比商業地產回報大 工業地產接力投資新熱點

目前，工業用地還處于比較容易獲得土地增值回報的階段，它比商業地產回報區域要大

外資看好工業地產 基金們由此紛紛轉入工業地產。

今后五到十年，中國物流市場能達到現在歐盟所占據的世界物流市場發展的比重。就一些收入而言，雖然目前為止中國第三方物流的市場所產生的收入非常低，但未來有巨大潛力。 特別是在中國未來的物流運作成本會進一步下降。

仲量聯行工業物流部董事易立夫表示，影響工業地產市場的重要指標之一，在于零售行業的活動，它很大程度上影響到了中國內地的一些房地產市場的發展。

在2004年314家外商零售集團在華注資，這個數字在2006年已經增長到1000家，一些世界超級頂尖大型的零售超級連鎖集團已經紛紛進入中國市場，在中國的關鍵城市和主要地區設立了他們的廠區。

因為他們希望能夠通過這些主要城市當中設定一些辦公地點以及營業場所，來增加他們在中國的市場發展地位和潛力。百安居計劃在2011年底在中國地區開設門店總量能夠再增加82家，所有這些都從另外一個層面反映出了中國工業地產發展的美好前景以及外資對這一領域看好的信心。

壓價行為有待規范

新一輪調控使工業用地的出讓肯定要按不能低于中央所制定的最低價出讓。周建春指出，工業地產價格很低的時代可能一去不回。

周建春指出，在2006年國務院31號文件出臺以前，工業用地的出讓在政策上的規定主要也是以協議出讓為主。

2006年工業用地有償出讓的97%是通過協議出讓的，只有不到3%是通過招標拍賣或掛牌出讓。市場機制對工業用地的配置作用還沒有得到有效地發揮。工業用地的出讓價格普遍低于成本，根據國土資源部對土地市場的檢測，2005年全國工礦倉儲用地的出讓平均價格每平方米120元，也就是相當于每畝土地是8萬元，2006年每平方米上升了148元，也就是相當于每畝地10萬元，在實際當中還有很多零地價、出讓金的返還甚至贈送工業用地現象。

競相壓低工業用地的出讓地價是為了吸引投資。

根據2006年國務院審計署的審計報告，上海、天津、浙江、江蘇、江西和四川，對這六個省市所屬的87個開發區進行審計，在審計報告當中提到，為了招商引資，2003年至2005年6月，87個開發區中有60個開發區是低價出讓土地7800多萬平方米，少收出讓金55億元，除了明確壓低地價出讓行為以外，一些地方在國務院命令禁止低價出讓土地的情況下，采取先按國家規定簽訂土地出讓合同，再返還土地出讓金或者給予財政補貼的方式，變相低價出讓土地。

培育市場 吸引投資

盡管工業地產正在進入投資的快速上升期，但障礙依舊存在。

ING房地產亞洲區域總裁羅伯特萊表示，盡管越來越多投資者愿意進入中國工業地產投資，但目前在中國進行比較成熟的運作還有一定的困難，在中國市場上面真正成熟的參與者不很多。

因此就市場的培育方面還有很多工作要做，來改善市場的質量。

另外一個因素就是基礎設施。如果在中國建立一個覆蓋西部和東部的網絡，當然還需要更多額外的基礎設施。

周建春

(中國土地學會土地經濟分會秘書長)

“下一個熱點，就要到工業地產。”在數日前的中國工業地產高層峰會中，與會專家在這一觀點上達成一致。

中國土地學會土地經濟分會的秘書長周建春坦言，工業用地目前低價出讓，供應量也沒有限制，雖然國土資源部限制，但是地方政府沒有控制，這也給市場一個信號，目前工業用地這一塊還是處于比較容易獲得土地增值回報的階段，它比商業地產回報區域要大。