圖片來源于攝圖網

作者：李天楚  前瞻產業研究院

產業園區的建設是當前企業與政府共同努力發展的方向，而在園區規劃初期，如何評估產業園區投資額度，如何預判園區建設后能夠為地區帶來的經濟效益成為企業與政府共同關注的問題。本文將以高新智能園區為例，介紹產業園區在研判階段的投資總額與經濟效益評估方式，為企業與政府創建園區建設方案提供一定借鑒與參考。

高新智能產業園區建設載體與投資區間

由于目前我國產業園區基本以及發展成為第三代及第四代產業園區(第三代產業園區為功能復合的綜合性園區，第四代產業園區為產城融合的復合型園區)，需要在工作場所的基礎上進行生活配套業態以及與城市布局的整體融合，因此常規的產業園區建設主要包含生產型建筑載體以及生活型建筑載體。

生產型建筑載體主要包含廠房、倉庫、寫字樓、研究所及實驗樓;生活型建筑載體主要包含住宅、公寓、專家樓、商業綜合體、學校、醫院及酒店等。

在進行產業園區投資額估值時，企業及政府應當根據當地經濟情況、園區建設級別、園區功能等進行投資額判定。同一建筑載體在建安成本方面由于材料、裝修級別、配套工程等不同因素將會產生較大影響。

根據前瞻產業研究院數據整合以及歷史項目研究，初步整理部分建筑載體投資工程造價區間，結合園區建設等級以及建設方投資資金總額預判，能夠對園區建設投資進行初步評估。

高新智能產業園區投資總額評估

產業園區多為二級土地開發，一二級聯動及分步開發模式計算方式較為復雜，本文暫不進行詳細介紹。以二級土地開發為例，在進行產業園區投資總額評估時，主要需要進行四個方面的評估預算：土地價值、建筑價值、設備費用及其他相關費用。

土地價值一般為從政府或其他土地所有方獲取土地所需要付出的成本，常規計算方式為根據周邊歷史土地出讓價格以及當地土地價值月復合增長率進行估算。與政府進行合作開發園區獲取優惠等其他因素在進行投資總額估算時不建議計入估算步驟內。

建筑價值及為建筑載體建設的工程費用，包含建安成本、裝修成本以及配套工程成本，相關費用情況詳見第一部分內容。根據園區面積以及園區范圍內政府規劃的容積率計算整體費用便能夠初步評估建筑價值。

設備費用主要為企業自用內設備相關費用，高新智能產業園區內設備費用一般為全自動化生產設備以及公共配套設備兩方面。生產設備由入駐企業自行投資，公共配套設備根據園區面積及配套需求進行估算。

其他相關費用主要包含建設期行政費用及在貸款條件下包含的財務費用。行政費用按照建設費用3%-6%進行估算，財務費用根據貸款額度進行計算即可。

高新智能產業園區經濟效益評估

由于目前實驗室經濟體系的興起，高新智能產業園區多以研發、中試等方向進行發展。主要入駐企業類型包含新型研發機構、企業總部、服務型企業、中小企業、孵化企業、醫療服務機構及商鋪等。

前瞻產業研究院根據數以百計的產業園區規劃方案及數據統計，評估各類入駐企業面積、員工人數以及年均產值，從而評估園區內各類企業入駐數量、就業人數帶動情況以及經濟帶動情況。

在進行園區經濟效益評估時，能夠通過園區整體面積及建筑載體面積估算入駐各類企業及機構數量，從而計算園區帶動就業人數、園區經濟產值以及稅收情況，為申報園區建設方案提供支撐。