園區(qū)帶來更可觀的租金收入，還能幫助地方政府實現(xiàn)稅收、產(chǎn)值的躍升，形成更加良性的產(chǎn)業(yè)循環(huán)，也能為民營企業(yè)帶來更多的發(fā)展機(jī)會。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期階段，土地財政邏輯盛行，拿地數(shù)量、體量成為了地方政府衡量一家企業(yè)優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)。

背后的邏輯很簡單，只有企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模、大范圍的土地開發(fā)，才能為地方政府帶來可觀的收益，以及拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

所以，那些本身規(guī)模較小，且拿地體量有限的民營企業(yè)，特別是在園區(qū)領(lǐng)域，他們在土地資源獲取上就存在天然的劣勢，不僅不好拿項目，甚至還會有各種各樣的限制。

可現(xiàn)在，市場格局發(fā)生了翻天覆地的變化。

隨著房地產(chǎn)黃金時代的坍塌，那些承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展重任的園區(qū)，逐漸成為了地方政府爭相追逐的焦點，被視為地方經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。

但就目前來說，僅僅獲得地方政府的青睞是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，民營園區(qū)還需要不斷提升自身的專業(yè)能力，解決企業(yè)在成長道路上遇到的各種難題。

除了滿足入駐企業(yè)在研發(fā)、生產(chǎn)、流通等各個環(huán)節(jié)的需求之外，還要提供包括資源對接、市場拓展等一系列的特色化服務(wù)。

其實，民營園區(qū)在組織架構(gòu)上更加靈活，為企業(yè)提供更專業(yè)的服務(wù)，滿足更多元的需求，是他們的強(qiáng)項，也是優(yōu)勢所在。

當(dāng)前，國有企業(yè)手里握著大量的園區(qū)存量資產(chǎn)，但僅憑國企現(xiàn)有的資源和力量，是很難完全解決當(dāng)下棘手的招商問題的。

正因如此，國有企業(yè)也就衍生了和具備產(chǎn)業(yè)打造能力的民營企業(yè)合作的訴求，這對民營企業(yè)是一個絕佳的契機(jī)。

當(dāng)12萬億化債額度落地后，整個產(chǎn)業(yè)環(huán)境會更加友好，民營企業(yè)的招商壓力也會大大減輕。

隨著市場競爭的日益激烈，對于民營企業(yè)來說，關(guān)鍵在于能不能打造優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。在挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的當(dāng)下，那些做不好產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，自然會被市場淘汰出局。

雖然，現(xiàn)在市場環(huán)境對民營園區(qū)有所好轉(zhuǎn)，但總體來看，民營園區(qū)的生存環(huán)境依舊惡劣。

一方面，產(chǎn)業(yè)環(huán)境持續(xù)收縮，招商壓力與日俱增；另一方面，高周轉(zhuǎn)模式疲軟，可銷售土地日益稀缺，民營園區(qū)不得不收緊開支，艱難度日。

想在激烈的市場競爭中立足，民營園區(qū)就必須在園區(qū)運(yùn)營上精益求精。

隨著市場對產(chǎn)業(yè)的重視程度不斷提高，優(yōu)質(zhì)的精品園區(qū)項目逐漸成為了市場關(guān)注的重點，這對于那些精細(xì)化運(yùn)營的園區(qū)來說，是一個難得的契機(jī)。

在方升研究的調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，市場中有越來越多的優(yōu)質(zhì)民營園區(qū)項目嶄露頭角，天瑞金打造的MAX科技園就是個非常典型的案例。

雖然項目數(shù)量不多，但始終堅持精品化的園區(qū)路線，在這些年的發(fā)展過程中，也逐漸贏得了政府的認(rèn)可與青睞，甚至出現(xiàn)了地方政府主動找上門尋求合作的情況。

天瑞金給我的第一印象是“穩(wěn)”，這在我們方升團(tuán)隊和天瑞金總裁趙立東的交流過程中，就能明顯的感受到。

這幾年，市場持續(xù)收縮，在拿地這件事情上，大家都變得非常謹(jǐn)慎，就連業(yè)界知名的聯(lián)東、中南等企業(yè)，也逐步踏上了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路。

