2003-2013，是中國城鎮化快速推進的十年，也是房地產業發展的黃金十年。中國房地產業亟待升級與轉型，細分的地產類型逐漸浮出水面。以2014年為標志，在繼住宅和商業地產之后，產業地產成為資金追逐的熱點。對于地方政府來說，不僅追求經濟的高效快速發展，而且需要更加高效集約的使用土地、資金等資源，最終培育和發展更多的就業機會，實現人口集聚，產業結構升級及新型城鎮化的可持續發展。在這種情況下，相對于傳統的住宅和商業地產來說，延長了地產行業價值鏈的新型產業形態——產業地產毫無疑問獲得政府、企業的重視和青睞，成為新型城鎮化建設的助推器。

      產業地產相比于傳統的住宅地產、商業地產，具有更多元的盈利模式：

      ①城市基礎設施開發建設利潤

      目前，我國已規定各地國土資源部門及所屬企事業單位不得直接從事土地一級市場開發，土地一級開發需由企業進行。企業代政府提前完成前期市政的相關投入，包括對交通、地下管線、污水處理、給排水、供暖等市政做投入，需從政府獲得相關收益。一些地方待政府獲取土地出讓的收益后，給予開發企業建設成本補償，除此之外，還可以獲得一定比例的利潤，此模式即“成本+利潤”補償。

      華夏幸福基業固安工業園區由開發企業建設市政基礎設施。企業按照“九通一平”的標準進行市政設施建設，待園區土地出讓后，政府拿出市政基礎設施投入的110%作為補償。“成本+利潤”的模式使得企業有更大的意愿加大市政設施的建設，解決了園區市政設施建設缺乏投入的難題。

      ②土地出讓的收益分成

      產業地產企業分享土地出讓金（土地出讓金分成），也可分享土地增值收益（“成本+利潤分成”）。此模式利潤高，但分享土地出讓金存在風險，需確保土地一級開發有盈利空間。此模式還需要企業與政府關系良好，企業自身實力強大。

      蘇州工業園的一級開發則采取協議分成模式。在蘇州的中新科技城土地一級開發中，中新蘇州工業園區可以獲得商住用地出讓收入的78%，這直接導致其這部分的毛利率高達90%以上，利潤很高。但在2008年之前，這部分收入分成比例只有5%而已。盡管由于工業用地出讓虧損，加上其他輸出地區沒有這么高的比例分成，但蘇州工業園土地一級開發的綜合毛利率還是能夠達到40%以上。

      ③房地產開發和銷售的利潤

      產業地產開發企業獲取土地后，拿到的有可能是生地，需要進行一二級聯動開發；也有可能是熟地，直接進行二級開發。二級開發工業、辦公、住宅或商業等物業，通過物業預售的收益，回補前期開發的成本投入。我國產業地產目前后期的運營盈利空間較小，房地產開發和銷售的利潤至今仍是產業地產開發最重要的利潤來源。許多產業地產商在項目開發中多設置一定比例的可出售物業，通過銷售物業來先期獲取回報。

      聯東U谷確立了盈利模式"6+2+2"（60%出售、20%出租、20%合作經營）標準或"4+3+3"（40%出售、30%出租、30%合作經營）標準，通過一定比例的物業銷售來確保項目穩定的現金流。

      ④產業招商獲取的政府獎勵費

      產業地產運作過程中，企業的職責變大，成為市場的主體。產業招商也從過去依賴政府，到現在的以企業為主體。企業組建招商團隊，收集企業信息，上門拜訪，進行企業招商引資工作。一些地方政府對企業招商引資的產業按照落地投資額進行補償，給予招商引資獎勵費。

      如華夏幸福基業招商引資，提供產業服務收入，當地政府以上一年落地投資額的45%進行返還，落地投資額包括土地、廠房、機器設備等，綜合毛利率達40-50%。

      ⑤園區后期運營管理帶來的利潤

      我國產業地產商正逐漸從開發商向開發運營為一體的產業地產商轉變，園區運營的地位逐漸重要。園區運營階段獲取的利潤，包括園區物業出租獲取的利潤，企業孵化和股權投資獲取的利潤，園區提供公用事業服務等獲取的利潤。

      我國園區物業租賃收入比重偏低，上市公司租賃收入占主營業務收入比重普遍位于50%一下，浦東金橋租賃收入比最高，達到60%，可見我國產業地產的運營能力還偏弱。

      企業孵化和股權投資近年來呈現發展加快的態勢，出現了一批從事孵化運營的企業，如湖北高投、張江高科。企業孵化和股權投資是我國產業地產商的重要發展方向。

      園區運營管理的另外一種盈利點來源于經營交通、地下管線、污水處理、給排水等項目獲取利潤與補貼，或通過運營醫院、學校等公建配套獲取政府補貼。蘇州工業園的市政公用事業也分為基建和公用投資運營兩部分，2013年，中新蘇州工業園區的市政公用業務收入為7.3億元，占總體收入近15%。

      以上是我國產業地產商的主要的盈利模式。隨著我國產業地產商的不斷深耕發展，市場上將會出現更多的成功的產業地產項目，產業地產商的盈利模式將會更加多元化和靈活化，盈利模式將會得到創新。