編者按

　　2006年9月，國務院下發《關于加強土地調控的通知》，明確規定自今年起工業用地必須通過“招拍掛”方式出讓；年底，國土資源部又下發《全國工業用地出讓最低價標準》，新增建設用地有償使用出讓費標準也相應提高了一倍。

　　中央政府的每一招都指向工業用地的無序出讓與流轉，使其不再給壓力重重的房地產市場“添亂”。不過大量經驗表明，新制度推行后很快就會引發“灰色”市場操作來緩和這種剛性的沖擊。

　　細心觀察此中種種變化，不無啟發和裨益。

　　鏈條一 一個工廠老板的心事

　　再過幾天就是郭明雄的生日了，47歲的他現在最大的生日愿望，就是為自己的印刷廠覓得一處新的地皮。

　　苦心經營了十余年后，老郭在廣州天河區東圃鎮的廠房租約即將到期，商量續約時業主一下子把租金翻了一倍——“在這個壓縮成本已經到了要計算衛生卷紙用量的年代”(老郭語)，租金翻一倍幾乎等于宣布工廠倒閉。

　　但滿懷心事的郭明雄看上去還不至于十分沮喪，因為今年起廣州的工業用地全面實行招拍掛出讓了。“按規定價高者得，起碼運作更透明，規則也更簡單。”有了一定資金實力不愿再“寄人籬下”的他，看到了建一座名副其實是自己所有的廠房的希望。

　　5月21日，廣州經濟技術開發區(以下簡稱廣州開發區)公開出讓總占地近60萬平方米的工業及金融用地，并嚴格限定物業建成后租售對象和進駐公司的標準。盡管門檻提高，這批土地絕大部分還是成功拍出了。

　　建廠心切的郭明雄，本來想過在這次拍賣中試一試，等他看到上述地塊拍賣公告條款時，心里涼了半截。該公告限定，出讓地塊只能用于生物飼料、鋰離子電池、平面顯示器配件及軟件等行業的廠房及附屬設施，老郭的印刷廠根本沒資格參與。

　　即使老郭能躋身拍賣場中，面對激烈的出價競爭，恐怕他也很難如愿以償。據DTZ戴德梁行統計顯示，今年一季度廣州工業用地一手買賣成交均價環比上升100%，廣州開發區內工業用地租金水平則為全市最高，達每平方米每月15~38元，主要規劃為“物流產業群”的花都區工業用地租金，最高也攀升至每平方米每月30元。

　　“土地畢竟是有限的，當地區經濟發展到一定水平時，‘騰籠換鳥’就非常有必要了。”廣州開發區管委會一位負責人向記者表示。所謂“騰籠換鳥”，在他看來就是以較高的地價為門檻，提升區內企業產業素質的市場調節手段。

　　廣州開發區為此定下“招商選資”三大硬指標：投資密度必須達到每平方米300美元；投資規模(按注冊資本計)達到500萬美元以上才可單獨供地；建筑密度不低于35%，多層廠房容積率達到2。用這個指標來衡量，不要說郭明雄的印刷廠，比他們規模和實力更大的企業，都只能望開發區之門而興嘆了。

　　其實老郭從行家那兒也聽說過，這半年來，廣州的白云、花都等工廠密集區域地價飛漲，幾乎是每周都不一樣。所以，盡管政府已宣布，接下來的6~7月份，廣州還將有大批量工業用地公開推出市場，他還是不得不做兩手準備，到村鎮集體用地中找合適的目標。

　　然而讓老郭操心的是，這些村鎮集體用地出讓手續上通常并不完備，一般會用土地租借的形式，且隨意撕毀合同要求加價的情況屢見不鮮，加上國家正加大相關的調控力度，“買地”企業不得不花費大量精力善后。

　　“有個同行在白云區買下一塊村鎮地，后來這個村換了個村長，幾乎隔三五天就有村民上門要錢，不給就撒潑，企業經營嚴重受影響，老板只有啞巴吃黃連。”提起此類案例，老郭不免擔憂。

　　鏈條二 地價飆升掮客炒家竊喜

　　公開拍地價格驚人，走灰色路徑風險過大又毫無保障，像老郭這樣的中小企業主，頗有些進退兩難。但游走在廣州及珠三角民間的眾多工業地皮掮客們，卻是另一種心情。

　　“現在正是出手的時候，不趁機賺一筆，以后可能就沒機會了。”王軍(化名)是廣州一名資深工業地皮掮客，憑借多年積累下來的關系網，今年頭幾個月，他就為廣州郊區村鎮集體用地招徠了不少客商。

　　“如今地價比去年年底漲了至少一倍，可砸錢進來的人依然絡繹不絕，”他私下告訴記者，“現在廣州工業廠房的租金回報率，大都還能維持在8%左右，加上周邊地區工業和物流業前景很好，投資空間很不錯。”