但逆勢之下，天瑞金卻在積極的拓展重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，在輕重資產(chǎn)并重的整體戰(zhàn)略下，持續(xù)加大對重資產(chǎn)領(lǐng)域的投入。

而這一切的底氣，都源自于天瑞金對精品園區(qū)項目的執(zhí)著追求。

在項目研發(fā)方面，天瑞金投入了大量的時間和精力，目前已經(jīng)推進(jìn)到了第六條產(chǎn)品線，第七條產(chǎn)品線也即將投入實施，并且還在不斷更新和完善中。

“我們研究一條產(chǎn)品線大約需要2-3年的時間，期間會繪制70-80版圖紙，召開的生產(chǎn)線復(fù)盤會更是不計其數(shù)，并且還會進(jìn)行多次試驗和現(xiàn)場實驗。”趙立東和我們分享。

雖然天瑞金·MAX科技園數(shù)量不多，項目打造速度較慢，到今天為止“僅有”18個園區(qū)，但每個項目都是深思熟慮的精品，這也是天瑞金一直以來的風(fēng)格。

此外，值得特別關(guān)注的是，與市場上的其他園區(qū)相比，天瑞金·MAX科技園的企業(yè)入駐率始終維持在高位。

這一切，都得歸功于天瑞金在賽道選擇上的獨到眼光。

其實，在整個園區(qū)市場中，專注于企業(yè)獨棟領(lǐng)域的企業(yè)并不多見，特別是像天瑞金這樣在全國范圍內(nèi)布局，并擁有眾多獨棟項目的企業(yè)，更是屈指可數(shù)。

很多人說萬洋劍走偏鋒，但在小編看來，天瑞金走的這條路更加“冒險”，因為他們的市場定位更加狹窄，這就對操盤者的洞察力提出了更高要求。

因為，一旦項目在定位上出現(xiàn)偏差，或者價格制定得不合理，甚至是任何一個細(xì)節(jié)上的疏忽，都可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致整個項目的失敗。

然而，在這些年的發(fā)展過程中我們發(fā)現(xiàn)，天瑞金憑借其魄力和膽識，硬是把企業(yè)獨棟這條路子打通了。

為了確保每個項目都能順利活下來，在選址這件事情上，天瑞金是拿著放大鏡在看的。

所以，在項目選址階段，天瑞金對地理位置非常“挑剔”，選擇的都是一線、新一線城市，以及這些城市的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)。

因為，在天瑞金看來，只有城市擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并且當(dāng)?shù)卣苍诜e極推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況下，項目才能有更多成功的機(jī)會。

相反的，如果城市的產(chǎn)業(yè)環(huán)境不夠理想，相關(guān)利好政策缺乏，天瑞金寧愿放棄，也不愿意冒不必要的風(fēng)險。

今年，是天瑞金成立的第20個年頭，正是因為其對精品園區(qū)項目的不懈追求、在賽道選擇上的敏銳洞察，以及在選址過程中的精益求精，才成就了今天的天瑞金。

隨著房地產(chǎn)邏輯的退潮，那些一味追求高周轉(zhuǎn)、粗制濫造的園區(qū)，不僅留不住企業(yè)，也很難形成自己的核心競爭力。

在產(chǎn)業(yè)價值日益凸顯的當(dāng)下，只有專注園區(qū)運(yùn)營的企業(yè)，不管是輕資產(chǎn)，還是重資產(chǎn)，才有機(jī)會成為新的行業(yè)翹楚。

現(xiàn)在，12萬億化債大旗已經(jīng)舉起，地方政府對園區(qū)會有更大的支持力度，也會給民營企業(yè)帶來更多的機(jī)會，這是毋庸置疑的。

深耕細(xì)作，潛心打磨產(chǎn)品，具備服務(wù)好企業(yè)家和員工的能力，才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，這也是天瑞金這類民營園區(qū)實現(xiàn)突破的關(guān)鍵。

當(dāng)前，機(jī)遇與風(fēng)險并存，繼續(xù)把產(chǎn)業(yè)、園區(qū)當(dāng)成高周轉(zhuǎn)的商品看待，恐怕會是一條“不歸路”。

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