工業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)“變革”后的深思考    “變革”是個嚴肅而凝重的詞，代表著一個時期的終結，又意味著一個時期的開始。古今中外，從文化到經(jīng)濟、從軍事到政治，無疑是一次又一次的“變革”推動著人類文明的發(fā)展和社會科學的前進。而中國25年來地區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展也正默然的經(jīng)歷著一次次的“變革”，在發(fā)展中不斷的走向成熟。土地資源是每個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的資本，從中國打響開放經(jīng)濟發(fā)展開始，土地也就開始成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要工具，從沿海地區(qū)的逐步蔓延直到對內(nèi)陸地區(qū)的層層滲透，土地資源在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中扮演著重要的角色。工業(yè)產(chǎn)值是國家經(jīng)濟之根本，而工業(yè)地產(chǎn)又是工業(yè)產(chǎn)值的源泉，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的深度直接影響著地區(qū)工業(yè)產(chǎn)值的變化，工業(yè)地產(chǎn)也就成為了政府部門及萬千商家的關注重點。做為發(fā)展中國家，我們對工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)相對西方列強而言起步較晚，地方工業(yè)用地從自行發(fā)展到規(guī)劃發(fā)展，從規(guī)劃發(fā)展到導向發(fā)展，從導向發(fā)展到集聚發(fā)展，也經(jīng)歷了漫長的摸索。但是，依然不難看出在很長的一段時間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)的使用和開發(fā)仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，推動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，帶動周邊產(chǎn)業(yè)及生活質(zhì)量的提升。工業(yè)用地一直以相對商業(yè)用地低的多的價格在運作，只是在組織過程中發(fā)生了變化和調(diào)整，吸引的企業(yè)更多是勞動密集型的低端行業(yè)，在推動地方經(jīng)濟發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度中并沒有發(fā)揮出預期的作用和效果。隨之出現(xiàn)的卻是一次比一次更猛烈的圈地運用，機構、企業(yè)、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發(fā)速度遠遠超出地方經(jīng)濟發(fā)展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。地區(qū)經(jīng)濟究竟該如何發(fā)展？工業(yè)地產(chǎn)到底該怎樣開發(fā)？… … 2006年9月5日新華社受權全文播發(fā)了《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》，這無疑是在工業(yè)地產(chǎn)滾滾浪潮中投下了一顆重磅炸彈，震動了整個中國工業(yè)地產(chǎn)。規(guī)范是必然的結果，是走向成熟發(fā)展的標志，在當?shù)氐貐^(qū)經(jīng)濟發(fā)展中，這意味著不具備工業(yè)地產(chǎn)合理開發(fā)審核、不具備工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)要求的各類項目將被清理整頓，政府也將從工業(yè)區(qū)到個體投資者強制行實施《通知》相關規(guī)定。這預示著工業(yè)地產(chǎn)進入了一個新的變革，從投機到投資的變革，從量化到質(zhì)化的變革。工業(yè)地產(chǎn)不在歡迎投機者的加入，從已用土地的嚴格審核回收到項目審批用地嚴格把控，隨意圈地，隨意開發(fā)的現(xiàn)象不復存在，取而代之的是更有序的規(guī)劃、更科學的整合、更理性的投資。從表面看，這會大大放慢地區(qū)經(jīng)濟原有奔放式的發(fā)展速度，土地開發(fā)速度慢了、企業(yè)招引產(chǎn)稅少了，但是誰又敢說原本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不是一桶啤酒，濃厚的泡沫下到底有幾分貨真價實！土地有效開發(fā)有多少？投資密度平均是多少？單位產(chǎn)稅是多少？實際增稅又是多少？這都必然會帶出一連串讓人汗顏的數(shù)字！！！從西方列強百年的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來分析，不具備產(chǎn)業(yè)導向性強的長遠規(guī)劃、不具備周全的商務及人力資源配套、不具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈組織、不具備職能完善的政府部門和法律法規(guī)，是不可能招引投資密度高、產(chǎn)業(yè)層次高、投資產(chǎn)稅高的高品質(zhì)企業(yè)入駐，沒有行業(yè)標志性企業(yè)的入駐更不可能帶動地區(qū)整個產(chǎn)業(yè)鏈的快速成熟發(fā)展。從實際角度來看，工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化運作的確會趕走和扼殺很大一批投機群體，其實對地區(qū)經(jīng)濟的根基基本構不成影響，反而肅清后的地區(qū)經(jīng)濟會帶來了更大的契機。近階段普洛斯、仲量聯(lián)行等地產(chǎn)巨頭的紛紛強勢進駐中國工業(yè)地產(chǎn)，他們在中國工業(yè)地產(chǎn)的門口徘徊躊躇多年以后，選擇在中國工業(yè)地產(chǎn)變革的關鍵時期進駐應該有他們對中國工業(yè)地產(chǎn)投資獨到的見解。中國工業(yè)地產(chǎn)項目開始強制嚴審，土地資源使用批租開始從公開到公正，從公正到公平的市場化運作，這讓他們看到中國工業(yè)投資開始走向成熟，從管理到運作、從投資到開發(fā)，越來越接近發(fā)達地區(qū)的運作理念和手段，在這種環(huán)境下中國工業(yè)投資會有一個健康發(fā)展的前景，會慢慢釋放出工業(yè)地產(chǎn)其巨大的潛能和財富，正是看清楚了這點，這些地產(chǎn)巨人們才會在普通人認為政策變化復雜、年底銀根吃緊的敏感時期有所舉措，也正是他們的舉措影響并帶動了周邊眾多外資投資者關注。萬事總有利弊存在，利弊總在取舍之間。現(xiàn)在的變革究竟會對工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來怎樣的命運，這還有待未來去顯現(xiàn)，其中還有變化的存在，發(fā)展還需時間去磨練，值得思考的是，如果作為投資者，期望未來的工業(yè)地產(chǎn)是啤酒還是清茶… …