中國經濟的快速發展，吸引越來越多的境外企業來華投資，不少企業在中國設置生產基地，工業地產日趨升溫。在國內，不少城市為適應發展的需要，工業用地逐漸升級為符合新經濟和新型工業化發展的產業園，不少地產企業也轉型走工業地產路線，復地、富力、合生創展等大開發商紛紛搶先進入工業地產領域。

作為六類商業用地里面最后一塊被市場化的工業用地，自2007年8月實施《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》以來，工業用地招拍掛制度在全國范圍內迅速鋪開。一方面土地資產的價值得到更為合理的評估和開發，另一方面也可能因此增加大型工業項目的資金壓力，提高土地獲取成本。在市場利好和拿地制度規范化、市場化的情形下，開發商對于工業地產的熱情能維持多久？整個市場的發展將呈現怎樣的態勢？其產業聚集效應如何得到最有效的發揮？為此，搜房寫字樓網組織并在12月20日下午舉辦了“工業地產，下一座金礦？”論壇，和業內專家以及開發發一起來研究工業地產這座金礦。

以下是本次論壇的圖文直播實況：

話地產是我們搜房網的一個品牌欄目，每次就一些房地產熱門以及大家所關注的話題，邀請業內的專家和精英人士共同探討。非常高興我們今天邀請到了北京聯東投資（集團）有限公司營銷策劃中心總監趙錦明先生，北京思源置地房地產顧問有限公司副總經理林亞鑫先生，高力國際商業部高級經理周曉駿驊先生，益言堂房地產經紀有限公司副總經理楊雪東先生，來共同探討工業地產的話題。這個話題是由搜房寫字樓網的編輯韓偉一手策劃，下面有請韓偉來主持本次論壇。

【主持人】剛才我們寫字樓主管介紹了一下我們大話地產這個欄目。我們本期探討的是工業地產，大家對這一領域并不是很熟悉，所以組織此次論壇來探討，它是否會是地產業下一座“金礦”，07年8月，工業地產業被廣泛的受到關注，工業用地也被國內外機構所重視。在這種情形下，我們想探討一下工業地產在市場制度規范化的情況下，開發商對于工業地產的熱情會持續多久？而且整個市場將會在08年以及未來，在中國經濟不斷騰飛的帶動下，工業地產的走向是怎樣的？另外國內工業地產與國外工業地產有哪些差距？請各位嘉賓將自己對工業地產的認識提出來與大家共同探討。首先請周曉駿驊來談一談，一個企業家進行工業園區選址時是如何認識的？如何評價一個工業園區的成熟狀況？

【周曉駿驊】我們一直從事這方面的工作，我們接觸的也確實多數是海外機構，我們遇到的情況大致有三種類型，工業方面的三種類型，一種是實驗室以及研發機構。他們在標準寫字樓中間基本滿足不了，對于層過、層重，另外一些特殊實驗室還帶有很多行業內特殊設備，對于建筑物要求比較高，普通寫字樓無法承受，我們會經常考慮一些開發區。

【周曉駿驊】第二個類型是以傳統的生產，制造業，目前在北京也有很多園區存在，像亦莊等。第三類就是物流企業，物流企業經常會在開發區以及周邊區域內選擇。大概有這幾種業態。

【周曉駿驊】從市場角度，因為我們經常接觸顧客，為他們選址，他們會把他們的要求綜合的告訴我們。從我們對市場的看法是，他們對于開發區有幾個方面要考察，第一從他們自身產業來看，比如他們是某種類型的制造業，這種制造業進入某個區域，國家或者開發區對這個產業是否有一些優惠政策，比如對于投資的優惠。通常來說，不同開發區定位也漸漸清晰起來。有一些生物科學園區，一些重工業肯定不能考慮在這里。

【周曉駿驊】另外我們看到的是產業積聚，比如北京電子工業城園區，主要是輕型加工產業，重型工業沒有辦法考慮。第二還要考慮自己的產業是否進入這一特定區域，不同行業在選擇這一領域時還是要看看某些開發區對于這個行業的批準。

