正準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的鄭先生最近一直在考慮公司選址的問題。籌備中的公司主要業(yè)務(wù)是為中小企業(yè)提供增值服務(wù)，如果將公司設(shè)立在杭州，則可以背靠浙江省內(nèi)數(shù)量巨大的中小企業(yè)，但如果設(shè)立在上海，雖然離客戶距離遠(yuǎn)了一些，但從長遠(yuǎn)考慮，上海的法制環(huán)境以及集中的資金流、信息流都能為公司以后的發(fā)展提供支持。

　　因此，在選址問題上，他陷入了兩難境地。他最終告訴記者，自己已經(jīng)決定在杭州設(shè)立公司。當(dāng)問及原因時，鄭先生并沒有提及太多，只強調(diào)，在上海設(shè)立公司的成本較高，對他這樣一家還沒有任何基礎(chǔ)的公司而言，難以承擔(dān)。

　　另據(jù)上海高力國際物業(yè)公司(下稱“高力國際”)工業(yè)部助理董事馬英樞透露，在過去一年里，上海工業(yè)用地因全面實施“招拍掛”的因素，出讓價格已較前一年上漲1倍以上，“部分地理位置較好的區(qū)域，工業(yè)土地的價格甚至上漲2倍以上”。

　　這意味著，制造業(yè)企業(yè)今后到上海購置土地建造生產(chǎn)廠房的話，其支出的土地成本將是以往的1~2倍。如果只是租用現(xiàn)成的廠房，消息也并不令人樂觀。高力國際的最新統(tǒng)計顯示，去年上海工業(yè)地產(chǎn)的租金比上年度上漲12.1%，達(dá)每天0.87元人民幣/平方米。

　　算算上海商務(wù)成本的賬

　　實際上，關(guān)于上海商務(wù)成本較高的話題，早在幾年前聯(lián)合利華將其制造工廠全部遷出上海時已經(jīng)有過一次廣泛的討論。但上海的商務(wù)成本在過去幾年里并沒有出現(xiàn)下降，反而持續(xù)上揚。

　　據(jù)了解，幾年之前，上海奉賢、嘉定、松江等區(qū)域一般每畝土地的征用價格僅5萬元左右，現(xiàn)在的價格與之相比，已經(jīng)翻了幾番。此前杉杉集團總裁鄭永剛曾透露，公司1999年從寧波遷到浦東時，在金橋開發(fā)區(qū)買了100畝地，每畝價格為19萬元，幾年后，這一價格已經(jīng)漲至30萬元。到2006年，金橋出口加工區(qū)南區(qū)的工業(yè)用地價格已達(dá)到每畝80萬元。

　　這意味著，在過去7年時間里，僅金橋開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地價格已經(jīng)上漲了4倍以上。但這還僅僅是工業(yè)土地實施“招拍掛”之前的價格，如果計入2007年工業(yè)土地的價格漲幅，其幅度可能會更為驚人。據(jù)了解，上海嘉定區(qū)的工業(yè)用地價格僅去年下半年就出現(xiàn)了25%的漲幅，其去年第三季度的工業(yè)用地價格僅480元，到第四季度，這一價格已更新至600元。

　　如果僅僅是租用工業(yè)廠房或物流倉庫，企業(yè)的負(fù)擔(dān)也不會減輕多少。仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，去年上海物流倉儲年租金增長達(dá)20%，并同時預(yù)測，2008年其上漲勢頭仍不減。

　　與此同時，在上海市中心，甲級寫字樓的租金已經(jīng)連續(xù)多年上漲，仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到去年底，上海寫字樓的租金價格已較上年同期增長14%。包括仲量聯(lián)行及高力國際在內(nèi)的代理機構(gòu)均表示，2008年，上海市中心的寫字樓租金仍將上升。據(jù)了解，至2007年底，上海的寫字樓平均日租金已達(dá)9.12元人民幣/平方米。

