傳統房企轉型產業地產，是選對了“藍海”還是重回“紅海”？已在這個細分領域浸淫多年的產業地產商們給出了自己的答案。

9月23日，“2015中國產業地產30強榜單”由產業地產評估機構火花S-Park與園區中國聯手發布，華夏幸福(600340,股吧)、聯東集團和張江高科(600895,股吧)榮登產業地產行業前三甲。同時，華夏幸福還以168億元的品牌估值，位列“中國產業地產品牌估值TOP10”榜單首位。

發現產業地產痛點

與傳統的住宅房地產開發相比，產業地產開發有何不同，市場的“痛點”又在哪里？在許多從事產業地產開發的企業家看來，產業地產不僅僅要提供一個發展空間，更應該提供一種運營服務，要適應時代的變化。

“產業地產由于投資周期長、前期現金流匱乏，非常需要金融資本的支撐。金融化是產業地產一個比較嚴重的痛點：其受限于金融機制不完善的情況正在越發凸顯，積重難返，欲輕不能，包括產業地產基金也一直是‘雷聲大雨點小’。”火花S-Park創始人宋振慶認為。

華夏幸福基業股份有限公司副總裁趙威則總結多年實踐體會，闡述了自己的想法。他強調：“產業地產要回歸本源，其核心在產業，產業發展能力才是最核心的能力。因為通過產業的發展帶動，可以實現所在地區經濟的可持續高質量發展，這也是行業的一個難題。”

為此，華夏幸福從2002年開始，一直把產業優先作為核心策略。公司在團隊能力打造、資源配置、投資安排、干部匹配等方面都注重體現產業優先，保障產業發展，進而幫助區域實現經濟高質量、可持續發展，并據此形成華夏幸福的獨特能力。

針對傳統房企紛紛轉型產業地產現象，火花S-Park對此也進行了評述，包括萬科、復星、綠地、碧桂園、花樣年、陽光城(000671,股吧)等品牌房企均入選傳統房企轉型產業地產的評分榜中。但遺憾的是，沒有一家傳統房企能夠達到及格線，大多數房企的轉型還都處于起步甚至是概念階段。分數最高的是目前將產業地產列入集團重要業務板塊的萬科，但只得到5.5分。

“傳統房企轉型產業地產面臨的兩個重要問題是‘路徑依賴’和‘東施效顰’，既有的資源、邏輯和基因很難在短時間內與產業地產業務相契合，因此可謂是困難與風險重重。”宋振慶表示。

“產業地產不僅僅是園區的建設，更為關鍵的是企業的聚集和產業集群的形成。”據趙威透露，“華夏幸福之所以能夠成為國內領先的產業新城運營商，主要取決于產業新城模式能夠為區域經濟發展提供綜合解決方案。”

“華夏幸福一直奉行‘專業的人做專業的事’，我們自己的招商團隊人數超千人，未來隨著產業新城布局的擴張還會增加。而且，團隊細分為不同的產業領域定向招商，大部分中堅力量擁有非常豐富的行業經驗。”趙威告訴記者，“除外部國際國內頂級的咨詢機構外，華夏幸福還擁有產業研究、開發策略等內部智庫以及人力、財力、運營方面的基石隊伍作保障。”

出路在資本市場

正如業內專家所言，產業地產要想獲得健康持續發展，必須注重基于自身的平臺化路徑打造，使角色去開發化，成為產業的場景制造者和生態維護者，成為各種通道的切入口，并建立起要素流動標準，這才是產業地產的終極目標。

“當前，產業地產行業不僅面臨估值難的問題，同時也遇到難以定性的煩惱，尤其在對接資本市場時，金融機構和投資者很難理解產業地產的模式與產品，無奈之下最后只能以‘房地產’的身份標簽推向市場，這樣必然面臨公司市值嚴重偏離實際價值的困擾。”宋振慶表示。

“產業地產表面看起來是一片藍海，其實更像是一座高山，需要不斷地堅持和攀登。”一位參加對話的嘉賓如是說。

而華夏幸福則將自身的產業促進方法歸納為‘三有’落地舉措及‘四大創新’架構，以此打造全新的產業生態體系。據趙威介紹，所謂“三有”落地舉措，即“有抓手、有載體、有服務”；“四大創新”架構，即環境創新、平臺創新、金融創新和產業創新，以創新驅動和資本驅動推動產業發展，形成產業內生機制。

“華夏幸福做產業新城13年來，越來越深地感受到，過去招商引資大多是溢出型的，但現在越來越難。隨著產業地產行業越來越熱，進入的企業也越來越多，但商業模式精準的、專業化程度高的并不是很多。”趙威表示，接下來，華夏幸福還會在“專”上下功夫，把產業做好，推動區域經濟高質量、可持續發展。

上海（樓盤）張江高科技園區開發股份有限公司總經理葛培健則強調，唯有專業化才能實現產業地產的長遠可持續發展，“產業地產一定要和產業投資有機結合，運營團隊要有投行的思維、服務和能力，最終收益要體現在資本市場，將產業地產打造成為一個項目的生態平臺。”

“在創新創業氛圍比較濃厚的城市，比如北京、上海、深圳（樓盤），孵化能力已經成為實力比較強的產業園區的標準配置。孵化能力決定了園區資產價值和產業地產商估值的比較優勢。”對產業地產發展的未來趨勢，宋振慶給出了自己的判斷。