【周曉駿驊】比如望京，國際上很多大型企業都去了那里，但是有一點，望京對于土地開發的容積率以及要求，很多廠房滿足不了，比如要求1.6以上的容積率，你是生產型企業，這種高容積率只能建密集的樓，所以一般產業不會考慮這些地方，規劃要求本生就限制著它。

【周曉駿驊】另外亦莊園區，這個產業鏈輻射到整個亦莊等區域，是生產加工企業，還有一些大型企業經濟鏈下面的供應商和不同企業，對于這些產業開發去也很看重。另外他們也會看重自己的上游、下游產業是否在那里。

【周曉駿驊】這是我談的工業園區選址的定位。第三點，對于企業或者公司，他們一定會考慮交通環境以及配套設施，如果作為外資企業，會考慮，比如在這里是否會招到技術工人，這些技術工人的來源是否充足，他們的就業條件我們企業是否可以滿足。另外他們是否需要住宿或者班車送上下班。這些都要考慮，這就不是一個工業園區所在地以內的硬件設施所能達到的。

【周曉駿驊】對于工業園區的成熟度，前面談到的定位，因為定位都不一樣，不能說人家定位為制造業，那里定位為生物業，就說它成熟或者不成熟，最重要是應該看產業的聚集度。比如亦莊，有很多醫藥企業，還有其他制造業，這些企業選址會考慮前面的問題。

【周曉駿驊】另外是園區的配套，發達一點的開發區做相對比較到位，首先有供應的土地可以進行交易，另外還有建造一些規模化的廠房，之后又不斷提升業態，開始變成偏研發。在相對有限區域內有相對的供應，這也是對于很多企業進來很有規模效應。因為在沒有成立園區之前，其實很多企業是散步在城市區域周圍。我們現在也能看到一些地方，尤其是物流，并沒有特別集中在一些區域，空港物流已經成規模了，而其他的還沒有。對于成熟園區，在爭取政府政策方面，自己產品供應方面，這些都必不可少。

【周曉駿驊】比如我有廠房了，我們是否也要考慮員工宿舍問題，還要考慮商務交往方面，軸賓是有酒店，另外員工要買房，看看周邊房地產的發展。亦莊先期開發很多了，周邊商務樓開發已經很多了，這對于你的企業，不管是召集中高管理人員還是中層管理人員，人才還是很充足的，這方面是人文環境配套。

【周曉駿驊】有些園區還紛紛建設住宅、酒店等，突出一點，我們這個園區比一些寫字樓聚集的園區，比如綠化率更高，環境更加優美，容積率更低，道路設施配套比老城區肯定好。在這些優勢前提下，我們再把商務配套適當引進來，這樣的園區應當是有吸引力的。對于成熟與否應該從這幾方面去看，現在有一些園區漸漸起來了，而且他們積極從政府那拿政策，從園區配套以及產業鏈組合方面，都做的很好。

【主持人】謝謝周經理對于工業園區的闡述，簡單介紹一下園區如何走向成熟，包括產業鏈、選址定位以及配套方面。這可能是生產企業所關注的，下面請北京聯動投資有限公司營銷策劃中心總監趙總，從開發企業的角度，從亦莊整個經濟區域的發展，包括工業地產這幾年來的發展態勢，請您從開發企業的角度對工業園區的成熟談談自己的意見。

【趙錦明】首先還是看它產業發展的情況，剛才周總也談到產業聚集的情況，因為這也決定了吸引企業的力量。產業聚集度高，那么上下游產業越有可能到這里來，這樣很多成本會大大降低。

【趙錦明】另外我們更關注的一個指標是所在區域的價值以及本生道路交通的情況，這決定了企業到這里來的物流成本，企業過來關注的是成本如何降低，這也是吸引他最主要的因素，所以交通物流情況很重要。如果靠近空港等地會非常好。

【趙錦明】第三我們考慮工業園區的成熟情況也是考慮配套情況，主要是商業、生活的配套。企業過來少幾十人，多幾百上千人，過來以后肯定要考慮職工生活問題，如果這個區域生活配套、商業配套不發達，肯定這也是他過來的阻力。主要還是這三個方面。

