工業(yè)用地價(jià)格或上漲50%    隨著9月5日《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》發(fā)布，中國土地調(diào)控新政正式出臺，土地“閘門”將進(jìn)一步收緊。　　有人預(yù)言，受此影響中國土地價(jià)格預(yù)計(jì)將提高近50%。于是開發(fā)商擔(dān)心土地成本增加后利潤將進(jìn)一步減少，購房者擔(dān)心房價(jià)也會隨著地價(jià)水漲船高，一時(shí)間人心惶惶。9月11日國土資源部政策法則司司長甘藏春澄清：“上漲五成只針對工業(yè)用地。”調(diào)控主攻工業(yè)用地此次土地調(diào)控新政針對工業(yè)用地的主要原因是，由于原來政府特別是地方型政府為了吸引投資，用非常低廉的土地價(jià)格吸引投資，固定資產(chǎn)投資增長過快。所以說，這個(gè)政策也是宏觀調(diào)控的一個(gè)方面，但不是對于住宅市場的，是針對由于地價(jià)低造成很多工業(yè)性產(chǎn)業(yè)盲目上馬，重復(fù)、浪費(fèi)建設(shè)的。　　但針對工業(yè)用地的土地政策是否會對住宅和商業(yè)用地有連帶影響，這要看新政細(xì)則的規(guī)定和地方政府的具體執(zhí)行和操作。　　首先，工業(yè)土地的需求降低，原來規(guī)劃的工業(yè)用地可能轉(zhuǎn)為居住或者商業(yè)使用，但居住或者商業(yè)用地是否會相對增多，這取決于政府的控制供應(yīng)速度。　　當(dāng)前中國地價(jià)主要由三個(gè)部分構(gòu)成：一是取得成本，這包括給予被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)，以及給予城鎮(zhèn)居民的拆遷費(fèi)用；二是開發(fā)成本；三是政府收益，包括新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)，以及政府以出讓金形式獲得的土地純收益。國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春表示：“從這次出臺的土地調(diào)控政策看，工業(yè)用地在以上各主要成本都將有所提高。”那么這第二個(gè)問題在于工業(yè)土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)后，是否會波及居住和商業(yè)用地，這取決于土地政策的具體細(xì)則。提高住宅市場有效供應(yīng)上海置業(yè)營銷中心認(rèn)為，抬高土地價(jià)格是政府調(diào)控市場的一種辦法，關(guān)鍵還在于政府調(diào)整社會經(jīng)濟(jì)的能力問題。從長遠(yuǎn)來看，土地價(jià)格提升作為全方位宏觀調(diào)控的一部分，它對樓市的發(fā)展是有利的。漢宇地產(chǎn)資深市場分析師邵明浩認(rèn)為，在房價(jià)虛高的可變因素中最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，中小開發(fā)商因缺乏市場開發(fā)經(jīng)驗(yàn)而造成的大量無效供應(yīng)。　　提高拿地成本可解決這個(gè)問題，今后不是每個(gè)開發(fā)商都能拿地，只有實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商才能拿到。這樣既避免了開發(fā)商因缺乏資金，拖欠政府款項(xiàng)，造成的土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，也能讓大型開發(fā)商擴(kuò)大市場占有率，較大規(guī)模地開發(fā)符合市場需求的項(xiàng)目，降低成本，達(dá)到快速去化的目的。　　可以說，土地新政使用行政手段提高了房地產(chǎn)投資開發(fā)的門檻，就目前上海為例，有1000多萬平方米的商品房滯銷，若由市場自我進(jìn)行調(diào)整、更新，這個(gè)周期可能很長，而且會造成資源的浪費(fèi)。因此，用外力形式造成市場的淘汰，加快企業(yè)內(nèi)的競爭，提高住宅市場的有效供應(yīng)相當(dāng)有必要。開發(fā)商共同面臨挑戰(zhàn)筆者近期走訪的幾家開發(fā)商，他們不約而同地表示，土地價(jià)格上漲不論是針對工業(yè)地產(chǎn)，還是針對所有供應(yīng)土地，對于開發(fā)商而言都是一次“挑戰(zhàn)”。目前開發(fā)商對該政策存在頗多爭議，上海置業(yè)和金大元房產(chǎn)都表示，在開發(fā)商的開發(fā)成本中，地價(jià)占據(jù)了很大的一部分，而其它的建安成本基本上都是透明的，因此，地價(jià)上漲讓開發(fā)商的現(xiàn)金流量受到抑制，直接影響了利潤空間。　　上海置業(yè)和廣洋地產(chǎn)分別將今后的拿地重心轉(zhuǎn)向其他沿海城市，目前上海置業(yè)已經(jīng)在沈陽開發(fā)了進(jìn)軍外地的第一塊地。而金大元房產(chǎn)認(rèn)為異地投資的風(fēng)險(xiǎn)更大，依然準(zhǔn)備在上海積極拿地，投資建設(shè)住宅項(xiàng)目，市區(qū)內(nèi)的土地由于稀缺性和唯一性，依然有發(fā)展的空間。　　同時(shí)，他們均對目前浦東花木新民北路地塊60億元的投標(biāo)價(jià)表示不可取。廣洋地產(chǎn)策劃經(jīng)理黃宇偉認(rèn)為在地價(jià)上漲的關(guān)坎，開發(fā)商更應(yīng)該理性拿地，而花木新民北路地塊的每平方米土地標(biāo)價(jià)已超過了目前該地區(qū)周邊的房價(jià)，如此高的樓板價(jià)，說明拿地的開發(fā)商，對于后市很有信心。但該地塊至少還需要三至五年的開發(fā)時(shí)間，那時(shí)房價(jià)是否能超出樓板價(jià)格仍是未知數(shù)，因此盲目信心、盲目標(biāo)價(jià)的開發(fā)商以這種粗線條的，快速消費(fèi)品的銷售模式來經(jīng)營房地產(chǎn)是相當(dāng)不理性的。　　金大元房產(chǎn)張好繡總監(jiān)更表示，在當(dāng)前的土地價(jià)格上漲的情況下，開發(fā)商不應(yīng)一味做大，開發(fā)好的產(chǎn)品、提供好的服務(wù)，將預(yù)期利潤值做合理調(diào)整，做強(qiáng)做精才是開發(fā)商的出路。