土地增值蛋糕：與地產商說拜拜

這個尾冬的地產界注定是熱鬧的。 

還未從建設部叫停“90平方米意見稿”中回過味來，國家稅務總局的一紙“清算令”，再次讓地產商們體驗了一把“驚魂”的感覺。隨后兩起被業內人士稱為“過激反應”的事件，導火索都只有一個，即土地增值稅的“清算令”。

1月16日晚，國家稅務總局在其官方網站，公布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月1日起正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅。

1月17日，滬深兩市地產股應聲全線下跌。包括萬科、金地和招商地產等多家地產龍頭在內的20多只地產股跌停。據報道，當日截至閉市，共計62只下跌，26只跌停。這是近年來少見的地產股大幅下跌。

1月19日，《21世紀經濟報道》的文章稱，上海一些房地產開發企業正密謀集體“上書”。“與其說是清算土地增值稅，還不如說是清算地產商的命！”浦東新區的一家房地產企業老總說。這是久違了的地產商“上書”。

為什么13年后才清算

“土地增值稅并不是新開征的稅種。”面對地產商的反應，1月18日，國家稅務總局在其官方網站顯要位置上如此澄清。國家稅務總局還強調，(此舉)在政策上不會額外增加房地產開發企業的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔。

事實上，土地增值稅最早出現在上世紀90年代初期的廣東、廣西和海南。當時這些地區的房地產正處于火熱狀態，大量的房地產炒作尤其是對于地皮的炒作，在給地產商帶來暴利的同時，也造成了大量地產泡沫的堆積。

“設立土地增值稅，其調節的主要對象是土地增值收益。當時這些地區的目的，重在抑制專門靠炒地皮牟取暴利的投機行為，其實就是為了抑制過熱的房地產。”北京瑞斯泰德投資顧問有限公司總經理潘麒麟告訴本刊記者。

在此基礎上，1993年12月13日，國務院發布了《土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國征收土地增值稅，隨后的1995年1月27日，財政部頒布了《土地增值稅暫行條例實施細則》。

但是，有意思的是，土地增值稅開征的第一年，該項稅收全國統計數字為零；隨后的1995年全國也僅有0.3億元，而當年全國總稅收近6000億元；1996年的全國土地增值稅也不過1.1億元，甚至不到當年全國總稅收的七千分之一。

一方面，土地增值稅的征收政策并未得到很好的貫徹落實。另一方面，1996年以后，中國宏觀經濟開始出現相對蕭條。緩征甚至暫免征收稅率相當高的土地增值稅，成了政府刺激房地產再次發展的有力措施。“地方政府為了復興地產業，于2000年對土地增值稅實行緩征。”潘麒麟對本刊記者說。

到了2001年、2002年，宏觀經濟形勢重新開始高漲。國稅總局再次下發通知，要求認真做好土地增值稅征收管理工作。不過，這并不容易。據媒體報道稱，當年上海市某區財稅局曾與該區的開發商溝通，準備開征土地增值稅，但遭到了開發商的一致反對。甚至有開發商提出，“如果收，就撤資”。

博弈就如一場“拉鋸戰”。直到2004年8月，國家稅務總局又一次要求加強土地增值稅管理工作，一些大城市才開始真正采取行動。上海市從2005年6月1日起，恢復對別墅征收累進制的土地增值稅；天津市明確從2005年10月1日起，預征土地增值稅；深圳市也稱從10月1日起征收土地增值稅。

此間，各地稅務局開始對房地產企業進行稅務核查。華遠集團董事長任志強透露，他們公司僅2006年就先后接受了八次各級的稅務核查。公司專門為此騰出了兩間辦公室專門用于接待稅務等各種核查。“12個月中除節假日之外，幾乎從未間斷過。”

在稅務核查的同時，全國開始陸續恢復房地產開發企業土地增值稅，此時，土地增值稅的征收，開始成為一些地稅部門的工作亮點。不過，大部分地區僅按預(銷)售商品房收入1%～3%的比例進行預征，其額度微不足道。

為什么這13年來，土地增值稅的征收走走停停？

中銀國際分析師田世欣分析認為，原因在于土地增值稅的復雜性：一、土地增值稅為地方稅種，執行力度取決于地方政府的積極性；二、該稅種的征收難度大，如沒有大量的人力物力很難準確核算；三、地產商有一定的空間通過調整成本進行避稅。

