政策解讀：國有土地不許賤賣

　　采訪人：本報(bào)記者　夏珺　解讀人：國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人

　　要求

　　●出讓價(jià)不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　○非法低價(jià)出讓須追責(zé)

　　《標(biāo)準(zhǔn)》明確規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。全國各個(gè)縣、市(區(qū))級行政單元應(yīng)根據(jù)所在土地等別遵守統(tǒng)一的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說在一個(gè)行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項(xiàng)目用地的，都必須執(zhí)行同一的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　對少數(shù)地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60%執(zhí)行。

　　對使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(quán)人(或承包經(jīng)營權(quán)人)的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的30%執(zhí)行。

　　對低于法定最高出讓年期(50年)出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價(jià)格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價(jià)格，均不得低于此最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

　　價(jià)格

　　●最高等別標(biāo)準(zhǔn)是最低的14倍

　　○一等對應(yīng)價(jià)是840元/平方米

　　土地等別是制訂最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的核心和基礎(chǔ)。該等別是根據(jù)全國各個(gè)縣、市(區(qū))級行政單元的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價(jià)水平等因素，采用綜合評價(jià)法確定的，共分15個(gè)等別。土地等別的劃分基本反映了各地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。

　　在制訂最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，明確了最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策。一等相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(840元/平方米)是十五等(60元/平方米)的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。上海長寧區(qū)、虹口區(qū)等為一等工業(yè)用地，北京懷柔區(qū)、天津武清區(qū)等八等為252元/平方米，新疆阿合奇縣、阿克陶縣等為十五等工業(yè)用地。

　　經(jīng)測算，現(xiàn)在各地工業(yè)用地成本是新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的5至8倍。在征求各地意見基礎(chǔ)上，最終按6倍確定最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　影響

　　●實(shí)際出讓價(jià)格將大幅度提高

　　○有助于穩(wěn)定住宅用地價(jià)格

　　工業(yè)用地出讓價(jià)有了最低標(biāo)準(zhǔn)，各地工業(yè)用地的實(shí)際出讓價(jià)格將有較大幅度的提高，這會有效抑制工業(yè)用地的過度擴(kuò)張，提高工業(yè)用地的集約利用程度。

　　為各地工業(yè)用地出讓確定了一條價(jià)格“底線”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價(jià)賤賣國有土地資產(chǎn)等行為戴上了“緊箍咒”，為查處低價(jià)出讓土地的違法行為提供了參考依據(jù)。

　　在土地供應(yīng)總量不變的前提下，地方政府可以通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加住宅用地的供應(yīng)量，促進(jìn)住宅用地價(jià)格的穩(wěn)定；同時(shí)，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補(bǔ)貼工業(yè)用地成本的行為。

　　《標(biāo)準(zhǔn)》基本體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導(dǎo)向，這有利于縮小東、中、西部差距，有利于區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　同時(shí)，提高工業(yè)用地的出讓價(jià)格，將有效抑制一些地方因低價(jià)出讓土地而有意壓低征地補(bǔ)償費(fèi)用的行為，有利于保護(hù)被征地農(nóng)民的基本權(quán)益，促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定。

　　現(xiàn)狀

　　●各地最低價(jià)不是攀高而是比低

　　○價(jià)格形成機(jī)制尚未理順

　　近幾年，低于成本出讓工業(yè)用地是土地管理與調(diào)控中存在的一個(gè)突出問題，我國一些地方在招商引資中競相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)出讓土地，危害十分嚴(yán)重。它不僅導(dǎo)致工業(yè)用地低成本過度擴(kuò)張，助長了大量低水平重復(fù)建設(shè)，也破壞了公開公平、競爭有序的市場環(huán)境，造成了國有土地資產(chǎn)大量流失，損害了農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

　　國務(wù)院曾在2004年下發(fā)相關(guān)規(guī)定，要求各地依照本地基準(zhǔn)地價(jià)制定最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但各地在執(zhí)行時(shí)都怕提高本地地價(jià)影響招商引資，有的省份在制訂最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響調(diào)控的執(zhí)行效果。

　　要根本解決這個(gè)問題，必須理順工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制，使工業(yè)用地價(jià)格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，合理制訂工業(yè)用地出讓價(jià)格的最低控制標(biāo)準(zhǔn)是推進(jìn)工業(yè)用地市場化配置的重要基礎(chǔ)。