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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)的一大分支，與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)并駕齊驅(qū)。

中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)端于30多年前的工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，其間經(jīng)歷了開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，到目前市場化運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其形式仍以園區(qū)為主。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”是可以理解為以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)運營為核心的地產(chǎn)分類，強化的是地產(chǎn)的屬性，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往是從一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城或工業(yè)區(qū)的開發(fā)做起。而“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目形式，有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商就是一個大型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

在服務對象上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務的是企業(yè)和政府，因為對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的使命是產(chǎn)業(yè)帶動，從產(chǎn)生稅收、提升土地價值與城市化進程、產(chǎn)業(yè)成長三個方面提升園區(qū)價值。政府的政策導向和后續(xù)的支持對產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展至關(guān)重要，是園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)培育考慮的重要因素。

園區(qū)是要作為“導演”的身份“搭臺”和“物色演員”做好對企業(yè)的服務工作，產(chǎn)業(yè)園區(qū)起到上通下達的作用，向上對接國家及地區(qū)的政策走勢，向下充分滿足園區(qū)企業(yè)的需求，以在政府的大力支持下回饋于政府與社會，增加就業(yè)崗位、促進企業(yè)增強競爭力，促進區(qū)域經(jīng)濟活力。而商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的服務對象比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)單一。

在盈利點上，住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)增值收益為主，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益點部分是地產(chǎn)資產(chǎn)的收益，而重點的是投資與服務的持續(xù)收益，除地產(chǎn)開發(fā)能力要求外還要求更專業(yè)的運營能力。

再結(jié)合三者的開發(fā)階段劃分對比來看，住宅地產(chǎn)是以單個項目的開發(fā)、銷售交付的滾動開發(fā)的業(yè)務模式，其土地的獲取、資本實力、品牌及市場把握能力等是其成功的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性，地產(chǎn)屬性中成功前提條件第一是選址，第二還是選址，在商業(yè)屬性中商家的招商和運營也非常重要。這兩重屬性決定商業(yè)地產(chǎn)具有門檻高和風險高的特點。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中新開發(fā)的園區(qū)項目在前期的定位研究、設(shè)計開發(fā)及招商運營整個過程的難度都較高。

從以上對比中可以理解，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應具有4項核心能力：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、資本運作投資、招商（企業(yè)引進）、專業(yè)運營管理。

降低成本

最直接的作用是降低企業(yè)成本，通過園區(qū)的配套服務、產(chǎn)業(yè)集群效應降低企業(yè)的研發(fā)成本、交易成本、采購成本、市場推廣營銷成本等。

服務增值

一是公共的服務配套，直接增值，二是園區(qū)不斷形成服務聲譽的品牌，吸附更多企業(yè)與服務業(yè)入駐園區(qū)，園區(qū)獲得持續(xù)的發(fā)展動力的同時間接的再服務增值于企業(yè)。

品牌增值

一個良好的園區(qū)品牌可以彌補園區(qū)單一企業(yè)自身品牌不足帶來的不利因素，可以利用園區(qū)品牌維持市場對園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品或服務的信任或忠誠。如采用園區(qū)品牌合作，品牌嫁接等實現(xiàn)的品牌增值。（在前期規(guī)劃階段，產(chǎn)業(yè)開發(fā)商逐漸以戰(zhàn)略合作的形式與有品牌影響力的企業(yè)進行品牌合作，提升園區(qū)的影響力。）

產(chǎn)業(yè)增值

園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群效應的帶動作用，提升了商業(yè)機會和信息的對稱性；促進合作創(chuàng)新，共同提升競爭力。

固定資產(chǎn)增值

園區(qū)的資本、產(chǎn)業(yè)共同作用于園區(qū)地產(chǎn)物理空間，通過吸附產(chǎn)業(yè)資源與企業(yè)，帶動地產(chǎn)升值。對于企業(yè)購入的資產(chǎn)也同時升值。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)普遍劃分為4個發(fā)展階段，目前的4.0智慧園區(qū)是主要發(fā)展方向。

4.0智慧園區(qū)有以下幾個特點：以產(chǎn)城融合為規(guī)劃建設(shè)視角；采用專業(yè)化運營，聚合資源、技術(shù)、政策，打造服務平臺。從園區(qū)的增值服務升級為投資孵化服務；從服務驅(qū)動升級為創(chuàng)新驅(qū)動。

此外，在互聯(lián)網(wǎng)+及智慧園區(qū)理念背景下，互聯(lián)網(wǎng)式的規(guī)劃思維融入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營中。可歸納為：專注、極致、口碑、快。具體為：專注產(chǎn)品定位；利用平臺運營將本地資源與服務線上化，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織，高效地將各種信息對接起來，提高園區(qū)產(chǎn)業(yè)效率；園區(qū)的品牌推廣與招商，以園區(qū)智慧招商平臺為主，配合新媒體手段進行招商營銷推廣；通過云、移動互聯(lián)、物聯(lián)網(wǎng)快速連接園區(qū)的人、物、設(shè)施設(shè)備，讓產(chǎn)業(yè)中的信息、資金、資源高速流動。

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