【主持人】剛才聽了趙總的觀點，跟周經理的想法不謀而合，無論是從企業還是從開發商的角度來說都是相交態勢。趙經理和周總都講到產業聚集效應，工業園區產業聚集效應的具體表現可能是很多，比如奔馳進入某個園區后，很多相關配套都會進來，包括零件生產等，這種聚集可能是從一個點向面的發散。下面請思源置地林亞鑫先生為大家闡述一下工業園區對于聚集效應有什么作用？

【林亞鑫】我們談到工業園感覺是生產基地，有一個問題我比較適合回答，當前供應土地成本也在增加，開發商如何保證開發收益，我們一直研究，產業在升級，工業用地的產品也要升級才能更好的促進產業聚集。這也是判斷園區的合理性。目前在北京一些典型的項目可以看到，比如空港企業園、中關村園區等，這都是工業園區升級的方向。在市場需求來講也是很大的。現在企業很多是廠辦分離，廠區可能在成本很低，環境不需要特別好的地方，但是一些非生產性的部門和人員就需要環境好一些，有利于創意、研發，包括接待。

【林亞鑫】比如TOM，它總部在北工大軟件園，因為有很多編輯人員不需要整天在市區跑，所以需要一個很優美的環境，是獨棟樓。我們判斷一個產業地產比較好的發展方向，這對于工業地產來說這是比較好的增值方向。包括市區辦公的企業也已經陸續遷到郊區，包括最近北京空港企業園，剛開發兩個月就全部賣完了。回剛才那個話題，我們的觀點是牢牢把握產業升級的趨勢。

【主持人】剛才林總對于產業聚集進行了解釋，產業升級最終怎樣去影響產業聚集林總給了解釋。我想回到產業集聚，我想問趙總，您作為開發企業，工業園區對于產業集聚的作用表現在哪些方面？

【趙錦明】我想集聚從四方面來談，第一還是龍頭企業的帶動，如果這個園區有龍頭企業，龍頭企業本生吸引著上下游的配套企業都會過來，這樣會形成產業集群。第二考察集聚本生我們叫資源需要的帶動，你這個區域有一定優勢的資源，而且這個資源會吸引使用這些資源和原材料的企業聚集過來。資源問題的帶動每個區域都有其優勢和特性，把這挖掘出來會展現出很好的集聚效應。

【趙錦明】另外是大產業，產業做到一定程度也會產生積聚效應，比如像溫州鈕扣街等，就是這樣，大家都去那里買這類東西，也就集聚過來。另外還有品牌園區的吸引，像蘇州工業園，一些比較著名的園區，像北京的CBD，也可以看作類似區域的品牌，這樣可以吸收同類企業不斷向這里集聚，這樣也會形成好的產業集群。

【趙錦明】工業園真正起的作用是第一把這些優勢找到，提煉出來，形成一定的競爭力。第二，對于該區域產業形成一定的補充，你通過你的平臺把這個區域已經有的優勢發揮出來，自然而然會吸引產業鏈過來，我的理解就這四方面會形成集聚。

【主持人】趙總從開發企業的角度分析了一下產業園區如何產生集聚效應，講到一個園區到成熟到集聚是個相關性的問題。我想問楊總，從一個園區的建立到成熟，到品牌到集聚，一個園區應該遵循怎樣的規律？

【楊雪東】趙總給集聚做了四個點的回答，作為集聚來講，我們可以看到無論是工業園區還是市場也好，基本是兩種方式集聚起來，像高新產業，我們基于這些企業所需要的資源、人力也好，我們把這些東西平衡過后，我們提出一個定位，在這種定位的前提下我們為這些企業提供各方面的優惠和輔助，促使他們形成有機的整體。

