我公司對外出租的投資性房地產在稅務上屬于固定資產嗎？是否能夠計提折舊？

我公司購入廠房后應當從什么時候開始計提折舊？最低折舊年限是多少？

什么是固定資產？固定資產計提折舊有哪些規定？申稅小微梳理了一些固定資產計提折舊相關知識點，快帶著問題一起來了解下吧！

政策小貼士

固定資產，是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的非貨幣性資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。

一

不得計算折舊扣除的固定資產

（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產；

（二）以經營租賃方式租入的固定資產；

（三）以融資租賃方式租出的固定資產；

（四）已足額提取折舊仍繼續使用的固定資產；

（五）與經營活動無關的固定資產；

（六）單獨估價作為固定資產入賬的土地；

（七）其他不得計算折舊扣除的固定資產。

特別提示：

①企業的不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷扣除。

②企業購買的文物、藝術品用于收藏、展示、保值增值的，作為投資資產進行稅務處理。文物、藝術品資產在持有期間，計提的折舊、攤銷費用，不得稅前扣除。

二

固定資產的計稅基礎

（一）外購的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎；

（二）自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出為計稅基礎；

（三）融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎，租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎；

（四）盤盈的固定資產，以同類固定資產的重置完全價值為計稅基礎；

（五）通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的固定資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎；

（六）改建的固定資產，除已足額提取折舊的固定資產的改建支出、租入固定資產的改建支出外，以改建過程中發生的改建支出增加計稅基礎。

三

固定資產計提折舊的基本規定

（一）固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除。

（二）企業應當自固定資產投入使用月份的次月起計算折舊；停止使用的固定資產，應當自停止使用月份的次月起停止計算折舊。

（三）企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的預計凈殘值。固定資產的預計凈殘值一經確定，不得變更。

四

固定資產計算折舊的最低年限

（一）房屋、建筑物，為20年；

（二）飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年；

（三）與生產經營活動有關的器具、工具、家具等，為5年；

（四）飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；

（五）電子設備，為3年。

五

可以縮短折舊年限或加速折舊的

固定資產

（一）對應固定資產種類：

①由于技術進步，產品更新換代較快的固定資產；

②常年處于強震動、高腐蝕狀態的固定資產。

（二）縮短折舊年限方法

采取縮短折舊年限方法的，最低折舊年限不得低于上條固定資產計算折舊的最低年限規定折舊年限的60%。

（三）加速折舊方法

采取加速折舊方法的，可以采取雙倍余額遞減法或者年數總和法。

①雙倍余額遞減法計算公式：

年折舊率＝2÷預計使用壽命（年）×100％

月折舊率＝年折舊率÷12

月折舊額＝月初固定資產賬面凈值×月折舊率

②年數總和法計算公式：

年折舊率＝尚可使用年限÷預計使用壽命的年數總和×100%

月折舊率＝年折舊率÷12

月折舊額＝（固定資產原值-預計凈殘值）×月折舊率

政策依據

《中華人民共和國企業所得稅法》

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）

《國家稅務總局關于企業所得稅若干政策征管口徑問題的公告》(國家稅務總局公告2021年第17號)

《國家稅務總局關于企業固定資產加速折舊所得稅處理有關問題的通知》（國稅發〔2009〕81號）

來源：上海稅務

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