上海工業(yè)地產(chǎn)租金地價持續(xù)走高    　　看好投資前景 海外基金積極收購    　戴德梁行昨天發(fā)布的２００６年第一季度市場報告中顯示，由于上海服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展以及高附加值產(chǎn)業(yè)的興起，上海工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的租金和售價也隨之提高，同時也使得投資者對商務(wù)園區(qū)及科技園區(qū)的投資價值長期看好。一季度，上海工業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量出現(xiàn)自２００３年以來最高峰，同時，需求量和租金水平也出現(xiàn)強勁增長。 　　外企駐滬促進需求 　　報告中顯示，２００６年一季度上海共增加超過３５萬平方米工業(yè)物業(yè)。其中，閔行區(qū)的紫竹科學(xué)園是本季度供應(yīng)量最多的園區(qū)，新增２０萬平方米的研發(fā)辦公物業(yè)。其他供應(yīng)體量較大的園區(qū)有：松江工業(yè)園區(qū)新增５５０００平方米的工業(yè)物業(yè)，包括３００００平方米的廠房及２５０００平方米的研發(fā)辦公物業(yè)；莘莊工業(yè)園區(qū)推出３８６６０平方米工業(yè)物業(yè)，其中有３００００平方米的物流倉儲物業(yè)及８６６０平方米的廠房。 　　與工業(yè)物業(yè)強大的供應(yīng)趨勢一致，工業(yè)物業(yè)的需求量也保持強勁態(tài)勢。２００６年第一季度，上海工業(yè)物業(yè)市場吸納量達到１３萬平方米，由于從２００５年第二季度起，工業(yè)物業(yè)每個季度的吸收量都在１５萬平方米左右，因此，預(yù)計本季度新增工業(yè)物業(yè)投入市場后也將被很快吸收。 　　戴德梁行報告中還透露，外資企業(yè)在工業(yè)園區(qū)的建設(shè)力度正在加大。一季度，世界上最大的農(nóng)業(yè)機械和物料裝卸機械制造商杰西博工程機械（上海）有限公司在康橋開發(fā)區(qū)開工建設(shè)，項目總投資７０００萬美元；日清（上海）食品安全研發(fā)公司近期于紫竹園區(qū)開工，預(yù)計于２００６年建成；華誼集團裝備工程有限公司生產(chǎn)基地近日在上海化工區(qū)奉賢分區(qū)舉行奠基儀式，項目總投資１．８億元，占地面積１００多畝。 　　區(qū)域價格差異較大 　　與此同時，工業(yè)物業(yè)租金也保持持續(xù)上漲的態(tài)勢。目前，研發(fā)辦公物業(yè)的平均租金大約在２．５元／平方米／天，而在商務(wù)園區(qū)最成熟的地區(qū)，研發(fā)辦公物業(yè)租金最高已達到４元／平方米／天，上海１４個主要工業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)性廠房及物流倉儲型物業(yè)的平均租金依然保持在１元／平方米／天。看好上海工業(yè)地產(chǎn)項目的投資前景，海外基金已表現(xiàn)出積極的收購戰(zhàn)略，紛紛在中國主要工業(yè)物業(yè)市場進行一系列收購。 　　終端用戶的強大需求以及土地資源的稀缺都促進了工業(yè)用地及物業(yè)價格的提升。目前，上海工業(yè)用地平均土地批租價格一般在１３４美元／平方米，不同區(qū)域價格有很大的差異，例如，虹橋國際商務(wù)園的土地價格在７１０美元／平方米，而奉浦工業(yè)區(qū)則只有３５美元／平方米。商務(wù)園區(qū)及科學(xué)園的物業(yè)售價平均在人民幣１００００－１２０００元／平方米，而大多數(shù)生產(chǎn)型廠房的售價則在人民幣２５００－３０００元／平方米之間。漕河涇開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)型廠房由于貼近高科技研發(fā)類廠房，其價格遠高于其他園區(qū)的普通生產(chǎn)廠房。  　　業(yè)內(nèi)預(yù)計，由于高附加值的產(chǎn)業(yè)在上海經(jīng)濟中占有越來越重要的地位，上海正發(fā)展成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，海外房地產(chǎn)基金和投資者大規(guī)模建立中國大陸工業(yè)物業(yè)的投資趨勢越來越明顯，這些都將促使工業(yè)物業(yè)租金、售價及土地價格依然將保持上漲走勢。