【楊雪東】另外一種是純自發形成的，大家可能不太知道一個地方，廊坊下的順方，在那里統計，每年用到的會議室桌的鋼架，有70%都是順方生產的，大家可能都想不到這個地方，這里很小，這就是通過自發形成的集聚。最開始有一些別人的工廠，他們生產這個東西，后代逐漸形成市場，然后就會形成有人過來采購，然后慢慢他們會形成一條龍，形成一個產業鏈，是自發形成的一個產業鏈。相比自發形成而言，作為林總體多的我們要升級，升級是什么？就是我們除了自發的盲目性外，更前瞻性的看到這個區域更適合什么樣的工業也好、產業也好，要有前瞻性。這種情況下我們前瞻性的賦予一個園區的定位，給包括設計、規劃、資源提供方面給予輔助，這樣很多企業非常喜歡。

【楊雪東】作為工業企業來說確實這樣，我們也可以把工業企業看做客戶，只不過這個客戶與我們寫字樓的客戶、商鋪客戶，大家都有需求點，但是需求的關注點不一樣。我們如何提供我們能夠提供的資源，而且加工后系統的提供客戶，這樣對于集聚效應來講能夠起到很好的推動作用。

【主持人】今年招拍掛實行之后，對工業地產影響肯定會很大，工業地產用低價格會不會有個集聚提升，包括對工業地產市場會有什么影響呢？請林總具體分析一下。

【林亞鑫】招拍掛，供應土地價格肯定上升，這是必然現象，重要的是開發商做工業地產的原因是什么，做工業地產不單要了解一般的地產業的開發模式重要內幕，還要了解，這樣才能使工業地產獲得認可。對于開發商的要求，一方面跳出低沉商的模式，形成對于工業地產開發具有專業技術和相結合新的開發商的角色。

【林亞鑫】工業地產，我們認為它還是一座未開發的金礦，無論是政策影響也好，還是相對比較不太規范的市場現象也好，如何把這種運作模式更好一些，這才能形成集聚。

【林亞鑫】產業集聚的形成我們一般總結為三大類，產業相關類型可能是比較普通的現象。另外第二是產品相關性，比如這個園區產品能夠滿足其弓形特征。還有一種類型是基礎設施相關性。很多企業可能要求基礎設施條件，比如物流類企業要求有港口支持條件。另外展示性支撐的企業就需要附近能夠帶來人流的區域。這樣也能產生出集聚效應。

【主持人】招拍掛之后拿低成本是提高了，但是據我所知道的，工業地產的投資回報不像住宅、寫字樓等，而且中國較或的形成產業區域的規模一般集中在京津塘、長三角、珠三角區域。我想請趙總談一下開發企業如何應對高低價的生存方式？

【趙錦明】工業地產區域特點太強了，這也決定我們國家區域發展太不平衡，雖然國家發表了工業地產不同標準的政策，但是由于區域發展差異過大，所以一些發達地區早已經超過這個區域，一些區域根本沒有超過，所以肯定不會很快的成長。

【趙錦明】另外我們國家地區發展本生也存在著競爭，比如世界級的大項目要到中國來投資，這跟地價的關系就很小了，因為有時候政策的支持，可能會是零地價，當地看重的是它的帶動作用。所以工業地產存在著特殊性。

【趙錦明】從工業地產開發商角度，招拍掛對于提價肯定有影響，成本提高了，在這個背景下再來做，第一還是要考慮越做越規范化，第二是專業化。從產業角度你圍繞某一個產業，比如電子信息園、生物醫藥園，因為產業本生會有需要，肯定會過來。另外比較大的時候，你一定要做一個類似綜合法模式，不要只是廠房、辦公一種業態。從開發模式上還是要有一些突破和改變。這要結合你的區域建設符合你這個區域的園區，

【主持人】大家一直在談產業升級，看來工業地產要想做的好，產業升級很重要。招拍掛以后，對于產業升級，包括產業園區規范化的操作，包括企業還是開發企業，他們在這方面會達到什么樣的認知，下面請周經理談談。

【周曉駿驊】以我們的理解是這樣，剛才林總也說到，不同地區都在尋求著升級，趙總的問題我還可以補充一點，我們不應該說業態，可以叫生態了，生態系統，對于工作、生活這整個都是一個體系，這方面對于大企業是比較有吸引力的。

