來源：卡車之家

據戴德梁行發布的《中國高端物流市場2015年回顧》報告顯示：以普洛斯（GLP）為標桿的國際性物流地產商在市場中依然占據了大部分市場份額，但他們的位置正在被追趕。以平安不動產為代表的本土物流品牌正在迅速地發展壯大。中國本土背景的公司正在大舉進入高端物流地產市場，其中不乏萬科、平安等等房地產的“跨界”企業；宇培、寶灣這樣的國內背景的物流地產公司，近兩年發展勢頭正盛，目前已經擠入物流領域的前十名。

2015年末主要物流地產商在中國所占的市場份額

在中國產業地產領域，只有物流地產能夠被外資所占領大半壁江山。主要原因有兩點：

第一是國外商業消費更發達，外資從海外而來，能夠前瞻性地提前布局物流倉儲，有了很好的先發優勢；

第二是物流地產風險低，收益穩定，為中國資本所不屑，而且這種產品更適合對接國際金融市場，外資相對而言更有用武之地。最具代表性的4家企業就是普洛斯、嘉民、AMB安博和蓋世里了。

1普洛斯

“多租戶物流設施開發+定制開發+收購與回租+融資租賃”

普洛斯中國成立于2003年，總部設于上海，在中國的38個城市擁有并管理著229個綜合性園區，總建筑面積2,670萬平方米，形成了一個覆蓋主要物流樞紐、工業園區和城市配送中心等戰略接點的高效物流網絡。

2003年普洛斯進軍中國并大舉負債擴張，但是2009美國次貸危機的爆發，普洛斯“斷腕求生”出售了涉及中國的全部資產，緊接著3月份，日本的新熙地集團又將其在中國的工業物業出售給了ING集團，退出了中國市場。原來的普洛斯則與安博集團合并，從此世界范圍內物流地產的老大成為AMB安博——或者準確點說，是安博與美國普洛斯的合并體。然后才是在新加坡上市的，主要資產布局在中國、日本與巴西的“新”普洛斯。

死而復生的普洛斯開始激進擴張：入股中國第二大現代物流設施提供商寶灣的母公司；收購宇培集團49%股份；收購中國航港發展有限公司約53%的股份；與傳化物流、德邦物流、國開金融、中糧集團、中外運、中國銀行、廣東粵海控股有限公司、金杯汽車戰略結盟，大肆圈地。

2安博

“工程專長+租賃管理+物業管理”

安博作為美國紐約證券交易所上市公司，工業物流設施行業的全球領袖企業，企業總部位于美國加州的舊金山市，運營總部則位于美國科羅拉多州的丹佛市，所持工業和物流設施覆蓋南北美洲、歐洲和亞洲。

與普洛斯的死而復生不同，安博置業(AMB)在中國的發展有條不紊，提供通用型物流設施建造和定制建造等解決方案，截止2015 年3 月，總面積達到5,520萬平米，成為全球最大的物流基礎設施提供商和運營商。

在安博服務4500家全球企業客戶中，包括制造商、零售商、運輸公司、第三方物流企業和其它具有大型物流配送需求的企業。

3嘉民

“開發項目+物業出租+物業管理+投資基金”

嘉民是澳大利亞證券交易所內最大的工業地產上市企業，也是全球最大的工業地產集團之一。嘉民集團在全球持有、開發和管理工業和商業地產。迄今為止，嘉民集團已在全球共擁有32個辦事處、管理432項總面積達1,780 萬平方米的物業。

與普洛斯中國類似，2005年進入中國的嘉民原本是澳大利亞麥格理集團旗下的倉儲物流業務平臺，原來更為人熟知的名字是“麥格理佳文集團”。2007年，麥格理與嘉民分手，嘉民在中國的擴張遇到了很大的問題。隨后在2009年，來自中國的中投集團成為嘉民的第一大股東，不過前者僅僅是財務投資的角色，正常的經營發展仍掌握在嘉民團隊的手中。

