地產商的新奶酪：上海工業用地“變臉”成新寵    上海住宅開發的利潤神話正在逐步退色。工業用地及其可能產生的巨大利潤空間，成為開發商的新奶酪，盡管這類用地還面臨政策變化的不確定因素以及利潤公平的市場爭論。兩條低成本“捷徑”在尋找上海房地產下一個利潤增長點的隊伍中，張小傳和他的“財富興園”團隊已經邁出了第一步。“上海中心城區商務成本不斷上升，特別是辦公物業售價、租金節節走高，這對那些前景看好但實力有限的中小型企業來說，經濟上卻很難承受。這類企業的商辦物業需求就是我們的目標市場。”初來上海樓市淘金的上海財富興園置業發展有限公司(以下簡稱“財富興園”)董事長張小傳，把眼光投向了郊區的園區商辦樓市場，“針對這一特定市場需求，我們根據中小型企業的經濟承受能力投資開發了財富興園·國際企業公園，以低商務成本為賣點。”張所說的這個項目，位于上海郊區松江的車墩鎮，由多條高速公路與上海市區及上海周邊區域相連。總建筑面積28萬多平方米，總投資約8億元，分三期建設，2008年全部建成，項目建成后可入駐200余戶企業。其中，一期8.3萬平方米將于今年底完工。公開資料顯示，興園置業是湖南富興集團下屬的一家房地產公司，成立于2004年3月，注冊資本1.1億元人民幣。“財富興園建成后，采取租售并舉、以售為主的消化方式，目前售價初步定在4200－4400元/平方米，租價為每天0.8-1.2元/平方米。”財富興園置業總經理范立平介紹。復旦大學世界經濟系主任華民認為，“與市區商用物業目前動輒銷售均價數萬、日租金1美元/平方米左右的高商務成本，財富興園對中小型企業而言確實有較大成本優勢。”值得注意的是，即使與松江車墩目前的住宅均價相比，財富興園的售價也相對較低，作為一個園區辦公物業，如此定價的唯一解釋就是低成本。“項目用地屬于工業配套用地。”張小傳透露，土地來自當地政府批租，在項目報批時也是以套為單位申請，因此每套物業都有產權證。盡管張并沒有透露這幅批租的工業配套用地具體成本，但可以肯定的是，與其他相同售價水平的物業相比，其土地成本無疑有很大優勢。無獨有偶，由同濟科技(600846)旗下公司上海同濟楊浦科技創業園有限公司投資的上海國際設計中心同樣是在原工業用地的基礎上，走了另一種低成本“捷徑”。知情人士透露，該項目由同濟科技出資4.7億元打造，項目位于隸屬于同濟科技園國康基地的楊浦區國康路50號地塊(原上海第十二服裝廠廠區)，為同濟科技園國康基地二期工程。整個地塊占地面積9127平方米，功能以辦公為主，兼設輔助性商業文化設施，總建筑面積47002平方米。“該地塊原屬工業用地，且不屬于園區土地，公司首先通過土地置換的方式，將該地塊納入園區，隨后因屬創意產業，在性質變更上得到當地政府有關鼓勵政策支持，已順利轉為辦公性質。”同濟科技旗下公司有關人士向本報記者透露，該項目建成后，將正常上市銷售，目前初步定價在2萬元/平方米以上，有房產證。同濟科技2005年年報顯示，國康路上海國際設計中心項目的土地使用權、建筑規劃許可證等手續已基本完成。今后幾年當中，上海國際設計中心等主要項目將會為公司取得較好的效益。利益與公平之爭上海政府“十一五”規劃明確提出要加快現代服務產業的發展，建立現代服務產業集聚區。據介紹，上海市將規劃建設20個左右現代服務業集聚區，2006年全面建設啟動，2007年取得階段性成果，2010年基本完成。“現代服務業集聚區建設就是一個很好的落實點、聚焦處和突破口。”張小傳的財富興園顯然充分利用了這一點，同時得到當地政府支持。該項目已被列為松江區上海服務產業集聚區建設重點項目，車墩鎮重點跟蹤服務項目，同時享受市級工業園區、低商務成本試點園區、地方財政扶持等諸多優惠政策。另外，“入園企業凡在2006年底以前發生當年納稅的，其繳納的企業所得稅、營業稅、增值稅地方財政留成部分的90%扶持給企業；2007年1月1日至2007年12月31日地方財政扶持政策，主要包括企業所得稅、營業稅和增值稅三大稅種的優惠”。憑借政策優勢，在諸如工業配套用地、園區土地、老工業廠房土地等地塊上運作的各類項目，往往能夠和其他通過公開招投標渠道獲得的商辦土地上所建項目一樣上市銷售、同檔次定價，而后者往往僅土地成本就高不少，前者充分利用這一優勢，創造利潤“神話”。事實上，類似利用相關工業用地成本造市場化產品的機遇，在上海還不少。僅園區土地及老工業廠房這類土地，根據今年5月9日，上海市經濟委員會副主任樂景彭在市工業區工作會議上透露的情況，未來5年，上海將淘汰3000－4000家劣勢工業企業，騰出20－30平方公里土地，這些地主要集中在市區，郊區較少，市區除黃浦、靜安、盧灣很少外，其他幾個區都有不小的量，楊浦、閘北、普陀等老工業區最為集中。上海市徐匯區經委主任李忠錚曾向本報記者透露，類似的工業用地僅徐匯區就有80萬－100萬平方米，大的地塊達到60萬平方米，小地塊在1萬平方米左右。“在這些整合過程中，土地及物業價值得到再生，并使多方獲利。”另外，一份通過媒體透露的某研究機構最新數據顯示，截至8月底，今年上海的土地交易總量為900多公頃，其中，協議出讓的工業用地占的比重高達50%，住宅出讓用地占32%。“來自各級政府的政策支持無疑在投資開發成本和吸引買家等方面，令開發商享有先天優勢。”有分析人士坦言，“從項目本身的打造及其模式價值而言，是不錯的，但是在項目本身之外，把所在土地使用情況放在工業相關用地市場公開公平的出讓趨勢下看，還有值得商榷的地方。”“更何況，通過協議出讓的工業用地等各類入市土地，對大部分市場參與者而言，至今還是知之甚少。尤其當這類獲取成本較低的土地借助相關扶持政策獲得市場化的使用性質時，多少會在市場公平等方面存在爭議。”