【周曉駿驊】對于產業規范化的問題，以前定位園區的時候，兩年前各地都在成立自己的開發區，不同縣、地區都有自己的工業園或者開發區。當時的發展不是特別的規范。

【周曉駿驊】之前不同地區紛紛起來，地可能很小，大也不過是現代某些知名工業園區的幾分之一，而且發展不夠成熟可能與之前沒有大的規劃原因，也就是定位問題。只是先蓋起來，覺得市場大，至于你是生產加工型還是其他產業的，也不是特別介意。只要你帶來利益就可以。所以這些區域沒有發展很成功，他做的不成功時也回轉租、轉售。在北京市也可以看到這樣的不規范做法。對于這種不規范對于自己遠去的發展也沒有好的效果。企業發展到任何階段都有。

【周曉駿驊】從國家層面來說，它有個整體規劃部署，什么樣園區應該在什么樣的地方比較好，通過政策引導以及其他方式引導，引導他在某一個區域內進行有限范圍內的市場競爭，而且這個園區成規模，規劃比較統一，規劃統一僅僅局限了他建了半規產品，還做了廠房，還做了商務配套場所，這些實際是占用了園區開發面積的土地，但是這種開發是必要的，如果鼓勵的形成產業帶生產，而沒有辦法在這生活，這可能與最老提到的只居住不工作，變成臥城，這是不科學的。從規范角度來說園區應該有個整體規模和定位。有了明確定位，形成規模后，那么發展的會很好。現在有一些園區很散，發展過程中也看到，規范是很必要的。

【主持人】謝謝周經理對于工業園區產業升級以及規范方面的闡述。下面請楊總就招拍掛這個問題，請您分析一下，對于工業用地這一塊，包括一些市場作用，實用的角度考慮，商業地產也在大量發展，請您分析一下

【楊雪東】國家出臺相關政策，對于規范用地的政策后，對于我們來說應該有偷手的空白點，因為這幾項都已經規范的很嚴格，在土地獲取方面沒有過多的可以在進行運作的地方。但是工業用地在出臺前，對這方面的管理確實不是很嚴格。剛才周總理也提到，很多工業用地的轉讓，可能很多地區用最低價格供出來，后來開發上也好，土地投資商業來源說，會有必要。

【楊雪東】因為工業用地出讓手續和條件并不規范，大家隨意圈地，造成很多以前是農業用地圈成了工業園區，圈成后收掉，另外造成大量土地浪費掉，在這種情況下國家才會規定工業地產園區域的答案。對于新定位工業園區才能適應市場的發展。既然以前粗放的方式收攏回來，由原來刀耕火做改變過來，除了廠房發展外，還有其他配套設施的相關經營，不像以前圈一塊地，你過來交給我租金，這種方式可能會顛覆性的變革。

【主持人】楊總從統籌規劃，包括對閑散用地的處理進行了陳述，說明招拍掛對于土地市場有大的影響，對于開發園區整合都有促進的積極作用。我們招拍掛對于工業用地，包括土地統籌規范，從粗放性經營到節約化的利用，我們工業地產還是有需要提升的地方。國外許多發達國家，包括統籌規劃、節約化方面，發達國家發展的可能會更好。我想請趙總談談，與國外相比，我們的發展與國外的發展有什么優勢性？

【楊雪東】國外園區我看的很少，總體印象來看，目前除了政府指導外，企業運作的比較少，像南方、上海，上海是政府主導的案子比較大。第二種是專業化程度都比較低。第三是特點比較明顯。相對來說以研發辦公類為主的園區特點比較明顯。園區抓也化的運作模式，包括它本生的商業模式，與房地產比還差的比較遠，那相對比較不成熟。包括將來銀根緊縮，工業地產商的融資渠道如何搭建，這些都不成熟，甚至說不健康。

【周曉駿驊】我來補充幾點，我主要強調幾點，我們發現發達國家，這也不光是工業領域，其實發達國家在資本運營這方面，金融運作方面它的思維、手段、市場規范程度確實比中國強大。比如他們融資的手段、方式以及不同的金融機構對于某些，比如你想開發工業地產，確實有一些金融機構可以給你探討，公開透明的跟你探討，如果這方面可行，他完全能保證他運作。但是如果你這因做，這不光是工業地產范圍內的問題，比如說我能拿到政策，我也有土地，我想把它做大，融資如何，這實際是經濟一體化的機構。國外基金也好，有財政財務的實體，人家也在不斷尋找這個機會，他們沒有太多這方面的限制，大家可以非常透明的運行這件事，我覺得西方發達在這方面運作，手段很多，融資渠道很多，資金供應相對充足。

