從2016年開始，園區(qū)PPP的開發(fā)運營方式在全國開始呈現(xiàn)燎原之勢，2017年2月6日，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2017]7號，對新形勢下做好開發(fā)區(qū)工作作出全面部署，值得注意的是，這是我國第一部關(guān)于各類開發(fā)區(qū)的綱領性總體指導文件。

PPP模式是什么？

PPP的英文全稱是Public—Private—Partnership，即公私合作方式，是公共基礎設施建設的一種融資模式。在該模式下，私營、民營資本與政府合作，參與公共基礎設施的建設。PPP模式適用于建設周期及收益時間較長的項目，園區(qū)類似基礎設施建設，建設周期長，資金需求量大，其中部分是政府出資或補貼，收益時間長，因此也適用PPP模式。

為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要ppp模式？

原因主要有以下幾個：

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強的社會公益和公共產(chǎn)品與服務屬性；

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投資規(guī)模大，運作周期長，總體利潤水平不高；

3、過往政府重資產(chǎn)、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運營效果逐漸進入瓶頸期，亟需市場化、高效率的社會資本力量的進入。

結(jié)合傳統(tǒng)與創(chuàng)新模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營形成了以下PPP模式

• 傳統(tǒng)模式1：完全政府操控模式

特點：政企一體，一個班子兩塊牌子，管委會直屬管理運營

• 傳統(tǒng)模式2：新加坡裕廊模式

特點：政企分開，國有平臺公司運營管理，相對市場化運作案例：蘇州工業(yè)園、張江高科技園區(qū)、天津開發(fā)區(qū)、新加坡裕廊工業(yè)園

• 傳統(tǒng)模式3：二級開發(fā)運營模式

特點：完全市場化操作，土地招拍掛，企業(yè)完全控制案例：聯(lián)東集團、天安數(shù)碼城、億達集團、光谷聯(lián)合

• 創(chuàng)新模式1：華夏幸福式的BOT向PPP過渡模式

特點：政企合作，民營企業(yè)主導，類似特許經(jīng)營權(quán)，更加市場化操作

案例：華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城、成都置信青羊工業(yè)園、萬科前海企業(yè)公館、重慶盈田

• 創(chuàng)新模式2：PPP模式

特點：政企契約式合作，捆綁運營，收益共享案例：宏泰發(fā)展廊坊龍河高新區(qū)、中信汕頭濱海新區(qū)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運作采用PPP模式，主要有以下優(yōu)點：

1、拓寬了融資渠道，減輕了地方政府的債務壓力。工業(yè)園區(qū)建設周期長，資金需求量大，通過PPP模式吸收社會資本，減輕了債務負擔，也緩解了投資風險。

2、改革開放和市場經(jīng)濟中先富起來的那部分人積極地為手中資本尋找增值途徑，然而風險和收益如影隨形，而工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設基本都是大手筆，又有政府從中主導，是一個比較穩(wěn)妥的投資渠道。

3、私人資本在項目前期就參與到項目中來，也可能為政府提供先進的運作和管理經(jīng)驗，從而提供更優(yōu)的方案。

園區(qū)PPP的贏利點：

園區(qū)PPP是一個長周期的運作過程，不同的開發(fā)運營階段有不同的盈利點，是一個短、中、長期結(jié)合的投資組合，上述各階段的利潤來源能為項目帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

需要特別強調(diào)的是，這些贏利點，也可能是影響PPP簽訂時物有所值評價的定量評估時的關(guān)鍵因素。不過，由于園區(qū)并非高速公路、污水廠這樣傳統(tǒng)可憑經(jīng)驗模擬估算的基礎設施項目，在土地、產(chǎn)業(yè)、資本、人流等眾多不確定函數(shù)的綜合作用下，準確的定量評估幾乎很難做到，因此短期來看，定性的物有所值評價更適合于園區(qū)PPP的情況。

園區(qū)PPP的成功條件：

• 一是必須要觀察該項目的可行性以及規(guī)模與實際需求的匹配。如果項目建成以后無法發(fā)揮應有效益，即使政府愿意支付，也會造成資源的浪費，這樣的項目就缺少成功的PPP項目必須具有的基礎；

• 二是要看政府的支付意愿和支付能力，以及相應的法律法規(guī)保障，以提高違約成本，降低違約可能。比如中信汕頭濱海新城PPP項目，汕頭市濠江區(qū)還爭取到了地級市的管理權(quán)限，區(qū)級政府可以行使地級市的管理權(quán)限，再加上汕頭市和濠江區(qū)政府都兌現(xiàn)了承諾以兩級立法保障為濱海新城保駕護航，這些都對PPP的實施有巨大的裨益。

園區(qū)PPP的退出模式：

1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓，直接將項目轉(zhuǎn)讓給有意向的專業(yè)公司經(jīng)營；

2. 利用房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）等資本運作的手段，將持有物業(yè)資產(chǎn)證券化，從而實現(xiàn)實質(zhì)上的退出；

3. 持有同類物業(yè)整體打包上市，實現(xiàn)實質(zhì)上的退出。后兩種辦法在國外的PPP投資項目中被普遍采用。

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