　　而記者在查閱以往資料時發(fā)現(xiàn)，2003年中，上海陸家嘴及淮海中路甲級寫字樓的租金還低于5元人民幣/平方米/天，彼時，上海市中心寫字樓的平均租金也不過3.5元人民幣/平方米/天。也就是說，在過去4年里，上海寫字樓的租金水平已上漲約3倍。

　　如果一家企業(yè)希望在上海金橋開發(fā)區(qū)購置20畝的土地建造工廠并在市中心租用100平方米的甲級寫字樓作為公司辦公區(qū)域，則該企業(yè)要進(jìn)入上海至少要準(zhǔn)備1650萬元以上用于支付上述土地的成本及辦公樓一年的租金。

　　商務(wù)成本高短期內(nèi)仍將持續(xù)

　　為了應(yīng)對市中心日益上升的商務(wù)成本，上海相關(guān)部門在2005年就提出發(fā)展總部經(jīng)濟的概念。除市中心外，浦東、松江、青浦、嘉定等郊區(qū)都陸續(xù)建立了商務(wù)園區(qū)，以吸引因市中心商務(wù)成本居高不下而希望轉(zhuǎn)移辦公地點的企業(yè)。

　　　這一思路在過去幾年效果非常明顯。松江在實施總部經(jīng)濟策略后一年左右，已吸引了包括美國、法國、日本等國在內(nèi)的80多家世界級企業(yè)的總部落戶。而第一太平戴維斯在一年前已經(jīng)開始提醒，市中心的甲級寫字樓正在受到來自近郊或更偏遠(yuǎn)的郊區(qū)商務(wù)園區(qū)的“威脅”，因為一些在上海設(shè)有生產(chǎn)制造基地或研發(fā)基地的高科技企業(yè)，因市中心商務(wù)成本較高的原因，有可能將其辦公區(qū)域搬至離制造或研發(fā)基地更近的商務(wù)園區(qū)。

　　據(jù)了解，上海核心商務(wù)區(qū)的租金在去年底上漲幅度明顯，在人民廣場地區(qū)和黃浦區(qū)北部，部分甲級寫字樓上調(diào)租金，由此帶動與之毗鄰的一些大廈租金，環(huán)比上漲幅度達(dá)8%。仲量聯(lián)行據(jù)此認(rèn)為，一些中端的甲級寫字樓也將憑借其優(yōu)勢及租戶們的強勁需求迅速調(diào)整租金。可以預(yù)見，有較高租金承受能力的租戶將陸續(xù)取代那些租金承受能力較低的租戶。

　　在非市中心區(qū)域的商務(wù)園區(qū)傳出來的消息或許能讓有寫字樓租賃需求的企業(yè)松一口氣。仲量聯(lián)行認(rèn)為，在整個上海范圍的商務(wù)園區(qū)，租金將會有一定程度的上升，但升幅不大。最高的租金仍會出現(xiàn)在張江工業(yè)園區(qū)及靠近地鐵站的物業(yè)。

　　此外，工業(yè)用地價格的上漲在短期內(nèi)仍將持續(xù)。高力國際研究與咨詢部董事李慶賢表示，2008年工業(yè)土地價格仍將進(jìn)一步上漲。同時，因土地價格是推動工業(yè)物業(yè)價格的重要因素，預(yù)期后者也將走高，特別是在那些對高質(zhì)物業(yè)有強勁需求的區(qū)域。同時，租金也將持續(xù)增長。

　　此外，上海商品房價格在過去幾年的連續(xù)上漲，也使企業(yè)需要支付更多的人工成本才能使員工們在公司里安心工作。顯然，上海房地產(chǎn)市場各種物業(yè)價格的持續(xù)上漲直接導(dǎo)致商務(wù)成本的大幅上升，房地產(chǎn)業(yè)因此對制造業(yè)產(chǎn)生了一定的“排擠”作用。(于驍）