【周曉駿驊】帶國外這些都可以公開透明的探討，而且很直接，一旦這個方式可行，效率得拉過，另外銀行體系也好，法律體系也好，相對比較完善，可能它用不著太多思考，你今天過來有什么等等，因為大家錯做很規范，如果大方向弄好，相關的律師以及專業人士就會參與進來。另外還有一個差距，就是服務。另外國外大公司只做很小的一塊，另外他們已經發展到不同專業領域，分的很細，二是在每一個細節地方都會有專業仍是做這方面。

【周曉駿驊】在中國看到的工業地產方面，如果你引進新的概念和服務也好，如果整個平臺不夠豐富，大家認知度沒有達到，你異軍突起也會很麻煩，對于他們拿土地、貸款等都有非常專業的人士幫你做。

【周曉駿驊】我們發現在運作的時候，如果進行比較就會發現，你可能需要某種專業服務的時候會有種缺失，突然出現的時候你會認為這是不夠專業的。從專業服務角度我覺得國外發展的確實比較成熟。

【周曉駿驊】第三規模和法制，他們在非常嚴格的法律體系，比如污染問題，工業園區企業，企業出現了遭圍攻的現象。他們對于監控、審批以及所有方面的處理都復雜和嚴格的多。我們發現發達國家政府干預在這方面力度還大。從政府管制的角度，從規模的角度，從專業領域的角度，金融運作、資本運作的角度，中國目前的工業地產與發達國家還有差距。

【主持人】楊總您怎么認為？

【楊雪東】趙總說的很詳細了，當時對于我們來說是空白的。當大家在討論住宅的時候，我們會分析國內房地產與美國放得到區別，這種討論過了十幾年，我們發現我們住宅市場已經發展到這樣的情況，另外一個很大的因素是客戶在不斷的提升，客戶要求在不斷的提高，這些要求反過來直接導致我們在產品方面提供的服務方面一系列的提升。我們今天可以算是一個開頭，我們可以把工業地產這一新的領域作為開頭，我相信我們再做三年或者再回顧這段歷程，會發現我們會不斷的進步，會不斷的發展，我相信只要市場有這個需求，市場需要這樣的產品，需要這樣的服務，我相信它一定會做到更好。

【主持人】剛才周經理談到了西方工業地產方面的情況，對于中外工業地產模式進行了對比。下面就現在地根、銀根雙緊的情況下，除了一線城市以外，二三線城市，包括東西部一些地區，工業低沉可能更多依靠當地產業唯一的基礎，但是也會有一些包括政府的引導上，包括企業投資方向上會有不同。工業地差在這方面有怎么的發展，另外在投資商我們如何做有效的引導，不要盲目做項目運作，尤其是發達地區。請林總談一下。

【林亞鑫】對于工業地產發展確實不平衡，對于二三線城市，中西部確實比較落后，這與工業地產性質關系著，因為工業地產客戶群很少。去年在武漢我們做了一個項目，對于老工業基地，第二產業比較亂，這一塊區域本生不大，但是聚集了很多總部，為什么這個項目能做成總部型工業地產項目？就是很好的抓住了時機。很多企業向東部轉移，紛紛把廠房生產部門搬到中國，因為中國成本比較低。另外區域性也會有研發型的總部，這些其余沒有必要在失去，開發商就研究到了這點，另外他們也會與總部進行溝通，離機場近，所以選擇在那里。

【林亞鑫】像長虹、夏新電子等等都在這個武漢園區里。政府引導是一方面，二弟該做貢獻的時候，應該很了解當地的發展趨勢以及哪些區域比較適合做，我的觀點是理解當地的發展產業和規律，因地制宜近工業地產項目。