這或許讓許多地產商對土地增值稅的再次清算心存僥幸。“有些人就會想，這十幾年都沒有清繳的土地增值稅，是不會算總賬的，是不會清繳的，根本沒有想到，2月1號就成了算總賬的清繳日。”Soho中國總裁潘石屹在其博客中如此描述部分地產商的心理。

地產商不再分享土地增值

有論者認為，土地增值稅就其性質來說，是一種暴利稅。土地增值稅“清算令”所發出的訊號是：房地產業暴利時代即將結束。而且，土地增值的分享者不再是地產商，而回歸國有。然而，土地增值稅的“清算令”，真能成為地產暴利的終結者嗎？

要想搞清楚這個問題，我們必須明白，土地增值收益從何而來？答案是征地。國務院發展研究中心農村經濟研究部部長韓俊曾指出，根據專家的測算，地方政府自改革以來通過低價從農民那里征地，然后高價出售，估計從農民那里拿走了2萬億元。

事實上，在土地出讓一律實行公開掛牌、拍賣之前，從農民手中得到的地皮一般是被多次轉讓，價格層層加碼。即使是現在，一些偏遠地區為了政績，依然在將土地，廉價地轉讓給一些前來“投資”的人和企業。

而實際上，這些土地中絕大部分不是被囤積起來，就是被用來轉手倒賣。“目前仍有不少企業的土地，是通過出讓形式以低廉的價格獲取，但產品定價卻完全參考市場行情，以此獲取巨大的差額利潤。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生對記者說。

聶梅生所指的這個“巨大的差額利潤”，其實就是土地的增值收益。而所謂的“地產暴利”也就是指這部分的利潤。此次土地增值稅的“清算”，矛頭直指地產商的最大利益部分，因此，有論者認為，“清算令”打中了地產商的“七寸”。

在談到征收土地增值稅的影響時，北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，這可以引導社會資金的流向，降低投機者的交易收益從而遏制投機，抑制投資。“如果嚴格執行，大多數開發企業的稅收成本將會上升，整個企業的贏利水平將會受到一些抑制。”

國家稅務總局在其官方網站上也強調，土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種，主要目的是調節房地產開發企業土地增值收益和利潤。“清算對以土地為核心競爭力的房地產企業的影響更大些。”聶梅生說。

這就意味著，以往靠囤地或靠倒賣土地為生的地產商將面臨大的挑戰，地產行業競爭已經從資源層面轉化到資本層面。萬通集團董事局主席馮侖認為，單純靠土地升值不能成為長久的生存之計，未來的地產企業拼的是戰略和商業模式。

“不再追求尋租，不再只希望買賣地皮，而是要改善公司治理結構，改變股東結構，要為客戶的利益著想。不能再靠土地發展，要靠自身的實力為土地增加價值。”馮侖在近日舉行的“中國新加坡房地產融資高峰論壇”上說。

中銀國際分析師田世欣則認為，“清算令”鼓勵低毛利率的項目開發，抑制高端項目開發，抑制土地囤積現象。“將形成利益的再分配，開發商未來想要享受土地增值將越來越難，開發商從更廣泛意義上向制造業靠攏，離金融業則越來越遠。”田世欣對記者說。

而在北京虎杰投資咨詢公司首席分析員張寅看來，“清算令”將迫使企業注重財務安排以及開發節奏、開發規模、現金流等方面的控制，加強企業制度上的改革。因為“土地增值稅改為階段性清算，要求企業每季度繳稅，對企業的現金流影響較大。”

不過，土地增值稅是地方稅種，成本由當地稅務局核定，征收勢必容易受地方政府的左右。“如果地方政府不能一碗水端平，對某些企業進行特殊保護，導致征稅的松緊不一，容易造成房地產企業競爭出現新的不公平。”張寅向記者表示了他的擔憂。

當然，也有學者質疑土地增值稅會導致重復征稅。因為針對地產企業獲得的利潤，我國既有企業所得稅，又有土地增值稅。“而其他國家的做法是，土地增值稅和企業所得稅只征其一。”上海財經大學財政系胡怡建對記者說。

在此基礎上統一多類雜稅為物業稅，或許會是未來的選擇