低廉的土地價格，強勁的增長需求，清晰的高回報率，再加上國家宏觀調(diào)控政策的日益趨嚴，吸引著越來越多的投資商把目光投向了工業(yè)地產(chǎn)這塊處女地。但不得不承認的是，相對于住宅、商服和綜合服務類用地來講，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還只是處于呀呀學語的階段。

規(guī)模小 專業(yè)化程度低

"目前工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模較小，專業(yè)化程度較低，運作模式還不夠成熟"北京聯(lián)東投資有限公司營銷策劃中心總監(jiān)趙錦明對記者坦言，工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚化現(xiàn)象不夠明顯，融資渠道未能有效搭建，工業(yè)用地的集約利用程度低，全國大部分城市工業(yè)園區(qū)的平均容積率僅在0.8至1.2之間，遠低于日本（2.0至2.5之間）。高力國際商業(yè)部高級經(jīng)理周曉駿驊也表示，工業(yè)地產(chǎn)的金融運作手段、規(guī)范程度、法律體制等都不夠完善，沒能將分工細化，專業(yè)化服務缺失。

阻礙工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的諸多因素

說到工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的阻礙因素，趙錦明為我們總結了三個方面：

第一、整個市場的大環(huán)境包括政策、金融、配套、體制等不成熟。他說，前些年工業(yè)園區(qū)一哄而上的"圈地運動"，帶來了全國性的土地資源浪費，而其后出臺的一系列土地政策，又使近期各地的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積受到影響。有資料顯示，2003年全國有3763個工業(yè)園區(qū)被取消，2004年達到4813個。上海原有的176個開發(fā)區(qū)已被核減至79個，共減少了378．9平方公里的規(guī)劃面積，比清理前減少37．9％，而隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)外企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)的需求已呈現(xiàn)出逐步上升的態(tài)勢，工業(yè)地產(chǎn)的供需倒掛以及單一圍繞房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的園區(qū)開發(fā)模式已經(jīng)不適合當前的市場需求。

第二、由于工業(yè)地產(chǎn)本身的區(qū)域性比較明顯，區(qū)域性發(fā)展的不平衡導致兩極分化嚴重，工業(yè)地產(chǎn)市場本身不成熟。全國目前只有上海、深圳存在專業(yè)特色化的工業(yè)園區(qū)，北京工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還只是處于初級階段，其他二三線城市由于工業(yè)發(fā)展程度及地域等原因發(fā)展則更為緩慢。

第三、工業(yè)地產(chǎn)商自身的專業(yè)能力和開發(fā)能力不足。

趙錦明說，工業(yè)地產(chǎn)的準入門檻是比較高的，規(guī)模較大動輒幾千畝，投資回報周期一般在8~10年，導致有些企業(yè)沒有足夠的能力進入，金融配套的方式解決不好的話也會阻礙工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

08年將成為工業(yè)地產(chǎn)的交易年

據(jù)悉，目前北京地區(qū)各工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)勢頭明顯高于往年，亦莊等地區(qū)多個工業(yè)地塊紛紛被企業(yè)搶占。有分析人士認為，工業(yè)地產(chǎn)的回報率在7%～12%，這樣的高回報率是工業(yè)地產(chǎn)頗受矚目的一個原因。北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理林亞鑫預測到："08年會有越來越多開發(fā)商涉足工業(yè)地產(chǎn)，今年已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的跡象，08會更明顯，而且工業(yè)地產(chǎn)土地出售的價格也會相對便宜。"仲量聯(lián)行調(diào)查報告顯示2007年下半年北京已有2萬平方米以上的倉儲空間投放市場，另有約25萬平方米的土地用于出售，這些數(shù)字在08年將會進一步增加。而目前工業(yè)用地每平方米的開價為825元左右，相對于上海工業(yè)用地平均土地批租價格134美元/平方米是比較便宜的。

"隨著市場規(guī)模化、成熟化發(fā)展，再加上產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)范環(huán)境的日趨完善，08年對于北京來說將是工業(yè)地產(chǎn)升級換代的標致點，會出現(xiàn)更多的工業(yè)地產(chǎn)交易。"益言堂房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理楊雪東最后指出。

2007-12-25 9:47:00 搜房網(wǎng)