【主持人】趙總您作為開發企業，聯動全國布局方面，對于一些土壤歉堿比較多，你則做了，反正做廠房為主原因，受到最重要的影響還是產業轉移的影響，像很多制造型企業向中心內陸和東北的問題。第二二三級城市更需要我們這些層，一期開發期地都完成了。我們去了很多地方，包括成都、哈爾濱。如果工業地產找到一個好的定位，建一個好的園區，對于他的產業發展也是很好的補充，會吸引一些中小企業。這個情況對于二三級別城市，對于他們的形勢其是發酵。我們這次在沈陽投資，包括在長春投資，對象我們這種企業也正是這樣的需求。

【主持人】周經理您在這方面是怎么看的。

【周曉駿驊】不同二三線城市，我們會發現很有意思的侵略，他們結合本地經濟情況，每個城市和區域肯定會有自己相對的經濟支柱企業，這就是直屬企業。他們與相同類型的公司進行合作，比如成都有個案例，ABB與本地一起作為合資企業，借助當地企業的政府背景，一些舒適程度，他們自己做自己的項目。如果阜在西安、青島、大連、呻吟我們都見過，他們正好有個項目，實際上把一個項目帶進來。各個二三線城市，實際上他們多多少少會有自己的支柱型企業，并且帶動本地工業地產，形成集聚效應。我覺得二線城市，剛才你也談到能源供應，我覺得發揮各地區的優勢這是肯定的，政府的支持力度是一方面。石家莊也是這樣，他們說我們經濟的發展因為與北京距離太近，所以無法形成核心的經濟圈，但是他們也在找自己強試的。比如將國外大型企業引過來讓他們扎根，結合自己區域的優勢，那樣就差異就好了。

【周曉駿驊】我們刊載大的合資企業，城市也在強化自己城市的優勢。北京很明顯的優勢，比如北京高校云集，人力資源的提供，所以中關村，包括上地能夠吸引很多大量的研發機構，甚至把亞洲的研發中心都放進來，這是基于人力資源的供應方面有其特點。我就想能夠找出城市最大的差異化優勢，這是二三線城市發展的根本，要靠政府，我想政府每年才可能平均化給所有城市。另外要考慮自己的選址方式，可能也與當地市政府的配合與支持，這有直接關系，他們可能更加敏感，對于這種龍頭企業支持錫度更大。可以說北京、上海、廣州選完后，他們認為更加貼近市場化，對企業敞開大門強力支持，他們當時認為是廣州，他們對外開放的思路更靈活、更廣。這完全跟政府沒有關系。另外對于奔馳，政府本來想它落在順義，但是它沒有，它最終落地在其他區域。

【主持人】謝謝各位就二三線城市以及中西部工業地產未來的發展所做的分析，我聽了各位的討論后，我覺得工業地產城市間的競爭，也是政府對于工業地產未來的走勢會有整體的帶動，結合當地優勢結合差異化的發展和創新，這可能也是工業地產未來發展的路子。最后請四位嘉賓本著06、07年工業地產發展走過的路，展望一下08年奧運會到來之際，我國工業地產會有哪幾方面的亮點。

【趙錦明】我們認為工業地產發展有三個原因，第一是政府歡迎在于可以節約利用土地，第二專業工業地產商，包括國外的都具有招商能力，而這對于政府來說是很需要的，是對政府招商的一個補充。另外從工業地產開發商本生來說，一個是現在市場環境優了，隨著工業地產商的專業化程度不斷提高，對市場起到很好的促進作用。從這三方面來看工業地產會有很好的前景。

【趙錦明】08年的工業地產我想，現在有個非常明確的模式，比如生態城模式，大規模的搞，從一級開發開始做起來，08年會是個比較好的開頭，按照我們的了解，有幾個地區也規劃了這樣的開發。北京工業地產08年以研發辦公為主的項目會起來很多。再有價格方面會很快上來。

