上海工業物業成交活躍 租金持續揚升    　  隨著近年來工業地產的升溫，上海許多工業用地成為眾開發商的目標，工業地產已進入“春秋戰國”時期。面臨競爭日益激烈的市場，工業地產將何去何從？日前，上海市人民政府決策咨詢專家、上海工業發展咨詢公司總經理董錫健提出：滬上工業地產亟待建立題材儲備中心，以“智業”充實“置業”，為上海工業地產市場提供“導航”。     著產業結構的調整而被置換，但每年仍有新增500萬平方米。 　　土地變性后的工業地產大多被改建為住宅小區、辦公樓、商場、廣場、綠地、專業市場等，未變性的則成為都市工業園區。但近年來工業地產開發進入“春秋戰國”時期，缺乏規劃和策劃的廠區、廠房往往被一些低層次重復的小企業入駐，而一些盲目跟風改造的工業地產因缺少有智慧的題材而陷入進退維谷、步履艱難的困境。有的更因資金匱乏而成了爛尾樓，閑置空關造成浪費。 　　目前有5個政府主管部門對工業地產項目進行嚴格把關，對類同相似的題材一律嚴控，許多上報項目批下來的實際用地尚不到申報的10%。 　　需求有增無減 　　實際上市內外、境內外對上海工業地產的需求有增無減。這主要表現在以下幾個方面：一是國際產業的轉移，需要有大量的工業地產安營扎寨，前幾年就出現了境外1.2萬家中小企業叩關進入的趨向，至今勢頭未退；二是一些研發中心、跨國公司地區總部紛紛遷往上海，工業地產也是筑巢引鳳、騰籠換鳥的理想選擇之一；三是生產服務型的產業鏈新業態需要集約化、規模化的工業地產；四是現代服務業集聚區、物流基地也需要工業地產，應該導入都市新經濟概念、后工業園區概念、國際總部經濟概念，為日益火爆的工業地產市場預設接口、儲備題材，與之匹配。他認為，市北工業新區傾力打造的國際行業協會總部中心、國際前沿產業服務集聚區等項目以及在閔行區籌建的創投興業大廈，比較適合對工業地產開發的新要求。與其讓工業地產等入駐，不如未雨綢繆地儲備相應題材，制勝于先機，這樣成功的概率會放大數倍。 　　專家董錫健提出，有關調查顯示，五年后上海將有1／3的白領在家工作，1／5的藍領在家周邊工作，“家庭工業”、“社區產業”將會形成一種全新的業態和工作模式。對此，有必要問一下工業地產開發商：你們為未來的產業形態變化預留空間了嗎？ 　　上海都市工業物業成交活躍 　　最近一段時間，上海都市工業物業成交活躍：雅詩蘭黛集團中國首個創新研發中心在張江高科技園區成立，中心總面積857平方米；達能乳制品研發中心在張江高科技園區成立，中心占地1600平方米；日清（上海）食品安全研發公司開工于紫竹園區；當今世界最大的互動娛樂軟件開發商和發行商美國EA在戴德梁行的協助下落戶張江；世界第五大食品公司通用磨坊投資1300萬美元在浦東三林建立新廠。 　　戴德梁行最新公布的工業房地產研究報告顯示，今年第一季度，上海工業物業供應量為35萬平方米，創2003年第三季度之后的新高。閔行區紫竹科學園是供應量最多的園區，新增20萬平方米的研發辦公物業。其他較大供應量的園區有：松江工業園區新增5.5萬平方米工業物業，包括3萬平方米的廠房和2.5萬平方米的研發辦公物業；莘莊工業園區推出3.866萬平方米工業物業，包括3萬平方米的物流倉儲物業和8660平方米的廠房。 　　與充裕的供應量相匹配的是工業物業的需求量也保持強勁態勢。今年第一季度，上海工業物業市場吸納量達到13萬平方米。從去年第二季度起，每個季度工業物業吸納量都在15萬平方米左右。從整體上來看，今年第二季度起市場供應將減少，租金和售價將呈現上漲的態勢。目前研發辦公物業的平均租金約在每天每平方米2.5元，最成熟的地區達到每天每平方米4元。上海14個主要工業園區的生產型廠房及物流倉儲型物業的平均租金依然保持在每天每平方米1元左右。 　　都市工業的迅速崛起，使得上海工業房地產市場供需兩旺。海外房地產基金對上海工業物業也表現出積極的收購意向。戴德梁行工業部有關負責人表示，終端用戶的強大需求以及土地資源的稀缺，促使上海工業土地及物業價格不斷提升。據了解，目前上海工業用地平均土地批租價格約在每平方米134美元，但價格高低差異較大。比如虹橋國際商務園的土地價格在每平方米710美元，而奉浦工業區只有35美元。商務園區及科學園的工業物業售價約在每平方米1.1萬元，而大多數生產型廠房的售價則在每平方米2500—3000元。漕河涇開發區的生產型廠房由于貼近高科技研發類廠房，因此其價格要遠高于其他園區的普通生產廠房。 　　正華評論： 　　上海工業地產市場的快速崛起，有著其內外因作用的因素。中國經濟的良性高速發展，上海城市的超常規大發展，國際大都市的特征日漸顯現，上海吸引了國際國內工業物業投資者的眼球。上海工業房產市場自2004年以來迎來了新一輪市場旺季，今年將成為房地產市場的一大投資熱點。本刊已長期對工業地產發展進行重點跟蹤，在今年上半年已多次就工業物業市場的最新動態予以監測，并重點作出相關評論，提出了一些工業物業戰略投資的建設性意見。 　　上海工業用地及工業廠房市場近兩年來始終呈陽線拉升，上海工業物業租金已連續八個季度保持增長。總體上上海工業物業市場呈供不應求的狀態，近兩年的宏觀調控，嚴控土地閘門，工業用地增量減少，特別是2003年國家從嚴清理各類開發園區工作，成為工業物業市場的一大利好消息，使新建工業開發園區的門檻相當高，開發園區的硬性指標的報批手續非常嚴格。 　　同時，投資工業用地及新建廠房的相關要求相應在用地指標和新建廠房經濟技術指標以及信貸指標上都有所嚴格控制，寸土寸金的上海在節約用地創建資源節約型、環境友好型的和諧社會的總體經濟社會發展道路中，盡管上海遵循“控制總量、用好增量、盤活存量”原則，不斷完善“并聯會審”機制，做了許多挖掘潛力的工作，以此力圖形成新的經濟增長點。但是，工業廠房市場的增量后勁不足，而市場有效需求卻不斷在遞增。由此，上海工業用地及廠房的稀缺性因素凸現，上海工業廠房市場的投資價值已與日俱增。