隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的境外企業(yè)來(lái)華投資，并且不少企業(yè)在中國(guó)設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。在國(guó)內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。

      那么當(dāng)前的工業(yè)地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)有哪些呢？

      主要存在兩大注意事項(xiàng)：

      中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險(xiǎn)

       1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 

      工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一種要素市場(chǎng)，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。因此說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求，或者說(shuō)工業(yè)品的需求。許多開發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢(shì)下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易忽視工業(yè)地產(chǎn)對(duì)工業(yè)的依賴性。基于這樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險(xiǎn)的。

      2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

      一般而言，工業(yè)廠房的租賃價(jià)格在長(zhǎng)期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性相吻合。許多開發(fā)商認(rèn)為，我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場(chǎng)需求，競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價(jià)格始終保持了較平穩(wěn)的上升。

      然而，在國(guó)家頻繁出臺(tái)行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開調(diào)控的風(fēng)雨，同時(shí)，此類企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)，因此是不錯(cuò)的投資選擇。這樣無(wú)疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入，由此帶來(lái)了投資與經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)。為什么這樣說(shuō)呢？業(yè)內(nèi)都看到國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國(guó)，但它們與國(guó)內(nèi)開發(fā)商有著很大的不同：

      其一、發(fā)展基礎(chǔ)不同。進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的國(guó)外巨頭，如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國(guó)公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國(guó)或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國(guó)公司在華的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，基本上按需定制，這是國(guó)內(nèi)開發(fā)商所截然不同的。國(guó)內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展而發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就不可避免。

       其二、融資制度不同。國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的背后，是其與跨國(guó)公司千絲萬(wàn)縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場(chǎng)支撐，是強(qiáng)大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競(jìng)地中的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)中帶來(lái)的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長(zhǎng)期現(xiàn)金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者。

      3、政策風(fēng)險(xiǎn)

      一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)相對(duì)平穩(wěn)，這是因?yàn)椋松钲凇V州等城市實(shí)行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價(jià)、零地價(jià)甚至是負(fù)地價(jià)來(lái)出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)招商引資中實(shí)現(xiàn)“政策競(jìng)爭(zhēng)力”。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國(guó)務(wù)院于2006年31號(hào)文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國(guó)所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實(shí)上在政策上消除了各地“零地價(jià)”、“負(fù)地價(jià)”出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競(jìng)爭(zhēng)無(wú)法消除，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的政績(jī)追求目標(biāo)也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過(guò)各種途徑，通過(guò)土地?fù)Q市場(chǎng)、土地?fù)Q資本的方式來(lái)出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。在這種背景下，就會(huì)產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。

      但從工業(yè)用地出讓的總趨勢(shì)來(lái)看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計(jì)今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對(duì)工業(yè)用地出讓的過(guò)程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無(wú)疑會(huì)為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的政策不確定性，政策風(fēng)險(xiǎn)也就隨之而生，這是開發(fā)商在進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。     

      中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資有地域限制

      近年來(lái)，在國(guó)內(nèi)制造業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)移，國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國(guó)企業(yè)的投資落戶和擴(kuò)張行動(dòng)等因素的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)投資商關(guān)注的焦點(diǎn)開始從傳統(tǒng)的東部沿海地區(qū)投向內(nèi)陸省份，投資布局趨勢(shì)明顯。而目前國(guó)內(nèi)的幾個(gè)區(qū)域中，由于發(fā)展時(shí)間、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等各不相同，使得工業(yè)地產(chǎn)在各地的發(fā)展也不盡相同。

      珠三角 “貪新改舊”

      珠三角是是世界制造業(yè)中心，工業(yè)地產(chǎn)起步較早。而近年來(lái)珠三角的產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移，并沒有影響珠三角的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭。事實(shí)上，珠三角要淘汰轉(zhuǎn)移的是一些傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型企業(yè)和污染企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展新型工業(yè)，實(shí)現(xiàn)騰龍換鳥。因而高新產(chǎn)業(yè)園越來(lái)越受發(fā)展商追捧。

       深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業(yè)地產(chǎn)的重鎮(zhèn)，也是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的幾個(gè)城市。但由于發(fā)展較早，這一區(qū)域的工業(yè)用地已經(jīng)非常有限，而地處珠江出海口的廣州南沙區(qū)，是珠三角少有的一塊待開發(fā)的區(qū)域，發(fā)展前景不可估量。

      長(zhǎng)三角 外資鏖戰(zhàn)

      長(zhǎng)三角作為我國(guó)最重要的出口基地，有力拉動(dòng)了區(qū)域國(guó)際物流業(yè)的發(fā)展，我國(guó)第三方物流收益的一半都來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)。因而，外資對(duì)長(zhǎng)三角的物流地產(chǎn)投資，可謂不斷升溫。

       因此，企業(yè)進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資的時(shí)候，應(yīng)該著重考慮這兩點(diǎn)因素，才能做到投資不盲目。