　　據DTZ戴得梁行廣州公司市場調研部經理黎慶文介紹，直到去年第四季度為止，廣州工業樓宇的供應主要以一些規模小、地點分散的農村集體物業為主。來自廣州市國土房管局的數據顯示，去年第四季度廣州新建工業樓宇的成交面積，僅為微不足道的800平方米！

　　與此同時，當地此類廠房物業需求強勁，一來新進入廣州的若干外資物流企業急于物色物流倉庫，二來早已扎根廣州的不少世界知名工業和消費商品生產商，因生產經營規模擴大，也積極在生產基地周邊物色合適的廠房或物流倉庫。

　　今年一季度，廣州新建工業樓宇供應明顯加大，尤以蘿崗、白云、番禺、花都等市郊區域開發量大增。廣州市國土房管局數據顯示，今年一季度新建工業樓宇的成交面積上漲至近兩萬平方米，同比增長達333%。

　　“廣州工業用地價格和租金飛漲，主要是需求拉動。”黎慶文判斷稱。他同時預計，工業用地嚴格采用“招拍掛”方式公開出讓后，地價將會攀升，帶動工業樓宇的租售價格繼續上漲。

　　眾所周知，長期以來，國內從市、縣到區、鎮、村各級地方政府都有權出讓工業用地，為了爭取一家大企業入駐，不惜爭相減低地價(甚至出現驚人的“零地價”)、稅收等。工業用地“招拍掛”政策一旦實施，以往無序出讓的情況將逐步改善，客觀結果之一無疑是工業地價整體上漲。

　　這種情況，在加工制造企業聚集且去年即推行工業用地“招拍掛”的深圳，表現得更加明顯。今年3月，深圳寶安區一幅占地5000平方米的工業用地公開拍賣，由于地理位置較佳，獲得諸多企業青睞，起拍價21萬元，最后竟然以540萬元成交！

　　據拍賣現場人士稱，競拍者中不乏工業地皮炒家，看來“招拍掛”能否確保工業用地直接到達真正的用家手中，還不好說。

　　鏈條三 地產商先知先覺謀“紅利”

　　工業用地出讓的新游戲規則，影響的不僅僅是郭明雄與王軍們的心情和命運，受到“連累”的，還有借助圈占低廉的工業用地獲取土地紅利，迅速發家的大企業。

　　現已身陷囹圄的家電業“資本梟雄”顧雛軍，2002年9月在南昌經濟技術開發區拿下2378畝工業用地，土地出讓金僅為476萬元。同年11月，上述土地估值高達4.71億元，顧以此為抵押向銀行貸款融資4億元。日后震動國內的顧氏資本魔法得以順利啟動，其對工業用地價值潛力的超常發掘功不可沒。

　　除了工業企業，發現這一紅利機會的還有天生就諳熟此道的房地產開發商們。提前低價儲備規模可觀的工業用地，但又不急于開發，待時機成熟后，再施展手段將其部分或全部轉換為商業或住宅用地。一般來說，開發商只需按當地商業用地基準地價增補地價即可，而不需要參與公開市場的高價拍賣。

　　以深圳寶安區西鄉為例：2002年前后，該區工業用地價格約為每平方米200元，到今年年初，其商業用地價格已攀升到每平方米2500~3000元(按可建面積算)，若當時購入而現在順利轉變土地性質，真可謂一本萬利。

　　今年起國內工業用地實行“招拍掛”，固然讓取得此類地塊的成本大增，但早在游戲規則轉變以前，先知先覺的開發商就為自己留足了后路。從去年開始，僅僅珠三角一地，包括富力地產、祈福新村、珠江投資等赫赫有名的開發商，或大張旗鼓或不動聲色地購入了大量工業用地。

　　2006年初，祈福集團進入廣州花都區市，預算共投入150億元開發住宅、商業、酒店、航空物流等16個項目，其中就包括祈福工業城和單項投資達6億元的祈福航空物流園等。2006年8月，富力高調宣布，將斥資50億元在花都區打造富力金港城工業園區，規劃建筑面積約120萬平方米，開發住宅、酒店、寫字樓和物流中心等。

　　盡管這些地產商看起來對珠三角工業物業投資前景很有信心，但實際上更多考慮的是商住產品開發。例如富力金港城工業園區內，只有一個占地27.36萬平方米的物流中心，其余皆為商業設施或住宅社區。

　　“與屢屢拍出天價的商業、辦公和住宅地塊相比，工業用地物美價廉，升值潛力大，多拿些沒壞處，進可攻退可守，”一位曾向多家廣深地產商提供顧問服務的業內人士表示，“最重要的是，以眼下各個城市市區擴張的速度，不久的將來這些地塊規劃轉為商業用地的可能性相當高，這可是一樁比光賣房子更賺錢的生意呢”

　　中國經營報記者：龍飛