但無論如何，更換股東以及受到外界因素影響的嘉民的確遭遇過發展的低谷，一定程度上影響了其正常發展的節奏。2012年，嘉民又找到了一個新的金主加拿大養老金計劃投資委員會，從而在中國物流地產領域更加活躍，也大有追趕普洛斯的強勁勢頭。目前的嘉民與敦豪速遞、全球貨運、日本通運、拓領物流、德迅和林孚克斯、亞馬遜、Zalando、Net-A-Porter和、GraysOnline、沃爾沃斯、Metcash、樂購、高品集團、西農集團（高斯和邦寧斯）、馬自達、寶馬、戴姆勒和大眾汽車等都有深入合作。

雖然追趕勢頭強勁，但是面對是普洛斯，嘉民集團大中華區董事總經理彭菲力曾表示：“GLP在中國是做物流地產最大的，已經搭建起全國的網絡，其他一些國內公司可能是在區域內做的比較好。我們也希望和普洛斯一樣，在中國建立類似的全國性網絡，但不會和它比規模。我們想有別于其他競爭者，主要是建立高品質的物業，對客戶進行精心的管理，對物業經常維護。”

4蓋世理

“業務小而精，度身定制的物流地產方案”

總部位于英國的蓋世理，是歐洲領先的可持續配送空間開發商，主要為跨國公司、第三方物流服務提供商、制造商以及外包物流服務或租賃倉儲服務的零售商提供低成本、環保型與零風險的倉儲租賃服務。這種運作模式與美國著名的物流地產開發商普洛斯如出一轍。在過去的18年里，蓋世理已經為歐洲各大企業開發了超過500萬平方米的高質量物流空間。

盡管物流地產商蓋世理（Gazeley）很早就進入中國，但卻并未取得普洛斯和嘉民這樣的影響力。某種程度上，連續的股東變動對此難辭其咎。在兩個前股東沃爾瑪和迪拜世界集團麾下效力之后，蓋世理又在2013年又被全球最大的地產巨頭之一Brookfield從迪拜世界集團手中收購了約30%的權益，再次更換新東家。就這樣，連續易主的折騰，讓蓋世理也始終不能進入加速的正常軌道中，其在中國的發展不能算順利。

普洛斯在2015年的份額雖然仍然占據超過半成，但其地位正在受到后來者的強勁挑戰，除了外資4強，這里面的宇培、易商和平安的迅猛發展都將在未來三年對市場份額形成實質性的影響。

5宇培集團

“物流地產+電子商務+冷鏈物流”

上海宇培（集團）有限公司是經上海市外經委批準成立、由上海宇碩投資控股有限公司和美國Equity International 公司共同投資設立的中美合資企業。是國內最大的物流設施開發商及運營商之一。公司注冊資本為人民幣4.36億元，投資總額人民幣12.5億元。

部分合作企業

目前，宇培在中國28個城市已開發并管理運營著40個物流園區，物流資產組合超過3,000,000 平方米，初步形成一個覆蓋中國主要物流樞紐城市的高效物流網絡。未來3年業務將拓展至中國45 座城市，物流資產組合超過5,000,000平方米。

運作模式：標準化實施開發+訂制開發+收購與回租。

覆蓋范圍

通過提供標準化物流倉庫+項目施工、租賃咨詢、物業管理等增值服務。目前與臺灣頂新國際集團、德國西門子電器集團、日本伊藤忠商社等企業達成深度合作。

6易商紅木

“標準開發+定制開發+物業服務+售后回租”

作為量大民營企業巨頭之一的易商，于2011年由國際私募股權投資巨頭美國華平投資集團和兩名資深地產企業家聯合創建，是一家為電子商務、零售業以及冷鏈行業提供倉儲設施開發及服務，為企業客戶提供物流、生產及辦公設施的開發、運營和管理服務的專業公司。目前已擁有200多萬平方米的持有和在建現代化的物流倉儲設施，為第三方物流服務商、零售企業和電商企業服務。易商是目前中國最大的第三方電商倉儲業主，也是最大的冷鏈物業業主。

部分合作企業

紅木集團于2006年由Stuart Gibson和Charles de Portes聯合創建，專注于物流地產開發、租賃和資產管理，在業界享有盛譽。公司目前在中國和日本持有和在建物業面積達120萬平方米，并在日本和中國的黃金位置擁有大量物流地產儲備。紅木中國，作為開發商、投資商以及物流配送和輕工業物業管理者。自從1998年來，紅木已經在亞洲開發物流地產設施超過了300萬平方米，主要分布在日本和中國。