【楊雪東】剛才趙總的總結基本涵概的比較全面。

【主持人】您認為08年工業地產有哪點您最為看重？

【楊雪東】還是趙總談到的，關于產品的升級換代，剛才也談到二三線城市的發展，其實工業地產來說，它有一個從上向下體系的發展，這種產業首先進駐的肯定是一線城市，但是它的一線城市遇到的資源、人才等瓶頸時，肯定會尋求二三線城市發展。北京招商引資大規模的制造行業已經有了十幾年，08年我覺得應該到了一個升級換代的一年。之前我們一直在亦莊做項目，我們當時說過，亦莊已經成立十五年，國家級經濟開發區，最開始的招商全部是知名制造業，而且是比較環保的制造行業。十五年以后，中國的經濟在發展，北京的經濟也在發展，它帶動的工業地產的項目也在不斷的發展。

【楊雪東】現在我們在接觸很多的客戶中，傳統的利用機械進行制造業的企業，他們更多去選擇二三線城市，那邊人才更便宜，土地價格更便宜，能源會更便宜。但是北京又產生了更大量的不需要非機械生產的企業。比如很多人都玩游戲，其實這也是工業化生產。從前期腳本的編輯到后期美工，到3D制作，一直到在線發行，這是具備工業生產流程的行業。包括未來我們傳媒影視行業，它們不需要大的廠房，它們需求也在變化。08年對于北京來說是工業產業的升級換代標致點，我們工業產品也是升級換代的的標致點。

【主持人】亦莊發展了十五年，對我國經濟來說也是應該到了轉折的時候。林總08年您最看重哪一點？

【林亞鑫】有兩點，明年會有越來越多開發商涉足工業地產，在今年已經有了這個現象，明年會更明顯，一方面很多做住宅的開發商拿不到，另外由于政策的調整很多開發商也在觀望。另外工業地產的土地比較其他開發土地會很便宜，所以轉為開發工業地產會很明顯。

【林亞鑫】另外專業化程度越來越高，不排除以后專注于做工業地產的開發商，比如現在我們服務的一家企業就是專門做工業地產，未來這樣的開發商，通過他們的經驗積累，通過他們對產業的立即，專業化程度越來越高，在行業內會形成一定的優勢。對于后期產業的運營、服務管理也會相對比較專業，不光是開發商，還會是運營商，我比較看重這兩點。

【周曉駿驊】大家都談到了展望，我補充一點，我們今天談的雖然是工業，其實國家在政策上，除了對工業上有更加嚴格的限制，比如工業土地也開始招拍掛，做寫字樓的可能也會關注到，對于這些地產開發都限外。國外很多金融機構現在在國內地產投資，我們更多看到的是寫字樓商業性的，但是我們同時看到，隨著大陸地區工業地產的正規化、規范化，它自己建的園區專業度提高了，招商力度提高了，本生資質都有提升了，這時候開始吸引包括國外，當然也包括國內投資商的吸引。

【周曉駿驊】剛才你提到工業地產投資回報問題，如果你夠專業，環境條件比較成熟，大到一個園區，小到某個物業類型，我們發現越來越多的投資人員開始關注工業地產，現在比較看好，現在有一些政策也開始限制商業地產的時候，工業地產在投資領域應該是剛剛受到關注，08年我們看到更多的應該是工業地產的交易。

【主持人】感謝各位對于08年工業地產的展望，從各位嘉賓展望中我得出這么幾點，大家都認為工業化地產會不斷升級，而且專業化程度也在不斷提高。另外更多開發商和同行更多關注工業地產，這也是我國大政策環境下的趨勢。還有可能未來節能減排也是很重要的一點，這是哪一行都需要做的。

【胡飛船】今天非常感謝大家參天我們的大話地產欄目。我們主編蘇總給大家說兩句吧。

【蘇總】首先非常感謝大家到搜房來參加我們寫字樓網的活動，在今年年初時我們與動力地產想過做一個合作，大家都覺得整個工業地產不僅僅是房地產行業的事，其實是對整個國民經濟有個綜合的推力，是這樣的概念，綜合的動力。最后希望我們跟大家保持一個非常好的合作關系，在工業地產方面，我們搜房也發揮自己專業媒體的作用，包括與在座各位一起推動工業地產在中國的發展，我們媒體盡一份自己的力量，讓大家認識到如何促進整個總的國民經濟的發展，謝謝大家！