+

前言

 

11月16日，深圳市“20+8”產業2000萬平方米“工業上樓”廠房空間簽約儀式舉行。市委書記孟凡利，市委副書記、市長覃偉中出席活動并見證簽約。會上，各區政府（新區、合作區管委會）、市屬及區屬國資平臺和國企、金融機構簽約，集中資源、形成合力，保質保量完成“工業上樓”的任務，全力保障制造業企業扎根深圳發展。據悉，為進一步加快工業區轉型升級和支持實體經濟高質量發展，深圳將按照每年建設不少于2000萬平米，連續實施5年的進度，向社會提供“工業上樓”的高品質低成本產業空間。

近年來，“工業上樓”在大灣區尤其是以科技制造業為基底的深圳成為普遍現象，深圳在產業空間的拓展上頗有創新，此次深圳再提工業上樓，其背后的邏輯是什么？事情能落到什么程度？本文將圍繞這些問題進行簡單的解讀。

 

✦  +

+

對事件本身的看法

從簽約現場的情況來看，本次的簽約儀式級別其實是非常高的，現場除了萬科及六家國有企業之外，深圳市委書記，市長都在現場進行見證，簽約儀式也由深圳常務副市長主持，所以，首先我們可以看到的是整個深圳政府對于這件事情是高度重視的。

圖：簽約儀式現場

其次，作為深圳市國資體系的重要一員，萬科此舉也符合了當下非常流行的地方政府對國企的要求：國有企業做好“自轉”的同時也要充分發揮“公轉”作用，圍繞著城市發展做更多力所能及的事情。在此次簽約儀式上，深圳市明確強調：萬科將進一步被定位為深圳國有資本體系的重要一員，未來也將會與其他市屬國有資本體系的其他成員進一步聯動，推動深圳經濟發展。這一方面反映了深圳政府對于萬科的支持，另一方面也反映了萬科在這一輪的發展當中，主動融入深圳發展戰略，與深圳其他市屬國資企業進行充分融合互動的趨勢。

✦  +

+

事件背后的邏輯是什么？

此次簽約有幾個關鍵詞：“20+8”、“工業上樓”、“每年2000萬方”，這里面最關鍵的就是“20+8”，這也是此次事件背后的核心邏輯。今年6月，深圳提出發展壯大“20+8”產業集群，這個規劃其實也是對2010年前后深圳產業升級的一個調整。2010年前后，深圳加速外遷本地的一些加工貿易、中小制造型企業，進而去發展一些高新技術企業，也是在過去的十年，華為、大疆、騰訊等一批創新型企業快速崛起。進入新的發展階段，深圳出于幾個目的，提出“20+8”產業集群：一是錨定“工業立市”，其實，深圳在過去的20年間，反復地在強調工業立市，因為深圳的核心產業還是屬于工業，制造業，所以工業立市，制造強市是深圳安身立命之本；二是在整個大環境如關鍵核心技術卡脖子、制造業轉型升級等的驅動下，深圳開始加速推動“20+8”戰略性新興產業的落地；三是深圳的發展已經進入高質量發展階段，對于整個產業，尤其是一些戰略性新興產業有強烈的渴望。

也是出于以上幾個目的，深圳提出了“20+8”產業集群，但這就帶來了另外一個問題，即深圳目前的產業空間和土地與產業未來的規劃是相矛盾、不匹配的，深圳的工業用地其實是非常緊張的，而且深圳也是在死守30%的工業用地紅線。所以，在這樣的一個壓力倒逼之下，就提出了工業上樓，從存量的土地里去獲取一些利益，提升土地的集約化利用。

這里面又帶來了另外一個問題：為什么一定是國資企業牽頭來做工業上樓？很重要的一個原因就是在過去的這些年中，有相當一批市場化的企業在做工改工等項目時，可能更多地還是用開發的邏輯去做，雖然企業也賺得非常的不錯，但如果站在政府的角度來說，政府肯定不希望給企業太多的土地、廠房成本方面的壓力，某種程度上來說，“房住不炒”，不應該只是針對住宅領域，也應該是工業廠房高質量發展的應有之義。所以，這也是為什么讓國資企業全面入局工業上樓的重要原因，就是希望國資能夠去承擔這個成本，壓低企業用地、用廠房的成本，進而推動產業的發展。

✦  +

+

事情能落到什么程度？

整個簽約儀式規格非常高，但實際落地性怎么樣，我認為，這個還是需要去觀察的。因為從產業發展角度來說，每年2000萬方工業上樓這件事，涉及兩個最關鍵的環節：一是以萬科為代表的這批國有企業如何幫助深圳“20+8”產業鏈強鏈、補鏈；二是，如何解決土地的問題。深圳現在核心的問題是在于土地的供給非常緊缺，除了增量的土地供應之外，有相當一部分是需要這些企業能夠去從存量的土地里挖掘到它的價值，比如說城市更新，工改工等。其實這兩年深圳的國資體系里面也在做一個事情，就是把村集體股份公司里的一些低效存量用地，盡可能地通過合作的方式把它盤活。根據不完全統計，整個深圳村集體股份公司所經營的土地超過320平方公里，其中合法合規的只有80平方公里，不合法、不合規的有超過240平方公里。這也是為什么需要國資體系介入的原因，就是要把這些土地能夠盡可能地盤活，進行高效化的利用。

所以，萬科在這個過程當中真正的價值在于：第一，能夠把“20+8”產業鏈進行補強，通過良好的招商和運營，最終把一整條供應鏈和產業鏈做起來，把20+8的產業鏈生態孵化起來；第二，利用萬科這些年積累下來的高度的市場化能力和專業能力去解決一些傳統國企可能沒辦法解決的一些問題，比如說些存量土地的盤活，城市更新等等，這也是萬科的優勢所在。

✦  +

+

對灣區其他城市有哪些影響？

以上是從深圳的角度對整件事情背后的邏輯進行了解讀，最后，簡單談一下，深圳此次措施對整個灣區的產業格局有哪些影響。近些年深圳的很多傳統產業在慢慢減少，但是，深圳也還存在不少傳統產業，這些企業占據著不少的土地資源，不利于深圳20+8產業集群的發展。作為中國特色社會主義先行示范區，深圳一方面不可能將所有制造業外遷，另一方面也一定要有取舍，深圳需要的是“無冕之王”的突圍，不僅要龍頭企業，還要圍繞龍頭企業形成“20+8”的產業鏈、供應鏈，未來，一定是“20+8”這種戰略性新興產業的供應鏈才能留在深圳，傳統制造業一定會向外轉移，而這其實也可以反向推出惠州等灣區其他城市未來承接轉移的產業的基本情況。

 

全國各類廠房資源，迎來訪考察400-0123-021

 

掃一掃，加入【產業地產學習交流群】

點擊下圖查看全國在售廠房項目