上海：老廠房轉(zhuǎn)型商務(wù) 探路可持續(xù)利用  　　

某種程度上，城雕中心和紅坊文化商務(wù)社區(qū)的啟動(dòng)，正是探路上海世博場(chǎng)館可持續(xù)利用的研究課題。 　　

在世博會(huì)結(jié)束之后，場(chǎng)館保留30％左右。不保留的建筑在建造時(shí)就應(yīng)從生態(tài)的角度考慮設(shè)計(jì)，不要留下建筑垃圾。而保留下來的建筑如何利用，如何再發(fā)揮商機(jī)？不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：老廠房改建項(xiàng)目投資回報(bào)率有希望超過8％。 　　

上海規(guī)劃局直管的上海城市雕塑藝術(shù)中心正醞釀推出配套的紅坊文化商務(wù)社區(qū)，這個(gè)名字，讓人很容易聯(lián)想到法國的紅磨坊。 　　

“法國的紅磨坊最初就是19世紀(jì)末20世紀(jì)初印象主義藝術(shù)家的集聚地。上海城雕中心的紅坊文化商務(wù)社區(qū)，其實(shí)走的也是創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)集聚的模式。”負(fù)責(zé)上海城雕中心和紅坊整體經(jīng)營(yíng)管理的鼎杰投資管理有限公司董事長(zhǎng)鄭培光說。 探路世博場(chǎng)館 可持續(xù)利用機(jī)遇 　　

脫胎于上鋼十廠一個(gè)老廠房的上海城市雕塑藝術(shù)中心僅1.8萬平方米，規(guī)模不算大，而配套紅坊文化商務(wù)社區(qū)建筑面積也不過剛剛超過1萬平方米。雖然不是大項(xiàng)目，但上海市規(guī)劃局城雕委有關(guān)人士卻表現(xiàn)出對(duì)這片老廠房寄予的厚望。 　　某種程度上，城雕中心和紅坊文化商務(wù)社區(qū)的啟動(dòng)，正是探路上海世博場(chǎng)館可持續(xù)利用的研究課題。 　　

上海世博會(huì)的場(chǎng)館計(jì)劃是，在世博會(huì)結(jié)束之后，場(chǎng)館保留30％左右。不保留的建筑在建造時(shí)就應(yīng)從生態(tài)的角度考慮設(shè)計(jì)，不要留下建筑垃圾。 　　

而保留下來的建筑如何利用，如何再發(fā)揮商機(jī)？對(duì)此，同濟(jì)大學(xué)教授、中國科學(xué)院院士鄭時(shí)齡在公開場(chǎng)合談及世博會(huì)建筑的后續(xù)利用話題時(shí)明確表示，這些永久保留的建筑應(yīng)該加強(qiáng)質(zhì)量，延長(zhǎng)建筑的使用壽命。 　　

“我們現(xiàn)在只考慮保留浦西江南造船廠的建筑，因?yàn)樗?008年底才能讓出，到那個(gè)時(shí)候再拆掉重建肯定來不及，所以江南造船廠的建筑在規(guī)劃里面基本上都是保留的，只對(duì)建筑進(jìn)行改造。”鄭時(shí)齡表示。 　　

“但是浦東也有相當(dāng)多的建筑，像上鋼三廠等都有很大很高的廠房，是否對(duì)它們加以利用，現(xiàn)在還沒有考慮成熟，這是一個(gè)還沒有深入涉及的問題。把它們都變成建筑垃圾很可惜，這些建筑的質(zhì)量相當(dāng)高，造型獨(dú)特，而且空間大，可以用作展館。”鄭時(shí)齡曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。 　　

“上鋼十廠保護(hù)改造的嘗試，對(duì)于上海世博會(huì)，乃至更廣義的老式工業(yè)廠房的保護(hù)和利用都有指引作用。”上海市規(guī)劃局城雕委有關(guān)人士介紹。 推動(dòng)內(nèi)環(huán)線內(nèi)老廠房轉(zhuǎn)型 　　

而問題的又一個(gè)關(guān)鍵在于：老廠房、舊場(chǎng)館修整之后，租給誰？ 　　

“從目前來看，對(duì)紅坊文化商務(wù)社區(qū)感興趣的，多半是傳媒、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告和藝術(shù)經(jīng)紀(jì)類企業(yè)。”鄭培光介紹。 　　而去年被業(yè)界津津樂道的“八號(hào)橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目，也是在吸引了諸如SOM、吳思遠(yuǎn)工作室等中外大名鼎鼎的機(jī)構(gòu)相繼入駐后，才名利雙收。 　　

在上海市政府已經(jīng)披露的都市產(chǎn)業(yè)主要聚焦三大功能圈中，內(nèi)環(huán)線內(nèi)的大量老廠房，都要向發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)類的都市產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)型，包括科技研發(fā)服務(wù)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和物流服務(wù)。 　　

根據(jù)規(guī)劃，今年起，上海市經(jīng)委正在劃定區(qū)域，計(jì)劃先期推動(dòng)內(nèi)環(huán)線內(nèi)70個(gè)都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，其中絕大多數(shù)都屬于這類老廠房老倉庫的改建項(xiàng)目。 　　

更大意義也許并不在于老廠房租賃情況的一朝一夕，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，老廠房改建項(xiàng)目投資回報(bào)率有希望超過8％。 　　為了翻修整個(gè)雕塑藝術(shù)中心及其配套的紅坊文化商務(wù)社區(qū)，鄭培光透露，先期投資成本已超過5000萬元。 　　

上海市規(guī)劃局對(duì)于紅坊的預(yù)期，顯然已不止造一個(gè)藝術(shù)家群落自娛自樂的工作室這么簡(jiǎn)單：專用溫控、法國新型節(jié)能供暖系統(tǒng)和保溫系統(tǒng)、頂尖潔具……除了老廠房的形態(tài)是舊的，一切都和甲級(jí)寫字樓設(shè)備無異。 　　

盡管目前租金尚未確定，但參照與其具有類比性的盧灣區(qū)“八號(hào)橋創(chuàng)意中心”，后者目前的日租金報(bào)價(jià)已達(dá)6元/平方米。 　　“按目前行情，10％左右的年租金回報(bào)率應(yīng)該不難。”業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為。

王舒 每日經(jīng)濟(jì)新聞