二次開發 上海工業地產汰劣整合 政企雙贏模式   　　5月11日，位于上海閘北區大寧社區的創意產業園區——合金工廠正式開工，計劃2007年交付使用，它將從商業地產市場分流部分特定需求，成為文化傳播及影音數字技術領域的國內外公司的聚集區。　　這一個案背后，是上海龐大的工業地產整合計劃。5月9日，上海市經濟委員會副主任樂景彭在市工業區工作會議上透露，未來5年，上海將淘汰3000－4000家劣勢企業，騰出20－30平方公里土地。這標志著上海工業地產的大整合全面啟動。　　這些騰出的供應計劃外土地，或將對上海整個商業地產供需產生巨大影響。　　大整合　　像閘北大寧創意產業園區這樣的示范區正在全市范圍內推進，這也將是上海“十一五”期間推進創新產業的重要工作之一。　　在5月9日的市工業區工作會議上，上海市政府有關部門對全市的工業用地提出了“二次開發”概念，并首次向參會代表發放《上海工業節約集約用地十八法》資料。這本由市經委、市房地資源局和產業評估中心編制的小冊子，系統介紹了上海工業節約用地、破解土地資源瓶頸的十八條經驗，而上海工業用地整合也將圍繞這些方法全面推進。“為了突破土地對上海工業區發展的瓶頸制約，上海出臺了一系列工業用地標準和體系，加強政策引導。在國內率先推出的《產業用地指南》　　《工業項目工地導則》為開發區招商引資、引導土地集約使用提供量化依據。”樂景彭指出，2005年，上海新建工業項目容積率已從0.5提高到0.8以上。　　“激活低效土地，重點向低效工業園區用地開刀，通過二次開發、用地主體調整或工業用地儲備，淘汰低效用地的劣勢企業，換之以用地高效的都市型工業和生產性服務業。”　　在節約集約用地原則下，未來5年，上海將淘汰3000家到4000家劣勢企業，騰出20到30平方公里的土地。其中2006年將有800家左右劣勢企業被淘汰，同時，所有新增工業項目用地容積率都將在0.8以上，都市型工業園項目容積率須達到1.2以上。　　在上海的工業發展史上，這樣的大整合無疑具有“革命”色彩，而客觀上，在這一“革命”過程中，轉變上海龐大工業土地的利用方式就是核心。　　上海最著名的“弄堂工廠”聚集區之一——同樂坊改造即圍繞土地利用方式展開，打造“同樂坊時尚社區”，截至目前，已吸引來自10多個國家和地區的酒吧餐飲、時尚發布、影視創意等商家簽約入駐。　　寶山工業園區作為上海市首個市級循環經濟試點工業園區，其詳細規劃日前也已通過有關部門評審，該園區今后在招商和建設中將模擬自然系統，建立“生產者—消費者—分解者”的循環途徑。　　政府有關部門的數據顯示，2005年，上海市政府相繼為兩批共36家創意產業集聚區授牌。其中已建成的18家集聚區總共占地30多萬平方米，吸引了30多個國家和地區共800多家創意類企業入駐。目前，上海在建的創意產業園區總建筑面積約30萬平方米，而“十一五”期間，這一數字至少增加3倍，園區數量也將從現在的30余個增加到70余個。　　政、企雙贏模式　　土地，對一個城市來說，永遠是財富的基礎，而在工業用地的大規模整合中，伴隨著利益的再次分配。　　早在去年底上海市經委召開的“工業節約集約利用土地工作會議”上，市經委有關人士曾以全市面積最小的靜安區（8平方公里）來說明整合中騰出的土地對上海意味著什么。用上海目前高漲的地價衡量，這些土地再生利益巨大，利用模式無疑是關鍵。　　“整合是為了提高土地利用率。”徐匯區經委主任李忠錚在接受本報記者采訪時表示，“以前對現存的工業用地，由各區制定利用計劃，或租賃或改建，沒有在全市形成統一的利用規劃，利用率也相對較低。目前已經全面展開的‘二次開發’工作，圍繞‘十一五’總體規劃，全市統一，向創意園、科技園等形態轉變。”　　據李主任介紹，徐匯區已在全區范圍內對多塊大型工業用地進行改建，僅龍華路2577號工業園，就在共10萬平方米的土地上改建工業物業8000平方米，遷入以廣告公司為主的企業200多家。而此前，這些物業僅作為宿舍出租給打工者，收益甚微。　　他透露，這樣的整合利用，起到了政、企雙贏的效果。“首先，對政府而言，大量正規公司進入，增加了稅收收入，同時有利于當地治安穩定，還提供不少就業崗位；其次，對企業而言，成規模的特色園區創造了良好的商務環境，利于公司成長，而由廠房改建而來的商辦物業，商務成本較低，租金僅為普通寫字樓的三分之一。”　　此外，大量工業物業的改建工程也讓開發商分得“一杯羹”。　　目前一般操作模式是，由工業用地及地上物業的產權所有者組建改造公司或部門，自行改造并出租。另外也有通過招標，由開發商接下改造工程，進而轉租。　　“在這些整合過程中，土地及物業價值得到再生，并使多方獲利。”李忠錚還透露，類似的工業用地僅徐匯區就有80萬－100萬平方米，大的地塊達到60萬平方米，小地塊在1萬平方米左右。　　“這類工業用地主要集中在市區，郊區較少，市區除黃浦、靜安、盧灣很少外，其它幾個區都有不小的量，楊浦、閘北、普陀等老工業區最為集中。”　　計劃外的巨量土地供應？　　這些集中在市區的老工業用地通過整合，形成再次供應，對上海整個商業地產供需的影響不容忽視。　　一直以來，上海工業用地的供應，是在市房地局制定總體規劃及供應原則后，由各區按每個區各自的情況單獨進行供應，這種模式除會導致一些土地利用率不高外，還逐漸積累了這些土地對整個市場的潛在影響。　　記者從上海市房地局有關人士處獲悉，未來5年工業用地的“二次開發”實際上是對工業土地資源的整合利用，把提高土地利用率及打造集稅的注冊型工業園作為目標。　　“土地的再次利用一般不需要通過房地局重新供應，并不在當年的土地供應范圍。”上述人士指出。這些騰出的土地屬于計劃外的供應，不影響正常的土地供應計劃。　　但關鍵是，目前的利用途徑正是“工業廠房—辦公物業”的模式，也就是說，這些由工業廠房改建或者建在工業用地上的辦公物業，在正常商辦用地供應產生的市場供給外，額外注入一股市場供應量，必然會分流相當一部分辦公物業的市場需求。　　況且，目前這些“補充供應”的相關配套也在逐步改進，加上租金相對低廉，競爭優勢明顯，尤其會對中小型企業有較大吸引力。