覆蓋范圍

在2016年1月，易商宣布正式與紅木合并，成立易商紅木集團。易商紅木集團目前在大陸已經運營和正在開發的物業達到250萬平方米。在未來的18個月中，將計劃投入30億人民幣為電子商務、零售業以及冷鏈行業建成約200萬平方米的專業運營及倉儲中心。

7平安不動產

“房地產開發+資金配置”

平安不動產有限公司作為《財富》世界100強企業——中國平安保險（集團）股份有限公司（以下簡稱“中國平安”）下屬一級子公司，為中國平安旗下專業不動產投資開發平臺。是覆蓋開發投資、工業物流、商業地產、住宅投資、策略及海外投資、養生度假等領域的專業不動產投資管理公司。

相比其他企業來說，可以說平安不動產是一個剛進入的新兵。實際上，平安銀行確實有進一步控制供應鏈的資金流、信息流和現金流的要求。原來只是浮在表面，就是給這些供應鏈的生產企業借款、融資，這種傳統的業務以后會越來越難做。要想真正深入，就要為客戶的每一分錢提供服務，并與客戶打成一片。而通過物流領域、物流園這樣一個硬件平臺，綜合金融產品可以很自然地深入供應鏈的下游。

8寶灣物流

“園區功能+定制服務+增值服務+物流核心業務”

寶灣物流控股有限公司，是深圳赤灣石油基地股份有限公司與中國南山開發（集團）股份有限公司共同投資成立的高端物流設施投資平臺。成立于2011年7月，注冊資本5億元人民幣，發展至今，已在中國32個經濟熱點城市實施戰略性布局，構筑起物流設施服務網絡。

部分合作企業

其服務涉及物流運營管理、標準設施開發與運營、定制倉儲設施、運輸與配送、電子商務倉儲服務、供應鏈金融服務、冷鏈物流、醫藥物流等是一家擁有核心倉儲資產的全程物流服務商。在全國范圍的物流園區為澳大利亞TOLL、瑞士德迅、智傲物流、香港利豐、法國SDV、順豐、DHL、中遠、寶供等多家國際、國內大型的第三方物流提供商提供運營服務平臺。

以寶灣倉儲物流園區為中心的干線運輸與城市配送覆蓋范圍

9豐樹集團

資產管理+房地產開發

豐樹集團是一家以亞洲為發展腹地的領先的房地產開發、投資和資本管理公司，其總部位于新加坡。目前自有及托管總資產超過300億新元（約1390億人民幣）, 涵蓋零售、辦公、物流、工業、住宅、企業住宿/酒店式公寓和綜合用途物業。目前，其已在新加坡、中國、香港特別行政區、印度、日本、馬來西亞、南韓、越南、澳大利亞及英國設有辦公處。

而中國是豐樹最大的海外市場之一。截至2015年3月31日, 中國包括香港特別行政區占豐樹自有及托管資產總額的37.2%，約106億新元（約490億人民幣）。豐樹于2005年首次進入中國市場，投資物流物業。之后進一步擴大投資范圍，目前已在中國多個城市，包括上海、北京、廣州、佛山、天津、無錫、長沙、濟南、南通、重慶、西安、杭州、寧波、鄭州及香港特別行政區，投資于物流、工業、辦公樓、零售及綜合用途等房地產項目。

10百利威

倉儲服務+

百利威(BOXWAY)現代倉儲物流作為霍氏集團旗下核心產業之一，公司成立于1997年，經過十余年的快速發展，現已成為業內知名的儲物流綜合服務商。目前已在北京，正在沈陽、武漢、廊坊、馬鞍山等地建立現代物流倉儲基地。

部分合作企業

與純粹做物流地產的宇培、易商還稍有不同百利威致力于為電子商務企業和傳統企業提供一體化供應鏈解決方案，和專業、集成、高效的第三方現代倉儲物流服務。目前，百利威擁有40萬平方米的倉儲中心，分別位于北京南四環、京南物流園區內，為華北地區最大的倉儲物流中心，在2011年全國規模以上通用倉儲企業排名位列第七位。

覆蓋范圍

來源：卡車之家